绿地“炒股”雅生活浮盈40亿 投资成果落袋为安

　　能把“分手”演绎得如此云淡风轻，在地产圈唯恐只有雅生活和绿地。

　　10月15日，雅生活接获绿地金融通知，其全资附属公司及本公司主要股东绿地金融海外投资于当日在公开市场出售5000万股本公司境外上市外资股（H股），每股为21.18港元，涉资10.59亿港元（约合9.58亿人民币）。

　　抛售前，绿地金融分别通过绿地海外及宁波绿投资管理有限公司持有1亿股H股及1亿股雅生活非上市股，占雅生活股本总数约15%。出售完成后，绿地金融占雅生活总股本11.25%，而绿地控股也仍为第二大股东。

　　两者相敬如宾，分手宣言也异常友好。雅生活方称，出售事项基于绿地金融整体发展考量，并不影响绿地控股与本公司的战略合作。而绿地方也强调，对雅生活业务发展前景的看好，目前并无进一步减持计划。

　　绿地浮盈近40亿

　　对于雅生活与绿地物业的战略合作，坊间曾戏称之为“绿地打白条参股雅生活”。

　　2017年6月，雅生活斥资10亿元收购绿地控股旗下的绿地物业，形成了以“雅居乐物业”和“绿地物业”双品牌驱动战略。

　　两个月后，绿地又宣布以10亿元价格战略投资雅生活，获得其20%股份，成为二股东。自此，雅生活成为中国物业管理行业唯一一个同时拥有两大中国一线地产商作为股东背书的物业企业。

　　一进一出正好相抵的10亿，巧合的让人诧异。也就是说，10个亿绕了一圈又回到了雅生活的手里，绿地用物业公司换了雅生活20%的股份。以此计算，雅生活当时的估值是50亿人民币。

　　当年9月，雅居乐敲门港股，提交了上市申请表格。紧随全球发售完成后，雅居乐及绿地控股将分别持股54%和15%。此外，公众股东持股25%、共青城雅生活投资管理合伙企业(有限合伙)持股6%。

　　彼时，雅居乐选择分拆雅生活计划登陆联交所，估值压力难免面临下行风险，与众多物业企业“老前辈”相比，它在规模化、多元化及高端化方面并不占优势。业内人士分析，绿地方面的战略投资，更像是对此前雅居乐同等款项投资前者物业公司的约定行事，绑定合作同时拉高拟上市企业的估值。

　　根据雅生活的首发市值164亿港元计算，绿地控股所持的股权在短短半年时间内就已经浮盈到了24.6亿港元（19.8亿人民币），整体价值翻倍。而截止2019年10月15日，以抛售当天雅生活收盘价21.40港元/股，市值285.33亿元计算，绿地则浮盈到了42.80亿港元（38.64亿人民币）。

　　业内人士看来，雅生活的股价是近期的高点，绿地的抛售行为也属于意料之中。据悉，该股一度自8月初上涨至10月14日累涨超50%，并在近日发布的《2019物业服务企业综合实力500强》榜单中，排名第七位。

　　与此同时，绿地可不止是在上市前帮助雅生活，至少会帮5年以上。据当初双方签订的《投资合作协议》里约定，自2018－2022年，绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权。

　　此外，2018年开始，绿地和雅居乐在美国、英国、马来西亚的项目也将逐步被接入雅生活，雅生活的版图进一步扩大。

　　“出走”雅生活背后

　　背靠着雅居乐和绿地控股两大地产开发商，给雅生活带来了极大的想象空间。

　　截至6月30日，雅生活已自绿地控股承接累计超过3400万平方米的合约管理面积。而在截至2019年6月30日止的6个月期间，雅生活已自绿地控股新增逾1200万平方米的合约管理面积，超过了投资合作框架协议中的规定面积。

　　虽然，此次绿地出售了部分雅生活股权，但还是信誓旦旦承诺将继续根据投资合作框架协议，确保雅生活可获得协议中规定的保证及优先物业服务面积。

　　表面上看，通过强强联合，雅生活获得了雅居乐和绿地两边的物业管理面积，但实际情况并非完全如此。不容忽视的是，雅生活并购的绿地物业并非通常意义上的绿地控股旗下的全部物业产业。

　　尽管绿地物业的名头看似是绿地控股物业板块的主力军，但事实上，绿地旗下拥有多家类似物业服务公司，比如科瑞物业、永绿物业等多家重要的物业管理公司。

　　据知情人士透露，当初雅生活并购时，不少绿地物业在管的项目其实是科瑞、永绿的项目，只是由绿地物业团队代管而已，后续相关项目又陆续归还给了科瑞、永绿等公司。

　　自2018年6月公告并入雅生活体系之后，原绿地物业管理团队逐渐被边缘化，大量原绿地物业总部管理团队流失，不愉快事件也时有发生。这也导致，后续雅生活持续与绿地控股的沟通，管理面积的兑现，已缺乏了解熟知绿地控股体系的“内部人”。

　　值得注意的是，从2018年登陆资本市场以来，雅生活收并购进程一直处于加速状态，寻找减少依赖双股东的各种途径，不断拓展第三方项目。截止6月底，来自第三方开发商项目占其总在管建筑面积的72.4%。近期，它还收购了中民投旗下的物业公司中民未来物业。

　　另一方面，绿地投资雅生活是战略性投资，并不妨碍其在合适的时候减持雅生活的股份。此时抛售，也属于投资成果的落袋为安。在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，绿地近年来多元化扩张和对于中民投上海外滩项目的收购耗资巨大，现金流压力上升，通过减持雅生活的股份来部分获利退出的同时，又能对自身的现金流作一个补充。

　　今年上半年，绿地控股经营活动现金流为81.47亿元，同比下降68.94%，且负债率高达88.3%。截至2019年6月30日，绿地货币资金866.01亿元，其中受限的货币资金 125.61 亿元。但集团短期借款加上一年内到期的非流动负债就高达942亿元，货币资金短债覆盖倍数不足1。

　　绿地抛售当天（10月15日），雅生活股价放量大跌，收盘价21.40港元/股，跌幅达到6.96%。