未来发展方向是轻资产！雅生活正在“抛弃”收并购

　　雅生活服务（03319.HK）的中期业绩会办得简单而低调。专题｜2021中报风云：物业》》

　　3张桌3个人，桌布是雅生活logo的经典绿。董事会联席主席黄奉潮坐在中间，一身黑色的商务西服，身体微微向前，嘴角带着些笑意，隔着图片也能感受到他那份明媚的心情。分坐他两旁的依旧是业绩会的老搭档，总裁李大龙和首席财务官邬洁颖。

　　8月17日上午，雅生活服务2021年中期业绩发布会在线上如期举行，这场业绩会上，黄奉潮分享了很多“干货”，对于收并购的看法，未来要走的路，以及规划好了的业绩目标。

　　“未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。”身为雅生活服务董事会联席主席、执行董事的黄奉潮，一语定调了公司未来的发展方向。

　　从物企热衷的“跑马圈地”向轻资产方向转变，雅生活服务选择跳出舒适圈寻找第二增长曲线，而黄奉潮战略定调的底气离不开雅生活服务当前的业绩底色。

　　财报显示，截至今年6月30日，雅生活服务取得收入62.5亿元，同比增长56.1%；毛利18.73亿元，同比增长46.9%；公司股东应占利润11.42亿元，同比增长50.7%。

　　在管面积首次突破4亿平方米，达到了4.24亿平方米，较去年底增长13.2%，其中第三方在管面积占比超过了80%；合约管理面积为5.84亿平方米，较去年底增长11.8%，第三方合约面积占比超75%。

　　“2025年营收要达到400亿元。”雅生活服务正朝着未来五年的营收目标前进。

　　破冰城市服务

　　2020年上半年，雅生活服务首次将城市服务作为单独的业务板块运营，成为继物业管理服务、外延增值服务以及业主增值服务三大业务板块后的第四大业务板块。

　　事实上，早在去年10月，雅生活服务从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”变更为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”后，就已经奠定了智慧城市服务的战略基调。

　　如今，城市服务终于开花结果，2020年上半年，雅生活服务该项业务取得了约1.6亿元的收入，占总收入的2.6%，实现城市服务破冰之旅。

　　根据公告，雅生活服务的城市服务主要包括道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。

　　目前，雅生活服务的城市服务项目主要分为单项目承包和环卫服务一体化等经营模式。上半年，雅生活服务完成对于北京慧丰51%股权和陕西明堂60%股权的收购，并中标首个海上环卫项目——洋浦海上环卫服务项目，还有多个年化合同金额超千万的市政环卫项目。

　　再加上已经提前锁定并购的安徽宇润和大连明日两家环卫公司，若成功并表将再次扩充雅生活服务的城市服务力量。

　　从城市服务业务的盈利能力来看，上半年取得了22.1%的毛利率，高于基础物业管理服务22%的毛利率，尽管目前收入占比较少，但却是雅生活服务拓展多元化业务的有利尝试。

　　上半年，雅生活服务城市服务项目合计超过120个，覆盖超过19省、直辖市、自治区，城市服务合同总金额达到了145.8亿元，上半年新增总合同金额18.3亿元。

　　多渠道“挖”增值

　　入局城市服务赛道，雅生活服务成效初显，而多元化布局远没有停止。8月9日，雅生活服务以2.82亿元收购济南宏泰100%股权，高调宣布进军高校业务领域。

　　在买买买的道路上，充裕的现金流成为雅生活服务规模进阶的铺路石。截至2021年6月30日止，雅生活服务流动资产达到134.8亿元，较去年底91亿元增加48.1%。

　　其现金及等价物达到81.98亿元，较去年底的50.57亿元增加62.1%；总权益为121.49亿元，比去年底的86.57亿元增加34.92亿元，增长40.3%。

　　现金和总资产的增加主要归因于上半年雅生活服务配售8666万股新H股，获得款项净额约26.78亿元。

　　但是这笔配股所得资金并非是为了并购而行，其募资用途显示将用于营运资金及一般公司用途。“未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。”黄奉潮在发布会上的定调成为这次配股的有利注脚。

　　从并购期过渡到内部品质提升期，需要充足的内部运营资金，而落脚社区增值服务成为雅生活服务转向轻资产的一个重要抓手。

　　对于轻资产的发展方向，黄奉潮进一步解释，“雅生活服务在社区新业态方面已经落地，包括托育和家政，这些业务很快就会并表。”

　　2021年上半年，业主增值服务成为雅生活服务四大业务板块中营收增长最快的业务，增速达91%，上半年取得8.07亿元的收入，占比总收入的12.9%。

　　目前雅生活服务业主增值服务的触角已经抵达物业维修、家政服务、庭院园艺、社区团购、快递配送、社区二手租售服务、综合谘询服务；家装宅配；社区广告运营、停车场管理服务及社区资产的经营；餐饮、通勤、物资采购等公建特色增值服务领域。

　　布局非住宅全产业链

　　对于轻资产发展方向，黄奉潮提到的另外一点就是非住宅领域，“由于住宅物业周期性受政策影响很大，未来公司会在非住、公建、商办全产业链布局。”

　　眼下，雅生活服务非住宅在管面积已经超过住宅在管面积，在住宅、公共建筑和商业办公等细分业态形成了较为均衡的全业态格局。

　　截至2021年6月30日止，雅生活服务在管面积中住宅类业态占比为44.9%，非住宅类占比为55.1%，其中公共建筑占比42.6%，商业及其他占比12.5%。

　　此外，雅生活服务非住宅业务的收入以及增幅均远超住宅类项目。2021年上半年，雅生活实现物管服务收入39.77亿元，其中住宅物业、非住宅物业的收入分别为16.39亿元、23.38亿元，各占41.21%和58.79%；在收入涨幅上，非住宅物业的收入增长幅度高达68.2%，超过住宅物业33.3%的增速。

　　而对于面积的增拓，雅生活服务也已经逐渐摆脱对母公司的依赖。财报显示，上半年雅生活服务共新增在管面积4937万平方米，其中仅第三方项目新增面积就达4171万平方米，占新增面积的84%。

　　截至2021年6月30日止，雅生活服务来自第三方的在管面积达3.43亿平方米，占总在管面积的80.8%，第三方面积占比在上市物企中排名前列。

　　目前，雅生活服务在管面积的38.2%集中于长三角城市群；粤港澳大湾区次之，为23.4%；成渝城市群拥有9.4%在管面积，其余则分布于国内其他区域。

　　“要在现有的物业规模发展之上，孵化出另一个千亿估值的创新业务平台。”站在雅生活服务五年战略规划的起点，除了公司“三年要突破千亿市值”之外，雅生活服务总裁李大龙正谋划着另一个千亿目标。