营收、净利平稳增长 万科收紧了拿地与融资

　　“稳中有增”，也许是“好学生”万科最喜欢的答卷了，无需担心太多，却也无法期待更多。

　　10月24日，万科企业股份有限公司发布公告称，2019年1-9月，累计实现营业收入2,239.1亿元，同比增长27.2%；实现归属于上市公司股东的净利润182.4亿元，同比增长30.4%。

　　在报告期内，万科房地产业务结算面积为1,455.0万平方米，贡献营业收入2,125.7亿元，同比分别增长13.6%和26.9%。房地产业务的结算收入占全部营收的比例达94.94%。

　　其中第三季度，万科实现营业收入845.9亿元，同比增长20.8%；实现归属于上市公司股东的净利润64.0亿元，同比增长31.6%。

　　房地产业务结算面积为608.7万平方米，同比增长5.1%，贡献营业收入795.8亿元，同比增长18.9%。

　　而报告期内的结算毛利率，万科依然录得27.6%，较去年同期仅下降0.2个百分点。

　　回看从2017年三季报开始近两年时间的数据，虽然在营业收入方面的增长率表现不太稳定，但是万科基本保持着归属于母公司净利润同比增长在20%以上的增长。

数据来源：万科公告，观点指数整理

　　销售方面也是一惯的稳步增长。数据显示，1-9月，万科累计实现合同销售面积3,061.6万平方米，合同销售金额4,756.1亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。

　　截至9月底，万科合并报表范围内有4,474.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,362.4亿元，较年初分别增长20.6%和19.9%。

　　平稳增长的态势，基本是万科的常态，正如首席运营官张旭所言：“匀速运动最省力”。

　　而这种匀速运动，不单只表现在销售、结转这些数据，在建项目与规划中项目的总建筑面积、竣工面积，或是第二增长曲线中租赁住房、物流产业的规模也在稳步增长，仅新开工面积方面略微有所减少。

　　其中，截至9月底，万科租赁住房业务累计开业约9.8万间，较年中累计开业8.2万间增长1.6万间；物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米，按年增长215万平方米。

　　在建项目与规划中项目方面，截至9月底，万科在建项目总建筑面积约10,587.8万平方米，权益建筑面积约6,275.4万平方米；规划中项目总建筑面积约5,594.2万平方米，权益建筑面积约3,629.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约341.4万平方米。

　　上述相关数据在去年9月底，表现为在建项目总建筑面积约8,858.9万平方米，其中按万科权益计算的建筑面积约5,350.3万平方米；规划中项目总建筑面积约6,300.6万平方米，其中按万科权益计算的建筑面积约3,893.5万平方米。旧城改造项目，按当前规划条件，报告期末万科权益建筑面积合计约296.5万平方米。

　　开竣工方面，前三季度，万科竣工面积1,640.1万平方米，同比增长5.5%，占全年计划竣工面积的53.3%；新开工面积3,243.4万平方米较去年同期3649万平方米略有下降，占全年开工计划的89.9%。

　　对于新开工面积是否会在全年保持去年同等水平或是有所调整，万科方面在接受观点地产新媒体采访时表示，万科会根据市场情况灵活调整开发情况，确保未来有充足的供货。

　　实际上，万科今年不管是在土地投资上，还是从融资上，都表现出谨慎的态度。

　　土地投资方面，1-9月，万科共新增规划面积3,147.2万平方米，同比下降24.9%；对应总地价1,934.2亿元，同比下降14.8%，拿地额占比销售额达40.7%，较上年50.5%下降9.8个百分比。

　　融资方面，其筹资活动产生的现金流量净额在前三季度录得698.75亿元净流出，与去年同期录得551.96亿元净流入相比，减少226.59%。万科对此表示主要是由于还款增加。

　　不过值得注意的是，虽然在本报告期，万科偿还债务支付的现金达到740.94亿元较去年同期401.16亿元增加300多亿。但万科在取得借款收到的现金较去年同期却有更大幅的减少，报告期内仅为377.49亿元，去年同期则为1045.1亿元。

　　另一方面，万科依然在加强销售回款，其1-9月经营活动产生的现金流量净额17.34亿元，较去年同期扭负为正。万科表示因销售收款增加。

　　可以看出的是，虽然万科已经不再强调“活下去”，但危机感仍在，这从卖楼上的策略上也有体现。问及万科是否会像其他房企采取全民营销、降价促销等策略时，万科方面表示，万科始终把每天都是卖楼的好日子当成经营策略，坚持积极销售、积极回款。