数据之外 看上海三林印象城如何走出存量改造新路径

　　10月26日，上海三林印象城购物中心1周岁！　　

　　周年庆期间，超萌亲子IP《咿呀咿呀》掀起童趣风潮、热播的《中国好声音》明星学员姚斐现场飙歌、“HI浪狂欢节”运动明星酷炫特技秀等活动精彩纷呈，同时满额抽奖、黄金克减、靓衣美食1折起、大众点评团购满减等一系列全场促销，三林印象城的忠实消费者们共享了一场盛大的生日狂欢。　　

　　据悉，10月26日-27日庆典期间，两日客流近15万人、销售近1400万、车流近8000辆。　　

　　这两日活动期间，三林印象城不少品牌取得热销：对比同期全上海的门店销售情况，周大福销售额为上海第一，斯凯奇、那时新疆、三叶草为上海第二，Adidas为上海第三；此外，卡通尼和左庭右院销售额分别为浦东第二和第三。

　　作为一个商业建面仅10万方的存量改造商业，开业首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万……一连串亮眼的数据令人为之侧目，数据背后的商业开发运营理念更值得思考。

　　项目定位 精准贴切　　

　　三林印象城的前身是竣工于2008年并于2010年开业的“三林城市商业广场”，陆续进驻了超市、食品、儿童教育等各类业态，但始终未能发挥其商业潜力与价值从而逐渐衰冷。　　

　　印力上海在2017年接手该项目后，对周边市场环境、居民生活习惯及消费需求深度调研，将项目精准务实的定位为一个大型社区购物中心——“亲近感、品质感的美好生活乐园”，以现代家庭生活的延伸——“Home＋”为服务理念。　

　　围绕项目的核心定位及理念，设计开发上进行必要的空间优化、场景更新，招商引进时注重品牌匹配、业态创新，运营推广关注服务精细、体验创新，打造一个融合温情与精致的生活方式平台，让三林印象城不仅仅是购物消费中心更是美好的生活中心。

　　开发改造 深思熟虑　　

　　以如今的商业空间视角来看，十余年前设计建造的“三林城市商业广场”存在诸多“硬伤”，比如主楼与小楼之间的分割不互通、地下商业空间入口狭小可达性差、室内中庭直梯与扶梯交错拥挤空间不通透、楼层动线不流畅空间感僵硬、外立面老旧不连贯以及基础设施设备老化等一系列问题。　　

　　印力上海基于项目原有形态进行了针对性的改造，增加主楼与小楼之间的人行天桥、主入口打开直达地下空间的阶梯式下沉广场、将直梯与扶梯移位合理分布、将矩形中庭孔洞改为弧形流线、以设计感的格栅立面装饰几栋小楼、利旧并更新必要设备设施、重新进行铺位分割等等，打造出了连贯开放的全新商业空间，融合建筑及景观极大提升体验感，提供了更为实用的商业面积。

　　品牌组合 业态优化　　

　　三林印象城目前进驻品牌超过200家，开业率达99%。自开业以来，三林印象城亦不断更新升级商户品牌，“刚需”与“网红”搭配，为消费者提供周全又新鲜的购物选择。　　

　　B1楼的“物语食集”，特色小吃琳琅满目、生活配套趣味无限；上海首家永辉超市新概念店“集市生活”于7月开业，在另一栋商业楼里还有先期进驻的更为年轻态的盒马鲜生，两者也用差异化满足消费者多样化的需求。　　

　　新式茶饮龙头品牌喜茶HEYTEA、加拿大国民咖啡Tim Hortons、24小时营业的湊湊火锅......这些潮人们爱打卡拔草的品牌也出现在三林印象城，为其增添了时尚与潮流感。此外，绿色营养的左庭右院牛肉火锅、主打健康的bibi bear、新鲜纯正的PizzaMarzano等，也是当下消费者喜闻乐见的品牌。　　

　　除了讨好消费者的味蕾，三林印象城还注重人们的精神文化需求。西西弗书店、CGV影城、卡通尼乐园、零售家居行业“黑马”NǒME旗舰店等品牌弥补了三林地区同类业态的空白，也让该区域的商业品质全面升级。　　

　　在这一年中，三林印象城许多人气品牌展现出了不一般的经营实力：按照开业以来同期全上海的销售额排名，湊湊火锅位列全上海第四，那时新疆位列全上海第三，卡通尼也是上海第三，喜茶则是全上海排名第五......

　　细致运营 温情推广　　

　　三林印象城的公共服务空间也颇具看点。　　

　　印力上海基于项目定位与理念，创新打造了“Share ╳ Care”服务体系，包括呵护母婴儿童休闲的Family Room、开放式的广场迷你儿童乐园Kids Park、年轻女性自拍打卡的美颜化妆试衣间、无感积分的智能会员服务、无感支付的智能停车服务等等，同时每个楼层皆配备温馨的母婴室，更有专供外卖快递小哥休憩充电的跑跑驿站。　　

　　细致的服务举措加上严谨的物业管理堪称近郊同类购物中心的典范。

　　在营销推广上，三林印象城并未盲目追求时尚艺术等商场偏爱的“高大上”形式。“丰富多样、温情互动”是三林印象城通过一场场各具特色的推广活动带给消费者的直接感受。超人气亲子IP《咿呀咿呀》、六一亲子运动会、亚洲偶像嘉年华选拔赛、印力Super V花花节、漫威英雄展等一场场大型活动无不人气爆棚。　　

　　此外，联动周边资源，稀有昆虫展、宠物公益领养、社区文艺汇演、会员定制沙龙、周末街头乐队等“小而美”的活动使得三林印象城时刻充满着热闹精彩的生活气息。

　　同时，不定期的促销活动以实实在在的优惠回馈消费者。粗略统计，今年以来三林印象城已经推出了多次大型促销活动，活动期间客流平均增长50%，参与商家销售额平均增长40%。

　　存量商业 把握趋势　　

　　上海商业地产经过多年高速发展，目前已经进入存量时代。在传统商业开发商看来一些老旧项目体量小，改造难度大，因此难以具有吸引力。　　

　　存量物业改造确实要比新建一个商场困难的多，涉及到重新定位、商场翻新、动线调整、重新招商等一系列环节。但随着上海城市国际化能级提升，城市更新需求旺盛，相信未来存量商业改造项目会越来越多，有实力有远见的企业亦纷纷开始布局，而三林印象城就是一个成功的典型案例。　　

　　过去的一年中，印力上海团队匠心经营三林印象城，与商户良性互动，最终实现共同成长。在项目一周岁生日之际，各商户亦纷纷送上祝福与期望：　

　　品牌寄语

　　CGV中国区副总裁金龙燮

　　感谢印力集团对CGV的认可，祝贺三林印象城自开业以来收获的丰硕成果，感谢三林印象城团队在过去的一年中给予影城的支持与帮助。希望我们可以与三林印象城在未来的经营中再接再厉，再创佳绩！与印力集团继续携手合作，共创美好未来！

　　喜茶

　　恭贺三林印象城一周年生日快乐，祝愿财纳四海之宾，门迎八方来客，愿我们彼此在未来的成长中合作更加紧密，为了同一个目标，一起拼搏，共同为顾客带来更优质的茶饮体验。

　　湊湊火锅

　　湊湊引领“火锅+茶憩”的行业变革，自入驻三林印象城以来，高人气美食征服无数吃货的心，我们愿与三林印象城共同构建美好的生活体验，为美好相聚沸腾。

　　望湘园&百春原

　　值此三林印象城一周年庆之际，望湘园&百春原祝三林印象城生日快乐，人气长虹！地道湖南，匠心传承，望湘园&百春原愿与三林印象城携手并进，共创辉煌！

　　永辉超市

　　值此三林印象城开业1周年之际， 永辉超市祝福三林印象城生意蒸蒸日上！祝三林印象城团队越来越壮大！愿印象城和永辉超市结下的团结友谊之树长青！对印象城全体同仁为永辉超市能顺利经营所付出的辛勤工作和贡献，表示由衷的感谢和崇高的敬意！

　　屈臣氏

　　值此三林印象城商场开业一周年之际，屈臣氏向辛勤的三林印象城商场的各位员工致以诚挚的祝贺！并祝三林印象城商场生意兴隆，万事如意。

　　华为体验店

　　在风雨中，走在泥泞的路上，我会想起探索者的路，想起三林印象城在过去一年中坚定的步伐。华为体验店携全体员工送上祝福，感谢商场在过去一年中对华为体验店的大力支持！祝三林印象城根深叶茂，源远流长，让我们一起在新的征途中再谱新篇！

　　小米之家

　　忆往昔，峥嵘岁月；看明朝，励精图治更美好，今天迎来三林印象城周年庆典，小米之家携全体员工送上真挚祝福，感谢商场在过去一年中给予的肯定与支持！祝三林印象城继往开来、勇攀高峰！