社区商业价值凸显瞄准“最后一公里”商机

　　城市扩容，人口流入在提升城市住宅市场需求的同时，也为商业的发展提供了广阔空间，服务以社区居民为主体的社区商业形态正逐渐成为城市商业的基础和未来商业地产发展的新引擎。

　　11月7日，一场以“丰盈城市 活力绽放”为主题的北京社区商业价值发展论坛将在橡树澜湾营销中心举办。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松、全国商业地产工作委员会会长王永平、中国烹饪协会副会长冯恩援、高力国际华北区投资部主管闫寒齐聚一堂，共同探讨经济与城市发展新趋势下的社区商业价值。

　　经济结构转型为城市发展带来新契机　　

　　国家统计局数据显示，今年以来，我国GDP增速呈现出小幅下行的态势，在刚刚过去的第三季度，GDP同比实际增速已降至6%。通过对比拉动经济增长的三驾马车——出口、投资、消费三者的表现，邓郁松认为，短期来看，本轮经济波动主要受出口和投资影响，而消费对于经济增长的贡献仍在提升。

　　在邓郁松看来，相较以往的经济周期性波动，本轮的显著特点在于每年新增的城镇就业人数总体保持平稳。他认为，这和当下服务业吸纳劳动力的能力显著及最受欢迎年龄段的劳动力群体总数开始下滑有关。此外，对比国际上已有的城市发展案例，邓郁松表示，经济增速的自然回落是基本温和的，“就像人的成长一样，少年的时候18岁之前长得会速度非常非常快，到后来的阶段会比较稳定。”

　　在经济高速增长向高质量发展阶段的转型过程中，对城市及个人的重要影响还表现在原有集中在工业领域的资源，包括资本、劳动力、土地，都将开始新一轮中长期的大转移过程，将转向第三产业。

　　“我们很清楚服务业主导的城市化和工业主导的城市化存在很大的区别，表现在大、中城市能够提供更多样的服务业的业态和就业机会，当城市化不断前行的时候，50%人口从农村流向城市，但到了50%以后，我们观察到，人口是从小城市流向大的都市圈，这是普遍的规律，背后和整个经济结构的变化密不可分。”邓郁松表示。

　　“城市的发展源于产业升级带来的活力，经济结构的变化趋势是我们中长期要面对的客观现实，未来城市服务业的比重将会越来越大。”邓郁松总结到。

　　社区商业正在成为热门投资标的

　　根据辐射半径，商业通常被划分为都市级商业、跨区域商业、区域商业和社区商业，相较而言社区商业虽然辐射范围最小，但事实上却表现出小业态、大市场的特点，这一点正是由社区服务的需求占比频次较高决定的。

　　尽管社区商业与每个人息息相关，但据王永平介绍，目前社区商业规划普遍存在缺少科学性、对体量、定位及业态的控制处于失控状态的硬伤，“实际上，好的社区商业是一个物业升值或者老百姓便利满意度的一个重要部分，影响物业总体未来的成长性。”王永平表示。

　　对此，在社区与商业匹配的问题上，王永平也给出了自己的建议，一方面，要在规划上进行分级，另一方面，好的社区购物中心还应该成为社区活动中心，保持社区黏性。　　

　　在社区商业中，餐饮服务是社区服务功能中非常重要的模式，不过受城市餐饮服务的硬性规定，餐饮品牌进社区一直处于尴尬的境况中。冯恩援站在专业角度提出若干建议，诸如设计上有大格局、率先解决基础问题、垃圾分流、提供高水平洗碗间、设置耗品配送等。

　　在新业态和社区商业的结合问题上，王永平提到当下正在进行的零售体验化的探索，互换社区商业品质提升，冯恩援则在餐饮角度提出优秀品牌下沉社区及产品推陈出新的期望。

　　在投资领域，商业一直备受关注，根据闫寒近年观察，除体量超十万的区域性商场，投资者也将目光转向体量稍小的社区商业，通过持续运营进行资产证券化，或通过升级改造使资产的价格得到爬升。“中国社区商业的发展势头越来越好，未来也将成为投资着最关注的业态之一。”闫寒称，目前投资人更关注社区商业的现金流情况以及业态是否存在提升的空间。

　　对于投资社区商业的选择上，三位来自不同领域的专家分享了各自的看法。冯恩援、闫寒从投资业态出发，他们认为，遵循精准服务的核心宗旨，社区餐饮潜力不容小觑，王永平从投资回报的角度指出，应着重注意两个方面，一是合理的测算和资金倒推，另一方面，租户也要具备运营能力和资源。

　　澜湾2035 城市未来吸引力

　　作为地产经济“守望者”的社区商业，投资价值正日益凸显。根据《北京城市总体规划（2016-2035年）》中明确的发展目标，将从空间结构、产业、功能定位、人口分布、交通等方向进行优化调整，推动京津冀协同发展，打造以首都为核心的世界级城市群。在政策导向背景之下，以2035为期，北京城市的下一个发展极已落定于京西地区，未来发展前景不可估量。

　　作为一个体量约4万方的商业复合体，澜湾2035，扼守西四环城市主动脉，占据得天独厚的优越地理环境，依托华润和电建两大责任央企品牌，以恢宏之势缔造区域全新商业地标。受新首钢、丽泽金融商务区、丰台科技园和中关村科学城四大经济新高地的围合，澜湾2035拥享千亿产业辐射。目前，项目周边有地铁14号线和1号线经过，根据城市规划，2035年后项目北侧将建成地铁18号线和M11号线，势必将为项目带来充足的流动性人口，加之周边住宅楼林立，汇聚颇高人气，人潮即钱潮，滋生区域强劲消费力。

　　每一次展望决定时代动向，目前北京已完全超脱传统发展格局，城市未来向西看，澜湾2035正是时代所向。