超200+商场关门、近400+地产商破产…谁的错？

　　人民法院公告网数据显示，截至10月21日，2019年全国已有近400家地产商宣布破产。面临资金断裂、宣布破产的知名房企有五洲国际、新光集团、银亿集团等。

　　这些破产的地产商主要分布在中国的三四线城市，资产规模普遍在5-30亿区间，数据意味着小型地产商生存空间已严重不足。

　　而从部分上市地产商的2019上半年业绩来看，规模房企仍保持高质量发展，市场份额稳中有升，而中小规模地产商利润增长面临较大压力。

　　数据来源：各上市房企2019中期报告及网络信息

　　同时，消费升级“新常态”下，“美好生活”诉求将取代物美价廉的“基本物质满足”诉求，所有据此而展开的商业逻辑都将重构。

　　2020年，重塑实体零售商业是必然的，但路径却无人知晓，就连少了好几百亿的软银孙正义也未必那么笃定，这必然是一场“摸着石头过河”的探索。

　　一、场所端：进入存量调改新时期，头部项目与长尾项目差距逐渐拉大

　　据赢商大数据监测，2019年前三季度新开业的125家购物中心中，超10个项目由存量项目改造而来，合计体量90余万㎡。

　　购物中心开发周期到来，加速进入存量改造时代，尤其是一线城市存量商业改造进入规模发展。以上海为例，2017年上海共有127.72万㎡商业经历改造，其中核心商圈所处的内环地区改造面积占比高达57%。

　　数据显示，20多年来，上海曾关门、易主、“换脸”的商场超200家。

　　数据来源：微信公众号ShanghaiWOW根据公开资讯综合整理

　　统计时间：截至2019年7月26日

　　另据赢商大数据监测，上海45个商圈中，核心商圈大部分购物中心正在进行品牌调整，商业竞争激烈程度可见一斑。

　　数据来源：赢商大数据-赢拓展App（文末扫码注册，再领好礼）

　　而2016-2020年，行业聚合进一步加剧：开发体量前10家企业购物中心总数量和总体量占比整体呈上升趋势。少数头部购物中心占尽天时地利人和，而大部分长尾项目苦苦挣扎，是市场的新常态。

　　从2019年上半年头部项目租金收入来看，资金资源的差距必然倒逼行业走向洗牌和整合。

　　数据来源：各上市房企2019中期报告披露数据及网络信息

　　选取标准：2019上半年恒隆地产、大悦城控股、龙湖集团、瑞安房地产、世茂房地产、新城控股等房企，租金收入达1亿元以上的典型购物中心

　　1.存/增量：市场渐趋饱和，城市进入战略成为必修课题

　　近十年全国购物中心如雨后春笋般开业，2009~2018年全国一、二、三、四线城市购物中心体量年增率均值24.8%。截至2019年6月末，一、二、三、四线城市购物中心面积存量3.8亿㎡，估计全年将突破4亿㎡大关。

　　当中国商业地产进入存量时代，未来项目运营的专业化、项目内容的特色化，以及对城市、商圈、客群的深入研究，将是开发商和运营商的必修课题。

　　2.空置率：市场需求偏弱，空置率将回升；区域消费市场差异大，差异化竞争策略越发重要

　　根据测算，2019下半年一二线城市购物中心新开业体量将比上半年高出1.7倍左右（过去三年均值为1.84倍），估计全年新增体量介于3,000-3,350万㎡。

　　由于体量增速回升叠加外在大环境欠佳，预期2019年一二线城市购物中心整体空置率将再度走高，落在9.7-10.3%之间。

　　近年来过快的增速导致空置率超越红线的项目数量攀升，经营承压，倒逼购物中心加大调整力度，以契合快速迭代、日益多元的消费需求。

　　高速发展之后，购物中心的求生求存、创新进阶之路似乎更为艰难。而中国地域辽阔，区域消费市场差异巨大，对不同的区域/城市要有不同的进入策略。

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　　二、品牌端：“冰火两重天”，餐饮再度洗牌，服饰更迭提速

　　数据显示，2019年魔都至少有40家网红店“消失”：风林火山、仰望包角布、hoF、光之乳酪、泡泡屋“STAR the DAY”、Bo Shanghai……餐饮行业再度洗牌。

　　而在服饰行业，据赢商网不完全统计，2019上半年快时尚品牌新增84家门店，与前三年相比大幅减少，这背后是多个品牌的“辛酸泪”：继New Look、Topshop撤出中国后，FOREVER 21也在今年上演大溃败，ZARA、H&M、UR、MJstyle则接连闭店、放慢拓展步伐。

　　与快时尚形成鲜明对比的则是不断进击的运动服饰品牌和潮牌。如国潮代表中国李宁从去年的23家店增加至70家店，年底将冲击100家；FILA FUSION进入中国一年多来开出100+门店……

　　注：①部分集团业绩涉及美元、港元，均统一按9月3日在岸人民币汇率换算成人民币，下同；②除江南布衣公布的是2018年7月1日至2019年6月30日的2019财年全年业绩，表格中其他集团业绩均为2019年1月1日至2019年6月30日的半年度表现。

　　1.开/关店：关店量整体高于开店量，生存空间进一步收窄

　　据赢商大数据监测，2019年前三季度，21城商业面积≥5万㎡的购物中心品牌新开门店47260家，新关门店47907家，关店量整体高于开店量，生存空间进一步收窄。

　　其中，零售、餐饮关店量占比高于开店量占比，表现下行；儿童亲子、生活服务、文体娱开店量占比高于关店量占比，发展向好。

　　数据来源：赢商大数据

　　数据统计标准：北京、上海、广州 、深圳、杭州、重庆、青岛、合肥、南京、苏州、福州、贵阳、天津、武汉、成都、西安、郑州、昆明、厦门、长沙、泉州21个城市商业面积≥5万㎡的购物中心

　　2.拓展选址：沪深关注度攀升；倾向进驻高端/中高端项目

　　沪深关注度攀升；杭州、成都、南京、天津、昆明、珠海吸引力增强：据赢商大数据监测，2019年3季度，上海、深圳关注度攀升，尤其是深圳，近年来随着粤港澳大湾区、深莞惠经济圈、深圳“东进西拓”战略的落地推进，城市建设不断扩大，各区域差距逐渐缩小，各商圈形成良性竞争、升级发展的积极态势，吸引了大批品牌首店进驻。

　　另外，杭州、成都、南京、天津、昆明、珠海商业地产发展火热，吸引更多品牌商视线，五大业态代表性品牌在这六个城市的门店布局比例均上升2%及以上。

　　餐饮加速拓展区域商圈与新兴商圈；零售、儿童亲子加速拓展市级商圈与成熟商圈：2019年3季度，餐饮在区域商圈与新兴商圈的门店布局比例均呈上升趋势，零售、儿童亲子在市级商圈与成熟商圈的门店布局比例呈上升趋势。

　　高端、中高端项目吸引更多品牌进驻；休闲娱乐加速拓展大众化项目：2019年3季度，高端、中高端项目势能强劲，吸引更多品牌进驻。其中，休闲娱乐加速拓展大众化项目，门店比例高达55%，远高于其他业态。

　　品牌选址就像给孩子选学校一样，五花八门的宣传像极了项目方的“糖衣炮弹”，经过一番艰难对比后，你怀着忐忑的心情交了学费（房租和押金），才发现你的店铺就像是被套牢的股票一样，难上难下。

　　选址、调研让我们从不同角度触碰与了解我们未来的消费者、竞争者、合作者。因此，在可以预见的未来，精准的选址与调研，将成为场所端、品牌端提升竞争壁垒的制胜关键。

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　　“回归零售本质”，不论是消费升级、降级、还是所谓的“消费分级”，场所端、品牌端都需要考虑的是：是否以消费者为核心？在这样的背景下，究竟为消费者创造什么样的价值？自身优势究竟是什么？竞争对手有何新举措？尤其是当经济下行时，回归商业本质，“知己知彼，方能百战不殆”。

　　赢商大数据经过近10年的不断实践与创新探索，重磅推出中国商业地产领域的首款“掌上选址调研工具”——赢拓展App，3秒触达全国360+城市、3000+核心商圈、40000+项目精准数据。

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