品牌想要进天津? 先了解这几个“选址关键”

　　天津作为新一线城市，拥有数百年的历史积淀，享受京津冀一体化政策红利，无论是经济发展还是商业发展，均具有蓬勃的生命力。天津在我国“城市综合竞争力指数”排名中位列前十，经济水平和服务业发展趋势良好。 

　　2013年—2017年天津市GDP和服务业比重

　　《新一线城市魅力报告》显示，天津在商业资源集聚指数榜排名第五，对品牌具有很大吸引力。 

　　据统计，近五年来，首进天津的品牌平均每年达35家左右，“喜茶”等多家网红品牌都有进津打算。那么，品牌想进天津如何选址才最科学？赢商网深入解读。

　　这些因素 决定进津品牌生死

　　这些基本选址因素决定了品牌生死，包括：所在城市经济发展水平、商圈、区位、客流、意向购物中心的发展潜力等等，让我们来逐一分析。

　　1、 重点选择交通枢纽商业中心、城市新兴商业中心

　　品牌首次进天津，需要选择一个合适的区域。

　　放眼天津，市六区人口多，众多传统商圈商业饱和度高，同时品牌重合度高，交通也较为拥堵。

　　天津市六区人口、面积柱状图

　　而环城区域人口集中度低，成熟的商业项目少，并不适宜新进品牌发展。因此，天津城市副中心的新兴商圈成为业内公认的选址首选，人流量、交通便捷度、开店成本兼顾。

　　上图为天津城市人口热力图，推荐品牌在绿色环状区位选址。据观察，红色圆圈内的位置是西站城市副中心地带，背靠传统天津商圈，与天津西站接轨，释放高铁红利，是绝佳选址地点，今年下半年即将开业的L+MALL天津陆家嘴中心即坐落其中。

　　中心内接近交通枢纽的商业中心最优，其中以地铁、公路交通便利为佳。立地条件最佳位置为各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角间指的就是这个位置。

　　L+MALL天津陆家嘴中心即是典型主角间位置

　　2、项目所在商圈和人流量

　　调查显示，天津新兴商圈正在打破传统商业格局，品质档次升级，逐渐分羹传统商圈。建议品牌首次进津选在有成熟配套、交通便利，并有大型成熟社区的新兴商圈。

　　人流量即商业红利。研究表明，经过新店址门口的每小时最少人流量在1500~2700人之间。预估平均每小时人流2700以上为最高分。

　　美国黑色星期五某奥特莱斯的客流盛况

　　从以下区位图可以看出，L+MALL天津陆家嘴中心坐落内环线、中环线、快速路等环状交通动脉，10余条主干道环绕，项目地处地铁1号线上盖，46条公交线路穿行。各区域客源可源源不断输送。

　　4、所选购物中心的硬实力和软实力

　　品牌是购物中心的灵魂，同时购物中心对于品牌的影响也是巨大的，这是一个双向选择，互利共赢的过程。

　　L+MALL天津陆家嘴中心所处区块建筑面积120万平米，由陆家嘴集团统一开发，涵盖购物中心、高档社区、5A级写字楼、酒店以及国际学校，聚集中高端消费力人群、商务办公客群及中高档消费家庭，是地标级都市综合体。

　　惠灵顿国际社区，包含5000套高端住宅

　　陆家嘴金融广场，5A级写字楼

　　无论是成熟品牌还是初创品牌，应首先选择例如中粮、陆家嘴、华润这种全国范围内知名度高、实力雄厚、商业运营经验足的大型开发商。

　　陆家嘴股份是上海第一批国有企业整体上市试点单位之一，至今已有20余年开发经验，综合实力雄厚。

　　上海陆家嘴股份部分项目

　　竞争评估做到位，你的品牌就成功了一半

　　无论在哪个区域，商圈内竞争对手的品牌对你影响的程度，还有距离的远近、营业时间、卖场面积、停车情况、位置也都会影响你的销售业绩。主要竞争评估因素有以下几点：

　　因素一：品牌密集程度

　　资深业内人士认为，不要选择知名品牌过于密集的区域，但如果没有成熟的商圈作为依托，缺少零售氛围，也不建议品牌入驻。品牌选择商圈和购物中心，要因地制宜。

　　陆家嘴中心附近人口热力地图

　　从上图可以看出，L+MALL天津陆家嘴中心所在区域依托西站和老城厢旅游文化圈，旅游人群年近600万，两大商业板块资源完美叠加，并与南京路商圈中诸多优质商业项目和品牌形成良好的竞争氛围。同时覆盖中高档社区72个，坐拥千万级客源。

　　因素二：卖场面积和硬件设施

　　卖场面积和场内硬件设施是购物中心实力的体现，也是影响消费者购物欲望的重要因素。如果有一大一小的潜在店址，品牌应尽量选择大面积的店址开店。 

　　据调查， L+MALL天津陆家嘴中心体量约11万平方米，是其所在区域面积最大、软硬件实力最强的购物中心。

　　主体分为地上七层、地下一层，配备3000余充足泊车位，成就津城商业颜值新高度。

　　项目内景

　　室内45米挑高中庭，神秘星空吊顶，整体内设大气通透，动线流畅精美。

　　项目内景

　　因素三：所选购物中心的差异化定位

　　需关注所选择购物中心是否和商圈内其他购物中心定位上有明显差异化，这决定了商圈内其他购物中心进场品牌的差异化程度。 

　　L+MALL定位是以区域内家庭客群为主，提供精致化生活体验，同时覆盖商务、旅游、一般消费人群的需求。与同商圈内的水游城、天佑城等项目形成鲜明对比，品牌重合度较低。

　　天津下半年新开购物中心，L+MALL综合评分第一

　　品牌选址本就是一场博弈，只有把“商业预判+实际”结合起来，才会形成最优方案。结合上述选址因素综合考量，L+MALL天津陆家嘴中心综合评分最高，是进津品牌选址的优质场地。

　　1、区位优，城市副中心地铁上盖项目，交通四通八达。

　　2、背靠多个传统商圈，借力虹吸效应。

　　3、经济实力雄厚，团队专业性较强。

　　精美的下沉广场

　　4、区域内定位差异明显，已有多家知名品牌进驻。

　　据了解，目前L+MALL天津陆家嘴中心已与多家知名品牌签约，其中世界500强绿地旗下高端精品超市G-Super、高端影城百丽宫、钱柜KTV和天津首家宝燕集市等主力店及大型商户。 

　　环球海鲜自选超市+特色餐厅加工服务 宝燕集市

　　钱柜KTV

　　可以预见的是，拥有完善商业规划，多层级的品牌定位，独特的商场气质，必能吸引重视现代消费体验的新兴中产阶层，也将使L+MALL陆家嘴中心成为天津的又一商业地标。