大唐集团重启赴港上市 招股书透露了什么信息？

　　融资渠道整体收紧的资本寒冬下，又一家民营房企蓄势奔赴港股资本市场。

　　近日，港交所信息显示，大唐集团控股有限公司已经递交上市招股书。

　　招股书显示，大唐地产是综合性物业开发商，专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。其物业开发项目主要覆盖国内四个经济区，即海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。

　　据了解，这家总部位于厦门的闽系房企10年前便计划上市，然而企业随之遭遇的艰难境况使得上市计划搁浅。

　　10年后的今天，大唐地产重新启动上市计划。

　　从规模上看，截至2019年9月30日，大唐地产拥有69个处于不同开发阶段的物业开发项目，应占土储面积778.97万平米，包括51.53万平米已竣工未售项目、523.35万平米开发中项目，以及204.08万平米未来开发物业。

　　规模扩张的背后，大唐地产同样有着与其他企业类似的资金难题。截至2016年至2018年以及2019年上半年，大唐地产资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.48%及93.17%，按截至有关期间末的银行及其他借款总额减现金及银行存款除以权益总额计算，净负债比率分别高达1085.3%、1087.9%、408.8%及185.6%。

　　同时，大唐地产还提出了“三年冲千亿”的目标。

　　重仓北部湾与收购、联营

　　密密麻麻长达几百页的招股书里，大唐地产的logo最是惹眼。

　　根据官网显示，大唐地产对自己的定位是“国韵地产”，品牌logo是以四大国粹之一的脸谱作为核心设计元素，脸谱的原型则是著名京剧人物“蓝脸的窦尔敦”。

　　追溯到上世纪80年代，创始人余英仪于台湾开发“台中大唐世家”，10年后即1994年，余英仪把台湾的资产清零，迁至厦门落地，与挚友合力发展“大唐世家”。

　　2008年，大唐地产的开工项目达到70万平方米，为解决资金需求，计划于次年赴港上市。然而。当年大唐地产遭遇重创，金融危机的影响，加上余英仪的意外去世，上市计划不得不暂停。

　　2009年前后，由福信集团完成并购后，大唐地产随即落子南宁凤岭，由此进入南宁市场并快速勾画出广西区域的扩张版图，并形成“北部湾经济区及周边城市“的区域范围，规模远超福建大本营。

　　从土储布局上看，截至今年9月底，大唐地产在广西南宁、柳州、贵港及北海区域拥有26个项目（含合营、联营），土地储备合计385.32万平方米，占比公司土储总量49.47%，超过大本营所在海西经济区域26.7%的市场土地储备占比。

　　为何选择将中西部作为主要增长区域？大唐地产黄晞曾在接受观点地产新媒体采访时表示：“这些地方地价不算高，城市友好度还不错，可以快速拿地、快速开工、快速销售，城镇化的增长处于比较高速阶段”。

　　显然，对于现阶段的大唐地产而言，布局中西部与快周转和规模化增长的路是很切合的。

　　招股书显示，2016年至2019年6月底，大唐集团收入主要围绕海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区，营业收入分别为17.47亿元、5.74亿元、1.02亿元，占总收入比重分别为72.1%、23.7%、4.2%，而长江中游经济区在2019年上半年暂时未有收入。

　　对于未来区域布局的考量，黄晞称：“今年新城市布局只在成渝片区进行，但是明年我们会全力往长三角投入。”

　　对正处于成长阶段的大唐地产来说，“追赶”是一种常态，而重要的手段之一便是通过收购、联营的方式获取土储。

　　“找前20强企业进行合作，除了可以抱团取暖外，还可以借鉴双方的资源，做大规模，抢占更多的市场份额。”黄晞曾表示。

　　截至2019年9月30日，大唐集团拥有69个由附属公司以及合营企业及联营公司开发且处于不同开发阶段的物业开发项目。其中，有17个由合营企业及联营公司开发，估计总建筑面积约为170万平方米。

　　2019年下半年，大唐地产加快了扩储的步伐。根据招股书，大唐地产于下半年获得16幅地块，其中14幅地块通过招拍挂获得，总地盘面积为81.89万平方米，总代价约40.19亿元，该14幅地块位于七个城市（包括漳州、重庆、岳阳、莆田、泉州、柳州及南宁），余下2幅地块为协议收购方式获得。

　　另外，11月28日，花样年集团与大唐地产集团签订战略合作协议，协议双方将在全国范围内进行房地产开发、物业经营以及有关资本运作等领域内的战略合作。花样年表示，在后续的合作中将探索在项目储备、项目并购等方面的合作机会。

　　千亿目标与高负债

　　大唐地产与行业其他开发商的初期发展轨迹并无差别，同样是通过扩大土储以及合约销售目标，冲击行业销售榜单。

　　根据观点指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100榜单，2019年1-11月，大唐地产的销售金额为316.7亿元，排名第78位。

　　然而，大唐地产想要在三年内跨进千亿门槛。据了解，公司总裁郝胜春曾于2018年公开表示，未来三年将冲击500亿元销售目标。到了今年，目标再次升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”。

　　至于整体的规模增长，目标则是三年内每年50%左右的复合增长率，具体而言是要在区域和业态两个方面聚焦。

　　事实上，希望快速扩张做大规模的大唐地产，资金需求十分迫切。截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，借款总额分别约为人民币54.53亿元、人民币91.45亿元、人民币84.61亿元及人民币75.98亿元。

　　缓解债务压力成为其上市的诉求之一，除了用于物业项目开发外，大唐集团募集的资金将用部分资金偿还若干银行有息借款，包括一笔2021年8月份到期的银行借款，固定年化率为8.5025%，及一笔2022年6月到期的银行借款，固定年化率为9.0%。

　　针对资金状况，大唐地产方面此前曾回应：“今年肯定会谨慎，把现金流作为主要的运营任务”。

　　融资困难、市场下行的环境下，千亿目标惹人质疑，然而“如果是通过收购的方式集中扩储，进而实现业绩增长，实现千亿目标也有可能。”合富辉煌首席分析师黎文江对此表示。

　　另据了解，像大唐地产一样通过寻求上市、纾困资金的房企较往年多出不少。据港交所信息显示，近两个月，递交招股书的物业开发商及服务商便包括港龙地产、兴业物联、三巽控股、大唐集团等。值得注意的是，这些递表企业中，高资产负债为通病。

　　对此，房地产专家韩世同认为：“于香港上市的门槛比较低，能有效拓宽企业的融资渠道，但最终融资的空间和规模还是看市场反应，不可能太大。”