转型奥莱后销售额猛增5倍：它们换种活法，继续拼杀

　　近几年，随着奥莱业态的发展，位于城市副中心或主要商圈的城市型奥特莱斯受到投资商的青睐。据赢商大数据统计，2015年至2018年间，国内新增城市型奥特莱斯共38家，新增体量超过250万㎡。

　　在每年新增的城市奥特莱斯里，有一部分是由小体量百货或者购物中心转型而来。据赢商大数据监测，2015年至2018年，国内共有15家、共94万㎡的存量商业项目转型为城市奥莱，转型而来的项目占新增城市奥莱的数量及体量的比重逐年升高，分别由2015年的18%及14%上升至2018年的52.6%及50%。

　　在商业空间过剩、存量商业竞争加剧以及消费客群整体年轻化的趋势下，有些百货或购物中心项目因体量小、物业老化及业态单一，在商圈竞争中面临被顾客抛弃的危险，于是积极转型奥莱以求自救。

　　2019年，这种趋势仍在延续：郑州王府井百货锦艺城店变身为“王府井奥莱”，舟山第一百百货转型城市奥莱……为了探究存量商业项目转型城市奥特莱斯的现状，梳理主要的调改方式，赢商云智库推出“2015-2019年国内存量项目转型奥特莱斯研究报告”，以期为运营商提供参考。

　　一、2015~2019年存量商业转型城市版奥特莱斯情况分析

　　1、原始业态分布：百货店是转型主力军，老旧mall需差异化“焕新”

　　据赢商大数据监测，2015年至2018年转型为奥特莱斯的存量项目里，66.7%的项目原始业态为百货业态，33.3%的项目原始业态属于购物中心，转型的主力军为存量百货店。

　　近几年，随着主力消费群体越来越年轻化，购物和生活需求更加多元化，传统百货业面临着严峻的生存挑战。据国家统计局公布，2019上半年，限额以上零售单位中的超市、百货店、专业店及专卖店的零售额同比增长率分别为7.4%、1.5%、5.3%及3.0%，其中，百货业态的增幅最低，整体发展承压较大。

　　许多百货项目业态单一且商品价格缺乏竞争力，但囿于体量的限制，无法引入更多的体验类业态，转型购物中心又先天不足。而那些开业时间较为久远的购物中心，由于物业老旧、品牌创新度不足，在激烈的竞争中拼不过业态更丰富、品牌更新潮的新项目。转型城市奥莱后，可以利用地段的优势打造主题集中的效应，进行差异化发展。

　　2、体量分布：小体量项目最“中意”奥莱，大型项目占比最少

　　注：商业建筑面积3~5万㎡为小型项目；5~10万㎡为中型项目；≥10万㎡为大型项目

　　数据显示，2015年至2018年转型为城市奥特莱斯的存量项目里，61%为小型项目，33为中型项目，仅有6%为大型项目。

　　由于转型的主力军为百货业态，小体量项目的转型需求显然更为迫切，因为无法扩容而选择主题化的奥莱折扣经营模式；中型项目其次，可以从体量上做“文章”，在奥莱定位的基础上，引入更丰富的体验业态，达到差异化经营；大型项目占比最低，因为体量足够庞大，调改方式最为灵活，可以转型为特色卖场或写字楼，不必拘泥于奥莱。

　　3、大区分布：华东区转型项目最多，华北区其次

　　数据显示，2015年至2019年转型为城市奥特莱斯的18家存量项目里，华东区占比44.4%，华北区占比16.7%，西南和东北各占11.1%，西北区占5.6%。

　　华东占比达到44.4%，且主要是百货转型而来，作为国内购物中心存量最高的区域，华东的传统百货和购物中心面临着比其他区域更为严峻的竞争局面，差异化经营的需求最为迫切；华北区其次，因为华北区不仅是国内奥莱业态的“发源地”，也是奢侈品门店数量第二的区域，北方顾客大多钟爱名牌，对奥莱业态的接受和认可度相对较高。

　　4、城市分布：上海领先转型，二线城市项目改造迫在眉睫

　　数据显示，2015年至2019年转型为城市奥特莱斯的15家存量项目里，一线城市占比66.7%，二线城市占比22.2%，三线及以下城市占比11.1%。

　　一线城市里，上海占比17%，均为存量百货店转型，领先其他城市；北京占比5%，属于老旧的购物中心转型。一线城市存量竞争激烈，新消费趋势不断崛起，品牌淘换率高，“首店经济”、“网红经济”、“颜值经济”等主题趋势不断颠覆着商业逻辑，不够“潮”则必然失去消费者，倒逼存量项目不断调改。

　　二线城市的存量项目分布较为分散，主要来自成都、重庆、沈阳、西安、福州、杭州、郑州等标杆城市。近三年来，标杆二线城市购物中心开业量持续高企，促使存量规模大增， 挤压了“古老”项目的生存空间。随着城市化进程的加快，二线城市的消费群体也越加细分，作为消费主力的90后、00后更倾向于为自己的偏好和兴趣买单，使得购物中心往主题化、个性化方向不断迭代，跟不上趋势就会在竞争中处于下风，调改已迫在眉睫。

　　5、商圈分布：成熟商圈内竞争激烈，项目转型需求迫切

　　就商圈功能而言，占比47.1%的项目位于区域商圈，52.9%的项目位于市级商圈。在存量转型奥莱的需求方面，区域商圈和市级商圈相差不大，说明商圈辐射能级对转型与否的影响较小；

　　就商圈成熟度而言，占比76.5%的项目位于成熟商圈，23.5%的项目位于新兴商圈，说明成熟商圈内的项目是转型的主力军。从下表可以看出，成熟商圈内购物中心存量较高，转型的项目竞争对手环伺周围，面临着严峻的生存环境，如果不能打造差异化优势，就无法从激烈的竞争中杀出一条血路。

　　随着新开业项目规模的增长，新兴商圈不断崛起，打破城市原有的传统商业格局，加上电子商务对客流和销售额的“蚕食”，传统商圈的提档升级已经是急需应对和解决的问题。奥特莱斯作为一种新兴业态，能在百货、购物中心、城市综合体、专业卖场等业态之外提供新的价值点，填补一个商圈的空白，使商圈的商业职能更完善。

　　二、存量项目转型奥莱：“潮品牌+体验”是王道

　　1、调改重点：“去百货”化，提升品牌潮流度和项目体验感

　　从典型转型项目调改情况表中可以看出，存量项目转型基本的策略是大规模品牌焕新、丰富业态组合、积极引入新鲜物种和品类、利用互联网手段打造全渠道购物等。

　　为了迎合年轻人的消费需求，改造后引入更多人气潮牌、买手店、生活集合店，提升品牌组合的吸引力；丰富体验业态组合，加入餐饮、文化、娱乐、儿童亲子等业态等，积极引入美发、烘焙、书店、影院等品类，打造更为多元化的消费场景，脱离原本单一的卖货式商业模式；利用互联网工具，铺设全渠道销售，打造线上线下一体化的无缝购物体验。

　　案例解读

　　【上海百盛优客城市广场（开业时间:2015-12-19、已签约292个品牌）】

　　以“韩流时尚+折扣”打造差异化，吸引年轻群体

　　开发商：百盛集团、衣恋集团

　　商业建筑面积：5万㎡

　　转型前：上海百盛百货（天山店）

　　重新开业时间：2015年12月19日　　

　　百盛优客城市广场位于天山路娄山关路交界处，多趟公交、地铁在此汇聚，交通十分便利，所在的天山商业带被上海政府规划为未来的“市级商业中心”，地段十分优越。项目周边面临着许多竞争对手，不仅包括一路之隔的汇金百货和巴黎春天，还包括金光绿庭广场、虹桥南丰城、尚嘉中心、长宁来福士广场等购物中心，周边3公里的人均购物面积高达3.7㎡/人。

　　2011年开业的百盛百货天山店业绩一直不佳，尽管毗邻虹桥商圈，但是中高端消费聚集性较弱，同样位于虹桥路、中高端定位的日本高岛屋百货自2012年开业后也一直未能盈利，说明在该区域内大众消费才是主流。

　　转型后的百盛优客城市广场定位韩式折扣城市奥莱，主打大众时尚消费，试营业当日的销售额突破1600万，比百盛天山店运营时的最高日销售额高出5倍，而试营业后日均销售额达到600万元，而此前天山百盛同期的日均销售额仅120万元左右。　　

　　▌前后差异-业态：打造一站式购物目的地，餐饮占比提升至24%

　　从业态上看，改造后的百盛优客城市广场完成“去百货”化，围绕年轻时尚、性价比、生活方式三个概念，打造了吃喝玩乐俱全的一站式购物目的地。

　　据赢拓展App显示，服装和时尚精品等零售业态占比达到56%，餐饮占比达到24%，引入的众多网红餐饮品牌在大众点评上被顾客多次称道，儿童亲子、文体娱、生活服务等业态也都布局均衡。

　　图片来源：赢商大数据-赢拓展App

　　▌前后差异-品牌：衣恋系品牌占比高达30%，引入韩式潮牌、奢侈品集合店

　　品牌方面，百盛优客城市广场的品牌规划颠覆了旧项目的品牌组合，衣恋系自有品牌占比高达30%，如作为主力店引进的家居生活馆Modern House，以及ENC、HAZZYS、MINDBRIDGE、SPAO、ZIOZIA、MIXXO、ROEM等几十个韩国高人气潮流品牌，提供70%~80%的折扣，奠定了项目的“韩式时尚折扣”的定位；

　　另外商场一层的奢侈品集合店LUXURY GALLERY，汇集Hermès、Burberry、Bottega Veneta、Dior等一线奢侈品，整体从品牌组合上与其他竞争对手进行了差异化发展。　　

　　从虹桥商圈的商业存量来看，其他项目都已经占据不同的主题消费市场，目比如尚嘉中心定位欧式年轻化高端购物中心、南丰城定位港式亲子家庭生活消费、金虹桥商场定位日系特色生活方式购物中心，百盛优客城市奥莱则以韩式年轻时尚折扣为主题，与其他项目进行了错位经营，一站式的业态组合也提供了丰富的经营内容，能挖掘出区域庞大客流的消费潜力。

　　▌改造亮点：注重商场美陈和氛围打造，在室内营造室外感

　　项目改造后的一亮点是商场氛围和空间的打造颇具匠心，注重陈列和美学体验，渗透着文艺气质，在室内街区努力的营造出室外感，休息区、母婴室等服务设施都具有多彩靓丽的特点，给顾客的游逛带来赏心悦目的体验。　　

　　【上海悠迈Umax生活广场】

　　由中高端百货转型生活方式mall，增加文创业态

　　开发商：百联股份

　　商业建筑面积：3万㎡

　　转型前：上海东方商厦（杨浦店）

　　转型时间：2018年1月19日　　

　　项目位于上海的市级商圈五角场商圈，商圈发展成熟，项目众多，面临着较为严峻的竞争环境，商圈内包括金山万达广场、上海青浦吾悦广场等大体量项目，近两年又陆续新开了上海云间新天地、佳源梦想广场、平高广场等项目，汇聚了大量品牌。从品牌看，作为小体量百货，原来的东方商厦（杨浦店）在品牌组合方面已经缺乏了优势。

　　从客群定位上看，五角场商圈周边云集着众多高校，包括复旦、财大、同济、二军大等，学生群体众多，主流消费群为年轻化的大众消费群体，但东方商厦定位精致型的中高端百货，不符合主流客群的消费需求，难免遇到经营困境。　　

　　为了从经营泥潭中突围，上海东方商厦（杨浦店）转型为城市奥特莱斯，转型后商场客流量同期增长了50%。

　　▌前后差异-品牌翻新率超过50%，引入餐饮、文创集合店、潮牌等

　　不同于东方商厦的中高端定位，上海悠迈Umax生活广场主打“品质+折扣+人气集合店”的复合概念，引进了超200个品牌，相较以前品牌翻新率超过50%，其中含1个主力店、8个餐饮品牌，其余均为零售名品。

　　引入跨界集合店、时尚潮牌等业态，比如当当网在上海的首家线下最大实体店“当当车站”全国首店就是其亮点品牌之一，还引入此前东方商厦杨浦店没有的简餐、轻食和文化娱乐业态，打造年轻人喜欢的时尚生活空间。

　　图片来源：赢商大数据-赢拓展App

　　既能避免与周边的大体量商业项目直接竞争，也能以年轻化的时尚消费、性价比高的折扣主题商业，吸引周边上海高校里的年轻消费群体，可谓扬长避短。

　　【北京上品+互联网城市奥莱】

　　老旧社区mall变互联网奥莱，大幅提升新潮度

　　开发商：上品折扣

　　商业建筑面积：5万㎡

　　转型前：北京北辰购物中心（北苑店）

　　重新开业时间：2017年6月16日　　

　　北京上品+互联网城市奥莱转型前是北辰购物中心，位于北京亚奥商圈，依托于比较成熟的居住社区而兴起，商圈内配套齐全、生活设施完善但缺乏商业氛围，还有新奥购物中心、龙德广场和远洋未来广场，但客流量并不理想。北辰购物中心定位社区mall，以超市作为主力店，主要满足周边社区的生活性需求。

　　随着主流客群消费需求的转型升级，亚奥商圈内的商业项目纷纷向社交化、休闲娱乐化、体验式转型，2010年开业的北辰购物中心硬件已经显得老化，旧有的品牌业态如不进行改造，则会在商圈的升级趋势中落后于人，失去竞争力。

　　改造后的北京上品+互联网城市奥莱主打奥莱的价格、购物中心的体验、互联网的便捷化，试营业期间三天总共达到20万客流，品牌专柜单日营业额超过20万元。

　　▌前后差异-业态：由百货超市为主变为多业态布局，增加生活服务品类

　　以往的北辰购物中心（北苑店）主力店是百货店、超市，并配以餐饮、冰场、儿童主题乐园，业态较为陈旧。调改后的上品+城市奥莱大幅提升餐饮业态的占比至28%，同时布局文体娱和生活服务如美发、烘焙等，打造购物中心式的体验。　　

　　▌前后差异-品牌：大量引入高人气时尚运动品牌，品牌丰富度高

　　在品牌焕新方面，上品+城市奥莱仅保留西贝莜面村、呷哺呷哺、麦当劳等少数品牌，大量引入知名度和人气更高的强势品牌，比如1000多㎡的快时尚优衣库、Adidas直营工厂店、NIKE直营工厂店、斐乐、GUESS、江南布衣、播等，同时将鞋、男装、运动、户外、儿童、基础内衣、女装品类以次主力店的形式做成品类集合店，使得5万方的面积里容纳了近300多个品牌，品牌丰富度较高。

　　▌改造亮点：顾客能全渠道购物，运营端数据化管理

　　上品+城市奥莱以“互联网化”作为标签，特色在于打造了全渠道购物的体验，线上渠道有APP、官网、微商城等，做到线上下单、线下取货退换货等全渠道服务模式，实现了线上线下一体化。同时商场运营端实现了数据化运营管理，在入库、盘点、销售、支付、库存、营销、会员身份识别认证等流程实现了数字化，在国内奥莱里较为领先。

　　-总结-

　　①2017年转型奥莱的沈阳萃兮优客城市广场，如今又改造成了特色市集，说明奥特莱斯并不是绝对的救命稻草，是坑还是药，仍需要时间的检验。转型容易，难的是好好活下去。

　　②对于众多亏损严重、处在倒闭边缘的项目而言，转型奥莱既是求生的机遇，更是一次挑战，因为“折”字当头，奥特莱斯对于品牌把控和货品运营的能力要求更严格，运营商应高度重视货品供应链管理，否则奥莱模式难以持续。

　　③在购物中心整体越来越新潮炫酷的时代，位于市区成熟商圈的奥特莱斯，应抛弃“大卖场”式老旧的空间体验，不仅要在品牌和业态引入上打造差异化，更要重视商场硬件和空间氛围的打造，迎合年轻人对颜值的追求，才能抢夺顾客的游逛时间，争取更多交易量。