金科集团副总裁/金科文旅集团董事长兼总裁许智涌：前期投资资金是对项目最重要的元素

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　　2019年12月20日，由赢商网主办的2019中国商业地产年会，在上海闵行宝龙艾美酒店如期举办，本次年会以“不打烊”为主题，吸引了近千名中国商业地产行业领袖精英学者共聚一堂，就中国零售行业2020年发展趋势、夜间经济发展机遇与挑战、商业如何平衡长期主义与价值等热点话题进行探讨。

　　在微论坛（二）：商业地产的长期主义和做价值的朋友的话题讨论环节，围绕如何从价值角度出发理解商业地产的长期主义，打造给企业、商户、消费者都带来价值的链条闭环等议题，金科集团副总裁/金科文旅集团董事长兼总裁许智涌与现场嘉宾分享了他的精彩见解。

　　在他看来，对项目来说最重要的是前期投资资金，投资资金涉及到资金回本。商业地产是长期性持有，非短期性销售的物业产品，前期投资资金对应的资本化利息，对应了后面的租金收益，前期资金的成本对后期的租金回报会产生直接的影响。

　　许智涌认为，在八个项目所涉及的利益体中（金融机构、设计公司、开发商、营运公司、品牌公司、分包商、消费者、政府），政府第一，金融第二，运营方第三。

　　第一最重要的是政府。因为政府决定土地价格，土地价格决定开发。不动产和动产，销售型物业能覆盖多少的商业地产，而后才决定资产产生多少回报。集团下发的租金标准是根据项目的开发资产投入做的资产回报率的KPI，在中国，政策决定商业地产的土地价格。

　　第二是金融机构。现在中国商业地产三种资金成本：

　　1，短贷。这个成本是最高的（开发贷款），涉及到年化达到12个点以上，公司的商管会有非常大的压力。

　　2，国内资产化的成本。专门做商业地产的资金成本，一般是股和债叠加，平均的年化大概在6-7个点，资产回报率在6-7个点。

　　3，国外资金。像香港、新加坡，这个类型的公司，因为资金的成本比较低，所以商管公司会比较乐意，因为有很长的时间做精致商业。

　　第三，运营方。一个项目的成功，不是在项目开业以后运营方才介入，因为运营方在项目筹建之间就要运营先导。运营作为使用者，它必须主导前期的投资、中期的设计开发、后期的招商运营，所以运营决定定位。