旧改“新兵”华侨城这几年：从深耕深圳到入局广州

　　在土地日益稀缺的一线城市，旧改成为房企拿地外补充土储的一种重要方式。新兵“华侨城”涉足旧改历史虽然不长，不过近年来旧改扩张步伐却迎头赶上，除了逐步开展深圳旧改项目外，近来华侨城终于将视线转移到了一个它未曾进入的城市——广州。

　　近日，市场消息显示华侨城和和华润置地均入围广州海珠土华联社旧改意向合作企业。接下来土华联社将对两家符合条件的企业进行调查了解，选出最终合作意向企业，目前结果尚未公布。

　　资料显示，海珠土华联社位于海珠湿地公园东侧，四至为西邻土华立交桥，北跨石榴岗河至新滘东路，南临小洲村及瀛洲生态公园，东近官洲水道，改造范围为村现状建设用地范围，总面积约119.85万平方米。

　　华侨城广州旧改局

　　事实上，华侨城接触旧改的时间不过几年，项目也集中在大本营深圳。对于很少接触广州旧改的华侨城来说，自然引起关注，毕竟是广州旧改市场上的“新人”。

　　虽然接触广州旧改不多，但近两年华侨城在广州的一系列动作却显示，除了深耕大本营深圳外，华侨城慢慢也将视野拓展到了广州，并开始频繁地接触广州的土地市场。

　　早在2017年9月，广州海珠区仑头经济联社召开了“仑头村更新改造意向表决签名大会”。2018年7月，华侨城开始接触仑头村的旧改，并成立广州城市更新公司，介入仑头村改造。今年6月仑头村举行的“华侨城城市更新敬老活动”随处可见华侨城城市更新标志，有市场消息就猜测华侨城旧改将有新进展。

　　除此之外，今年5月市场人士爆料，广州华侨城城市更新投资有限公司向石东实业总公司，以及石东五、六、七社董事发出邀请，希望能够面对面沟通广州员村石东五、六、七社的更新改造，对广州员村旧改已关注多时。

　　除了频繁接触广州旧改，事实上今年也是华侨城首次以拿地方式正式进入广州。6月10日，华侨城文旅小镇投资有限公司以5.74亿元，拿下广州增城区派潭镇背阴村13万平方米用地建酒店等，正式落子广州。

　　根据合同，华侨城拿下该地后，将用于建设酒店、旅馆，建筑限高50米。拿地一年内动工，交地三年内竣工。建成以后，将与增城区携手建设白水寨创意山水文旅小镇。

　　其中，早于去年3月华侨城就曾在官网上隐晦透露白水寨创意山水文旅小镇项目信息，彼时华侨城称，正与广州市积极推进项目落地，希望以增城项目实施为起点，推动全面合作。

　　最终，该项目于今年1月份由华侨城中标，华侨城以每年1000万元的使用费，拿下增城白水寨风景名胜区白水仙瀑景区20年经营权，投资总额达10亿元。

　　此外，今年初，华侨城还与黄埔文化发展集团签订战略合作框架协议，开展香雪项目、文化基地项目、长洲岛项目等项目合作。

　　从上述系列动作不难看出，华侨城正通过旧改与以往的“文化+旅游+城镇化”方式慢慢将触角延伸至广州土地市场。从数据来看，仑头村还是海珠面积最大的城中村，面积达113公顷，员村改造的占地面积约569亩，如若旧改成功，将是华侨城土储的重要补充。

　　华侨城旧改史

　　事实上，早期华侨城进入旧改市场颇为曲折。早在2007年，华侨城就有意与深业集团共同参与深圳南山区白石洲沙河五村的改造，但是在2014年3月发布的城市更新计划中，该项目却被绿景地产纳入囊中。

　　随后2013年8月，华侨城提出反对康佳作为康佳集团总部厂区城市更新单元的开发主体，并对簿公堂。2014年7月，深圳国际仲裁院的裁决书驳回康佳集团关于确认康佳集团有权作为“深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目”的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发的仲裁请求，康佳集团和华侨城集团公司协商形成合作开发方案。

　　华侨城正式涉旧改项目则始于2015年，华侨城斥资28亿元从花伴里手中收购恒祥基51%股权，时任华侨城董事长的刘平春曾回应观点地产新媒体，收购主要基于两方面考虑，其一是以与民企合作项目为尝试，改善公司经营结构、管理结构；其二则是由于花伴里名下拥有“具备发展潜力的项目”，华侨城可以在深圳不断获取优质资源，解决过去土地资源获取太少、渠道较狭窄的问题。

　　从其表述也可印证，华侨城早于2015年便寻求通过旧改项目补充日益紧张的土地储备，也是其近两年频繁接触广州旧改的原因。

　　通过收购，华侨城获得恒祥基旗下六个深圳旧改项目，包括沙井后亭旧改项目（四海云亭）、水门拆迁返还地项目（四海锦园）、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目（四海云亭二期）、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目，共计容建筑面积136.5万平方米，可售面积达86万平方米。

　　其中，近三年其已经成功开发的有四海锦园和四海云亭项目，基本售罄。余下的四个项目，沙井后亭工改商项目（宝安区）和龙胜旧改项目（龙华区）都已具备施工条件，新木新村旧改（龙岗区平湖）和珠光旧改二期（南山区西丽）进度略慢。

　　此外，华侨城还相继通过其他方式拿下了其他旧改项目，旧改面积已经超过千万平米。据媒体披露，目前除了基本售罄的四海锦园和四海云亭项目，其他深圳旧改项目进展参差不齐。

　　同时，通过华侨城一贯“文化+旅游+城镇化”的综合开发渠道，华侨城近两年在深圳还先后获取甘坑新镇、光明特色小镇、国际低碳城等大型项目，单体项目投资额动辄数百亿元，但成本却比旧改高得多。

　　总的来说，在土储日益紧缺的土地市场，华侨城决定把深圳旧改与文旅渠道扩充土储的方式复制到广州身上，并开始在近两年显现出一些成效。但从公开数据来看，目前还未看到最终确认的旧改项目出现，因此最终能否成功仍需观察。