上海外滩董家渡项目的这一年和它的股东们

　　一纸信托计划逾期兑付公告，将沉寂了近一年的上海外滩董家渡项目又拉回了聚光灯下。

　　12月27日，强生控股发布公告称，公司购买的“安信安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划（优先级）”信托产品发生逾期兑付，产品本金和预期收益将统一由2019年12月27日延期至2021年12月30日。

　　该信托计划的底层资产正是由安信信托持股45%的上海董家渡项目，强生控股表示，于2018年12月17日购买了该产品，金额为1亿元。

　　从此前久久开发无果，到改换门庭被绿地接盘，再到如今被牵扯进入信托逾期问题，董家渡项目一路走来可谓“命运多舛”。

　　但不得不说的是，这次信托危机其实与董家渡项目本身并无太多关系。

　　项目大股东绿地控股曾对此公开回应称，目前董家渡项目一切进展顺利，而安信信托只是项目的股东，其未能安排好该笔信托计划的兑付，与董家渡项目没有任何关系。

　　“董家渡项目是集团重点推进的一个项目，建设进展很顺利，7栋办公楼已经全部造好，住宅部分也已经达到了预售标准，预计明年初就能够获得预售审批。”一位接近绿地的人士透露。

　　前任、现任

　　从股权架构来看，董家渡项目如今的股东是绿地、安信信托和国资背景的上海外滩投资，各占项目50%、45%和5%股权。

　　在绿地接手之前，这个备受瞩目的外滩大盘曾经有过一次股权转让的经历，当时接盘者便是现任二股东安信信托。

　　2016年12月30日，安信信托设立总规模为240亿的安赢42号信托计划。信托计划成立后，安信信托将各期信托资金中的1%用于认购保障基金，剩余的99%信托资金用于受让中民外滩房地产开发有限公司不超过50%股权。

　　一年之后，安信信托通过该信托计划，收购中民投、上海佳渡置业各自持有董家渡项目的36%股权和9%股权，一跃成为持有董家渡项目45%股权的大股东之一，持股数仅次于中民投。

　　如今再回头看，董家渡项目“前任”中民投一直以来开发不力，而此次信托逾期问题，根源则是出在安信信托身上。

　　根据计划，安信安赢42号信托计划的设计总期限是5年，同底层资产董家渡金融城项目的完工交付进度保持一致。在总的信托期限内，每年将根据资金周期安排各期信托产品滚动发行，即通过滚动发行新的信托产品兑付之前的到期产品。

　　如此说来，如果在总期限内新产品滚动发行顺利的话，安信信托的兑付便不成问题。而在期限结束后，一旦董家渡项目如期交付，销售回款无疑也能够为该信托计划的兑付提供部分资金。

　　无缝衔接的计划，看起来颇为理想。不过，现实毕竟是现实。

　　受到经济大环境的影响，安信信托部分项目出现了逾期，随后引发的舆情危机直接导致了安信安赢42号信托计划的后续发行不佳，原计划的滚动发行兑付难以为继。值得注意的是，该信托计划已经是安信信托目前经监管部门同意唯一仍可对外发行的信托产品。

　　另一边，由于董家渡项目本身还尚未产生销售回款等现金流，也同样导致了安信信托无法按信托合同约定的时间节点分配信托本金和收益，导致出现逾期兑付情况。不过，按照原定规划，该项目明年才会逐步开始产生销售回款。

　　如此看来，安信信托想要度过此次信托危机，还需要另觅出路。

　　绿地操盘一年

　　根据计划，安信信托退出方案包括了“对外转让持有的45%项目公司股权”，如果成功转让，也可以用股权转让价款兑付信托计划优先级委托人本益。

　　虽然这只是解决方案之一，但却不免让人好奇，一旦项目第二大股东易位，是否会对项目的开发运营造成影响？

　　“不会，因为该项目一直是由绿地在操盘。”相关人士给出了明确答复，指出绿地接手项目后，项目的所有融资都是通过项目公司平台来开展的，无需股东方面单独做融资投入。

　　在接盘董家渡项目的这一年，绿地耗费了大量财力和精力去推进该项目的开发建设。其中，在今年6月28日、8月5日和8月22日，绿地分别为董家渡项目融资39.9亿、80亿和22.25亿元提供了担保。

　　也正因为此，相比此前的开发进度，董家渡项目这一年的发展速度不可谓不快。

　　仅仅接盘了5个月，绿地便对外公布称，该项目总部办公区域的7栋办公楼已全部封顶完成，并进入了内部装修和绿化施工阶段；4栋塔楼也已全部出地面。此外，中国人保等企业也开始陆续签约入驻。

　　截止到2019年11月底，该项目内所有地块已获取地下施工许可证，除K地块以外地块均已取得地上部分施工许可证，A地块已取得预售证。

　　据介绍，该项目预计在2021年前完全竣工，“其实有一部分已经可以销售了，但因为预售证还没下来，所以还要等待手续齐全。”

　　据相关人士介绍，由于地处上海外滩黄金地段，董家渡项目无论是推出办公还是住宅产品，价格都不会低，因此政府在审批预售证时也要经过再三考虑。

　　“乐观估计，明年一月就会有预售证陆续下来，但这个审批进度也由不得企业做主。”该人士如是说。

　　有市场人士也指出，从该项目目前的蓄客洽谈情况看，项目售价基本符合预期。

　　由此，绿地似乎颇有信心可以凭借该项目获得可观的资金回报。“这个项目在绿地同时推进的众多项目中处于第一序列。”一位接近绿地的人士介绍了董家渡项目在绿地内部的受重视程度。

　　无论是企业盈利的内生动力，还是出于对政府诉求的回应，所有因素都在推动着绿地在外滩的奔跑脚步。

　　一年操盘之后，董家渡项目入市已经没有太多悬念，但不论是住宅销售，还是办公运营，又或是财务数据的最终表现，绿地要面对的考验还有很多。