社商有道 未艾方兴 |《2019中国社区商业发展新趋势》报告发布

　　在新型社区商业蓬勃发展的今天，成都无疑成为了目前我国高品质商业发展的桥头堡。随着人们的生活水平提高，社区商业早已脱离了传统老旧的偏颇印象，取而代之的是一个又一个代表着现代经营理念的商业杰作横空出世。

　　12月30日，由中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市商务局主办，赢商网、世纪金源商管集团联合主办，成都零售商协会承办的第二届中国社区商业地产节暨中国（成都）社区商业发展大会在成都首座万豪酒店盛大启幕！

　　活动现场，万商俱乐部创始人、中城商业研究院联合创始人兼院长 杨泽轩先生带来了《2019年中国社区商业发展新趋势》报告。

　　杨泽轩先生用八个字主题分享了他的观点，即“社商有道，未艾方兴”。目前，社区商业正在蓬勃发展，社区商业形态正在不断加速升级。而成都，作为新一线城市，社区商业也将迎来更多的发展机遇。希望未来的社区商业不仅是生活社区，还要变成公园社区，变成乌托邦的理想社区。

　　2019中国社区商业宏观环境

　　随着城镇化红利的加持，社区商业将成为下一个风口。预计2030年中国城镇化率将突破70%，平均每年新增2000万“市民”，届时将形成2万个以上的新社区。我国五大超级城市群人口规模合计居全球首位，截至2018年已汇聚1.09亿人口，其中以成渝城市群近三年吸引最多人口。

　　根据《关于促进内贸流通健康发展的若干意见》，住宅用地商业面积不低于10%；此外，商业营业用房开发中，社区商业 开发量占比达55%，显示社区商业供给保持稳定。国内商业地产已由增量进入存量时代，开发商和品牌商转向精耕细作的运营模式，为社区商业的转型升级提供良好条件。便利程度已成消费者优质服务外最关注的因素，消费者对于速度和便利的追求不断提高。此外，“银发经济”助推便利性需求稳步提升。

　　在消费层面，家庭小型化趋势明显，为社区商业的生活类业态带来良好机遇，户均人口下降，1-2人微型家庭数量迅速增加，对零售商影响：家庭日用采购由“按周补货、一次性大额采购”，逐渐转为“按日补货、少量采购”。

　　2019中国社区商业行业市场分析

　　首先，生活方式的转变推动社区商业新思维的更新。互联网与物联网的结合，线上与线下的融合，社交与服务的结合等三方面，促使传统产业结构重塑，互联网联通方式下沉，从而促进行业颠覆与跨界融合。即“社区+心塞行业”将重构社区商业新生态。

　　另外，服务模式的演进与变化，促使社区商业新形势的出现。从对物的管理，到通过互联网大数据而对人的管理。物业成为服务入口，社区成为商业生态，从传统商业模式向新的商业模式的转变，为社区商业的发展创新注入全新活力。

　　近年来社区商业多为存量改造，是存量增速下滑主因，2015年全国社区型购物中心存量增长率在达到历史高点的43.7%后，自2016年起连续4年增速减缓，2019年截至11月仅达15.6%，主因在于近几年新增的社区商业，多半以存量改造为主，因此并未反应在新增量上。

　　目前社区商业以零售为主力，文体娱、儿童亲子紧随其后，当前社区型购物中心业态配比以零售为主力，占比35%，项目 仍然青睐以零售业态来提振租金以及资产价值表现。文体娱业态紧随其后，占比超过20%。一方面，娱乐业态能有 效去化，快速积攒人气；另一方面，高科技的发展，助推休闲 娱乐业态更迭加速，新兴业态层出不穷，以满足日益增长和多 元化的文化、娱乐和健身消费。最早因“全面二孩”政策出生的儿童将在2019年达到入学年 龄，2019年至2021年间，新增的学前教育适龄儿童数量将呈 现首个“峰值”，一切围绕亲子的体验消费正在成为新“刚 需”。儿童亲子项目未来将有更大发展空间。生活服务创新业态占比直追零售、餐饮，新一轮创新浪潮下，消费者对服务的高要求，推动综合医院、专科诊所、萌宠体验 馆等服务业态成为社区商业打造“高品质生活场景”的新鲜血 液，未来服务提升将成社区商业吸客、留客、黏客的有效手段。

　　2019成都社区商业发展新趋势

　　2018年11月成都市政府出台《打造社区商业消费新场景-构建社区优质生活服务圈工作方案（2018-2022）》，将从探索 社区商业转型提质路径设计、分类打造社区商业消费新场景、提升社区商业新场景供给能力等8个方面，进行26项重点工 作。是全国第一个由地方政府主导、专门针对社区商业建设发展推出的具体行动方案。成都政府“1173”为社区商业保驾护航。

　　通过城镇社区、产业社区、乡村社区的三重融合，社区规划场景体系逐步健全，成都社区商业将迈入规范化时代。此外，成都人口红利正盛，为发展社区商业提供重要支撑。2018年常住人口数达到1633万人，在全国城市中排名第四（仅次于重庆、上海、北京）；户籍人口数 1476万人，净流入人口数157万人（净流入人口=常住人口-户籍人口），是发展社区商业的重要基础。近年来成都经济发展迅猛，搭配政府出台引才措施，2018年成都大学生人数突破80万人，2015-2018年复合增长率高达 6.5%，位居一线、新一线城市之首。年轻学子毕业后若持续留在当地就业，势必对成都的社区商业形成新需求。

　　2018年成都城镇居民在教育、医疗保健、交通通信等发展型消费支出同比增长14.7%，占人均消费支出比重22.1% (+1.3%)；文化娱乐、教育培训、健康养生等服务性消费支出同比增长20.0%，占比49.3% (+5.0%)。显示随着收入的提高， 成都居民的消费理念亦随之提升。2019年双十一购物节，四川省购买力分别在京东和天猫平台上排名第五和第七，其中又以成都市的购买力居四川省之冠。

　　2019年9月中城商业研究院透过三层评选过滤机制，从全国城市中选出12个受评选城市，再根据5大维度、20项指标，构 建华夏时尚指数，对12个城市进行评分，最终由上海、北京、成都、深圳脱颖而出，成为2019年华夏四大时尚城市。其中，成都的时尚支撑度和时尚敏感度表现不俗，显示成都居民生活水平、消费实力，以及商业创新力、品牌吸引力皆较为出众，因而享有“魅都”之美名。

　　创新型业态迸发 成都社区商业塑造中国现代商业新趋势

　　生活服务、餐饮创新、儿童亲子等业态催生了社区商业的新型发展，此外，零售业创新业态分布较为均匀，契合当下社区消费的新趋势，成为购物中心打破同质化尴尬的突破点。文体娱乐类创新业态，除了体育运动类业态居首位之外，以触发感情共鸣，交互性较强的业态占比较高。