第一太平戴维斯发布《2019年西安房地产市场回顾与2020年展望》

　　2020年1月9日，第一太平戴维斯发布《2019年西安房地产市场回顾与2020年展望》报告，对西安2019年商办地产进行多方面回顾和展望：2019西安办公市场租赁需求承压，消费者服务行业跃居全年租赁成交面积第二，业主方提升综合服务，写字楼运营进入精细化服务周期。

　　2019年零售新增供应量为五年新低，品牌调整活跃，核心商圈调改焕新引关注，全市平均空置率上扬。

　　甲级写楼市场

　　2019年，西安甲级写字楼录得高新天安人寿中心、新长安广场二期、万科金域国际；经开西北国金中心以及曲江的莱安中心T6五个新增项目入市，共计32万余平方米，推动甲级写字楼总存量至188万平方米。除高新区以及城北有项目落成之外，曲江板块阔别5年之后迎来又一甲级写字楼入市，该项目的落成增强了曲江商务氛围的聚集。

　　在去年需求集中放量后，今年租赁需求增长承压，全年全市甲级写字楼净吸纳量仅15万平方米，同比下降51.4%。租赁需求的回落加之新增供应的增长，导致全市空置率上升4.2个百分点至33.5%。供需两端双重压力的影响促使业主租金预期下降，年内全市平均租金呈持续下降趋势，至年末报103.7元每平方米每月，同比下降1.1%。

　　在需求端，全年甲级写字楼新增租赁最为活跃的前三大行业依次为金融（26%）、消费者服务（18%）和信息技术（15%）行业。同样作为西区重要的商务城市，成都和重庆的甲级写字楼市场均以金融、房地产及信息技术三大行业为主要办公租赁需求来源。与之相比，西安市场的消费者服务行业需求显眼，从子行业来看，教育类贡献了消费者服务行业面积的85%。西安得天独厚的高校资源，浓厚的教育氛围以及较具竞争力的成本优势为教育企业提供了良好的发展土壤，促使西安成为教育企业青睐的主要城市，助推市场消费者服务行业成交活跃，位居全年写字楼行业来源第二位。

　　2019年，在全国金融体系继续从去杠杆向稳杠杆政策转变的基调下，西安金融行业稳步发展，金融政策支持、金融人才聚集、金融生态环境三个方面不断提升。良好的发展持续助推办公市场金融行业租赁需求的持续释放。金融业需求稳居年度新增成交行业首位。在细分行业中，投资管理类和保险类企业需求最高，分别贡献了金融成交面积近四成，是西安人民投资愿望及保险意识迅速提升的有力证明。

　　近年西安市对硬科技领域创新创业的关注度持续提升，并从奖励扶持、成果转化、人才引进等多个方面给予政策支持，西安科技产业得以快速发展。除不断引入行业头部企业外，也培育了众多中小型的初创企业，相关办公需求持续释放，助力2019年信息技术行业占比位居甲级写字楼租赁面积需求行业来源的第三位。

　　随着优质写字楼的不断入市叠加市场需求放缓的压力下，业主方提升综合服务，写字楼运营进入精细化服务周期，通过提升租户在楼宇办公环境中的综合服务来增加租户的维系力度。例如，安装智能门禁提升楼宇企业商务“安全感”；举办节日活动、给予人文关怀，提升租户员工的“幸福感”；创造社交机会，加强楼宇租户间联系，提升“社交感”。

　　展望2020，预计西安甲级写字楼市场将迎来15万平方米新增供应，或将推动总存量突破200万平方米。在西安经济结构不断调整优化的背景下，消费市场、文化旅游、信息技术及文化娱乐等行业近期市场表现优异，将促发更多相关行业的租赁需求释放，为全市写字楼的活跃提供了有力支撑。

　　零售物业市场

　　西安零售物业市场年内录得5个优质新项目开业，为市场带来共计约47万余平方米新增供应，为西安零售市场近五年新低。得益于全市各个区域平稳发展，西安商业遍地开花，目前市场呈区域存量均衡状态，存量最高与最低区域之间仅相差4%。

　　今年新增物业类型以区域及社区型商业为主，凯德御锦城的入市让城东区域活力焕新。在新型消费习惯和购物中心的影响下，传统百货业态危机不断，物业老旧及生活休闲业态占比低等因素致使竞争力下滑，今年全市录得三家百货闭店，近三年内共计闭停七家，亦折射出百货面临的种种困境。目前，西安市零售物业总存量约579万平方米。另外，今年大华1935的开业受到关注，文创型改造项目的入市增添了西安市场零售物业的多样性。

　　受到去年新增供应井喷连锁影响，2019年西安零售市场竞争加剧，品牌持续调整全市空置率持续上扬，同比上涨0.9个百分点至4.5%。核心商圈城墙内购物中心需求显露疲态，空置率同比上升3.6个百分点至7.9%，而非核心区域由于部分开业率不高的项目入市推动空置率同比上升0.4个百分点至3.9%。面对激烈的竞争，众多项目进行积极调整改造，欲通过品牌更替升级及业态结构优化提升竞争实力。部分项目运营状态良好，业绩上扬推动全市租金微涨0.4%，报286元每平方米每月。

　　年内见证诸多国内外知名品牌首次进入西安，包括韩国潮流品牌Gentle Monster、法国奢侈品牌Chanel在SKP开店；瑞典户外品牌FJALL RAVEN西北首店、美国潮牌Heron Preston大陆首店落子中大国际中心；加拿大时尚运动品牌Lululemon、美国时尚休闲品牌Hollister现身大悦城；丹麦智玩品牌Lego于核心区域王府井百货首层开店。

　　在全国化妆品市场迅速增长的背景下，国际香化品牌不断涌入西安，全市香化品牌丰富度持续提升。大融城首层打造美妆专属区域，引入更多国际美妆品牌；赛格在其原有丰富的美妆阵营中又新添Nars、COLLGENE、焕自己以及丝芙兰等品牌为消费者提供更多元化选择。南门王府井重新布局，美妆引入LAMER、CPB及Chanel等国际品牌。Jo Malone首入购物中心选择在标杆项目大悦城开店。在“她经济”的兴起的背景下，加之香化消费趋于高端化及年轻化，预计高端香化市场潜力不减。

　　2019年，咖啡及网红茶饮在西安不断加码。品牌咖啡选址范围愈发广泛，除在标杆项目中大国际南大街店和世纪金花时代广场店首层新开两家星巴克臻选店，以及继续在一些社区商业拓店外，今年观得星巴克进驻袁家村，选择院落式布局打造文化情景交融店。瑞幸咖啡则进驻高新华清科技园开辟展览馆内唐诗主题店寻求现代与古韵的融合。网红茶饮迅猛扩张，奈雪的茶、喜茶和楽楽茶成功抢驻西安标杆项目。奈雪的茶于大华1935开出奈雪的酒屋Bla Bla Bar，为西安茶饮市场展现出业态多元化发展的可能性。

　　大量优质项目在非核心区域的开业加速西安商业格局的改变。以钟楼为中心的核心商圈早期在古城零售市场有着重要的地位和意义，受交通及物业陈旧等原因的影响，且西安市场内新入市的外来开发商地标项目均落址于其它商圈，近期古城商圈的辐射力和影响力却不比当初，百货退潮、购物中心项目空置率上升。年内核心商圈项目调整改造迹象明显，典型案例包括：中大国际通过区域主题空间的打造，加入文化和潮流元素，提升项目餐饮及生活休闲的非零售业态份额，以达到优化业态结构、引聚个性化消费人群。在区域未来几年无新增项目开业的情况下，存量改造或将成为区域重新焕发活跃的重要途径。

　　展望2020年，市场将迎来60余万平方米新增供应，但项目均布局于非核心商圈，在没有新项目为核心区域注入新鲜血液的情形下，西安核心商圈面临的挑战不减，如何调整创新，使项目重聚人气将成为重要议题。随着西安夜间经济的兴起，“全时段”零售业的发展或将推动未来休闲餐饮、酒吧等业态持续释放活力；品质消费和家庭消费未来将持续占领主流趋势，生活用品、家具家居；以及亲子、文化娱乐相关业态有望保持活跃。