从世茂与福晟的联姻看许世坛的平台战术

　　从台上下来的时候，许世坛特意跑过去，紧紧握住潘伟明的手。

　　这是一次价值超过千亿的握手。早在3天前，世茂与福晟在上海举行了战略合作签约仪式，一纸协定在地产圈传出了不同版本，87个项目、2000亿……媒体捕风捉影各种数据。而今，这场2020年首单“世纪大并购”终于正式官宣。

　　1月13日，福州雨转晴，世茂和福晟的战略发布会选择在这里举行。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛和福晟集团董事长潘伟明一起现身福州世茂洲际酒店，共同站台。此前，被媒体称为“大鱼吃大鱼”的惊天地产世纪大并购也在现场揭开了谜底。

　　“第一，我们是全方位战略合作，不仅仅是地产板块，还有建筑、物业、旧改等方面；第二，不存在谁收购谁，我们强调1+1＞2。”当着近200家媒体的面，许世坛透露，2019年，世茂虽然在大福建板块是第一，但是福州市区销售额屈居第二，第一名是福晟，所以非常高兴和第一的福晟合作，第一和第二整合在一起会更强大。

　　从时间上看，从12月17日的“世茂收购福晟”风声开始传起，在27天里敲定并公开一场超重量级的买卖，许世坛很沉着。他已经不止一次伸出援手，比如之前的泰禾、粤泰、万通、明发等等，而且是一次性解决了对方的资金短缺问题。

　　双方合作的牵线者是金融机构，而牵头者是世茂集团执行董事、海峡发展公司董事长兼总裁吕翼。未来，双方将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域内的战略合作，并在两家国有资产管理公司的支持与见证下，携手实现双方更高质量的可持续发展。

　　良好的业绩表现是世茂此次大手笔收购的前提条件。7天前，世茂发布2019年未经过审核的营运数据，全年实现合约销售额2600.7亿元，同比大幅上涨 48%，重归前十阵营。连续三年实现“有品质高速增长”之余，许世坛要思考未来世茂的发展方向。

　　在行业收敛聚焦的当下，许世坛有着自己的判断，“如果我们跟着大家做一样的事情肯定是不行，但也不能完全剑走偏锋，逆势而行。我们还是要顺势而为，做一些有世茂特色的事情。”

　　在地产界，世茂是公认的“新晋并购王”，在收购金额上甚至超过融创中国和阳光城。但背后，许世坛则不希望被如此定义，他从未真正披露过任何一笔买卖的心路历程，每次有媒体问并购一事，他总会洒脱地留下四字箴言：合作共赢。

　　在2019年中期业绩会上，许世坛坦言道，“与其说是收购并购，不如说是合作共赢。因为今年很多小开发商可能遇到了一些流动性问题，我们打开了一个更大的平台。”

　　而在许世坛的微信朋友圈里很“沉默”。从泰禾、粤泰到明发，再到万通，他没有在朋友圈做过任何分享，更没有特别举办过发布会。从这个角度看，许世坛并不是一个高调的人，他喜欢默默地做，这也很符合世茂的形象。

　　合作福晟搞新闻发布会，算是世茂的一个特例。

　　在世茂援手福晟之前，潘伟明在市场上因收并购声名鹊起，福晟也曾如猛虎下山，在高峰期组建过超300人的“飞虎队”，奔赴全国大举拿地，成为地产界的黑马房企，在排行榜上飞速蹿升。

　　然而，潘伟明赌上一切，却因为踩错了节点，融资政策进一步收紧，而闹得资金紧张，福晟陷入破产申请被拒、裁员50%等铺天盖地的流言中。公司最终声明“破产”“裁员”均系谣言，目前处于正常经营中。

　　在比许世坛年长13岁的潘伟明看来，“一个多月来，与世茂紧密接触，他们专业度和敬业度值得敬佩。两家企业文化相通，福晟认同世茂文化，世茂也认同福晟文化，我们都是低调、务实和开放，对员工好。”而与世茂的强强联手，对于福晟而言，具有里程碑式的意义。

　　在“福晟系”货架上，包括福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司。集团主营业务为地产、建筑、商业、物业四大板块。

　　而此次世茂和福晟双方将成立“世茂福晟”新合作主体，在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域内的战略合作。据悉，所有工地均将以此进行标注。未来，新的平台将会完善现有在建工程的施工建设和竣工交付。

　　两家企业结成命运共同体，能否冲到更高的终点，时间是最好的答案。外界更想知道，泰禾、福晟为何纷纷都选择了世茂？而这笔世纪大合作的具体金额又是多少？

　　对于许世坛而言，“福晟虽然规模很大，但大部分没上市，我们要做完尽调才会公告，现在处于前期阶段，但必须先把新品牌做好。”而他本人给“世茂福晟”新平台在2020年制定了300亿目标。

　　借这次世茂与福晟的联姻案例，乐居财经试图全景式地还原许世坛式的平台合作底色。

　　底色1：构建“地产合作生态圈”

　　在许世坛看来，“2019年对中国房地产是蛮难的一年，以前是‘大鱼吃小鱼’，现在是‘大鱼吃大鱼’的整合时代，而不仅仅是拼规模。” 在面对水涨船高的招拍挂市场和竞争加剧的行业挑战，世茂灵活调整策略，积极与志同道合的企业达成合作，构建起新常态下的“地产合作生态圈”。

　　世茂第一次提出“地产合作生态圈”概念是在2019年中期业绩会，而此次，世茂和福晟并不是简单的联合拿地和联合开发，而是结成“命运共同体”，构建起1+1>2的互利局面，既独立，又协同，双方将各自操盘、产品、财务优势进行组合，在高执行效率的推进下，分享合作红利。

　　更为重要的是，在这个合作生态圈中，产业链上下游的资源整合也不容忽视。福晟集团具备“地产+建筑”两翼协同的发展优势，旗下控股子公司福建六建集团作为中国民营建筑业10强，创建于1950年，先后与华润、融信、金辉、碧桂园等公司展开过紧密合作。

　　而此次福晟与世茂的战略合作中，也涉及建筑领域的合作，它将帮助世茂进一步打通房地产开发产业链，完善旗下业务板块，这或许也是许世坛此次合作的最大斩获之一。同时，地产与建筑两大产业的协同，能够规避单一地产开发的周期性波动和政策风险。

　　底色2：世茂海峡冲锋

　　在世茂和福晟的合作中还隐藏着“第三主角”——世茂海峡。它的前身为世茂福建地区公司，成立16年之久。据机构统计，不算福晟项目，世茂海峡去年全年完成900亿元销售额，2020年将大举超过千亿，并逐步向房企中的第一大区域公司而迈进。

　　能够诞生如此超级区域公司，离不开世茂集团的“孵化”。据悉，世茂在2017年开始推行“公司制”，对区域公司进行充分的授权和放权。当然区域自身战略能动性，也是关键要素。

　　2019年，世茂海峡作为世茂集团的冲锋部队，在收并购方面大展拳脚，先后取得明发、粤泰、泰禾等资产包，截至目前，九成以上收并购项目在当年已实现销售，实现了高效率高品质的转化。

　　在世茂海峡的投资逻辑里，一旦认准，就要火速，时间就是金钱。在广州、杭州、南昌等地的多个收并购项目，世茂海峡凭借超强的执行力，进行精准定位诊断与二次产品赋能，实现土地价值最大化。同时，世茂海峡锻造了一支由吕翼带头敢打硬仗、能打胜仗的队伍。

　　世茂海峡执行力快的背后，本质上是产品力打磨的“慢”。以2019年合作的世茂珠江天鹅湾为例，当时外界有声音质疑其接手了一个“大包袱”，世茂却用实力证明了自己的先决眼光。40天抢工改造，世茂海峡把资产包转换高溢价项目，形成了全面的价值提升与兑现，许世坛本人也曾在多个公开场合点赞天鹅湾项目的产品力和效率。

　　未来，世茂要做的并不是把“面粉”做成“馒头面条”，而是做成高溢价的“蛋糕面包”。许世坛给吕翼定下了三大工作重点：第一，巩固在福建的基本（业务）；第二，在大湾区做强；第三，最重要是把世茂福晟做大最强。

　　底色3：城市赋能者

　　大量战略合作是世茂又一杀手锏，也是其未来在大湾区增长的“利器”。在世茂万亿土储货值中，粤港澳大湾区的可售货值近4000亿元。此次与福晟交易完成后，世茂在大湾区的布局将更加丰富，具备万亿级想象空间。

　　在湾区，福晟以旧城改造和城市更新为主，据潘伟明透露，福晟在粤港澳大湾区有4000亿左右的旧改资源。除此之外，福晟在郑州和长沙等地拥有大量一二级联动开发项目。

　　针对旧城改造项目，世茂福晟双方专门成立城市更新平台。此前，世茂较少涉及这些区域的城市更新项目，通过这次合作，不仅是对业务板块的补充，也将版图扩充至尚未进入的区域。

　　2019年是世茂“而立之年”，从豪宅作品、城市地标，到生活方式，再到城市运营，它不断为城市赋能。30年沉淀不仅是破2600亿的规模量级，更重要的是多元化产业生态所构筑的中国领先城市生活服务商的定位。

　　30年来，世茂覆盖了全球100余座城市，拥有近400个项目，布局地产、酒店、商业、主题娱乐、物管、文化、金融、教育、健康、高科技、海外投资等领域，形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。因为多业态的布局，反过来也成为支撑世茂赋能城市的重要筹码。

　　底色4：财务红线

　　一方面，收并购助力了世茂的加速，为企业有品质的高增长注入力量；另一方面，高速行驶的世茂各项指标依然稳健。

　　在收并购方面，世茂并不像外界所想象得那么激进。它有着自己的红线准则，在项目筛选条件上非常严苛，从而保证了合作项目能实现高收益、高利润和高回款。此外，由于大部分的合作项目，世茂都适时安排了债务重组，自身所支付的现金压力并不大，同时通过项目快速周转，也大大降低了对负债率的影响。

　　在2019年积极获取优质土储的同时，世茂总负债规模仍处于行业较低水平，净负债率59.6%，连续第八年维持在60%以下。同时，临近年关，不少房企的发债额度见底，世茂尚有100亿元的公司债额度还未使用。世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，公司现金流充足，2019年底暂时没有资金使用的需求。

　　在合理的资金运作计划铺排下，世茂并“不差钱”，反而出现越买越有钱的现象。截止6月30日，世茂的账面资金总额为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元。

　　底色5：金融机构神助

　　此番双方牵手，由东方资产和信达充当“月老”。生意场上，能把一笔如此重大的生意做推荐，说明金融机构对世茂的充分认可。

　　实际上，在世茂寻找合作方的路上，金融机构的作用不容小觑。据悉，世茂收并购项目一部分是来自于志同道合的合作伙伴，但绝大部分是由金融机构介绍而来。相较于传统的合作渠道，由金融机构充当信任背书，股权和债务结构更清晰，尽职调查会更快速完成，规避不少风险。

　　金融机构为何争相当“媒人”，做起这笔牵线搭桥的生意，主动提供优质项目给世茂？其一，世茂资金流动性好，金融机构对其充满信心，世茂是少有会配置理财资金的房企；其二，在财务垂直管理体系辅助下，世茂拥有高效的工作方式和快速的决策机制。

　　底色6：融责于血脉

　　提及收并购这块“硬骨头”，大多数人都谈虎色变，它不是所有房企都能做的，具有极高的门槛和风险处置能力。然而，在世茂收并购案例中，既没有当年融创、富力并购万达的戏剧化般“前戏”再现，也没有产生过任何债务纠纷。

　　自去年资金危机爆发后，2019年年初福晟已经挂出了相关资产包，其项目不少都是多次质押与担保，资产结构相对复杂。据知情人透露，“福晟曾经求助于当地政府拿纾困基金来帮自己解决困难，但最终被拒绝。它也曾与其它房企接触过，但没谈成。”

　　接近金融机构人士表示，世茂将充当“白衣骑士”的角色，联合金融机构成立纾困基金，对福晟进行债务重组。世茂此举，不仅帮助受困企业解燃眉之急，也对政府相关部门处置不良资产包产生了借鉴意义，为行业树立资产包处理新标杆。

　　有意思的是，发布会结束后，现场原本分隔两块的屏幕已经合二为一。