王健林变阵 万达A+H双IPO猜想

　　一周前，万达2019年会在广州举办。两天后，万达集团官网关于王健林年度总结的发言，仅用了短短两行字叙述。

　　对比过往几年万达年会的煊赫，如今的王健林已经低调得不能再低调。

　　尽管场面上的宣传异常克制，可万达集团新年伊始的内部变革却动作频频。继商管人事变动和彻底剥离地产业务之后，万达的新年变革仍未有停止的迹象。

　　日前，据相关媒体报道，万达地产进一步优化了区域设置，相关人事也产生了变动。具体就是将中区拆分，南京并至北区，杭州并至南区。万达地产集团副总裁兼原中区项目管理中心总经理于修阳转任成本管理中心总经理。此外，原中区人员也进行了相应优化。

　　伴随中区被拆分，这也意味着万达地产由原本的南北中三区分立，进一步演变成而今南北并立的新格局。其中，北区下辖山东、江苏、上海，南区下辖浙江、安徽、江西。

　　万达地产此番区域调整恰好发生在承接万达商管地产业务之后，不免引人遐思。

　　万达商管A股上市？

　　1月13日，万达集团宣布万达商管已于2019年底完成了房地产业务剥离。万达商管剩余房地产业务全部交于万达地产集团负责，至此，万达商管成为真正的商业运营管理企业。

　　万达商管剥离地产业务之外，人事方面的变动更为动荡。今年初，继万达集团原总裁丁本锡退休，万达商管总裁齐界接任集团总裁之后，几天内万达商管内部发生了一系列高层人事变动。具体如下：

　　彻底剥离地产业务，新年人事大换血，不难看出王健林要对万达商管要展开一番大动作。业内人士猜测，商管动作不断，或是为A股上市做准备。

　　众所周知，万达谋求境内上市已非一日。2016年8月，在港交所上市不足两年的万达商业（万达商管前身）因为估值太低的原因便开启了私有化进程，谋求回A股上市，以获取更高估值。

　　而后2018年，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，合计投资340亿元入股万达商业，万达商业也更名为万达商管。据彼时对赌协议，王健林须在2023年之前实现万达商管上市。由于A股市场对房地产企业上市要求严苛且颇多限制，因此，剥离地产业务成为商管上市的不二选择。

　　王健林当时亦做出一到两年内消化完地产业务的规划。如今，万达商管剥离地产业务给万达地产，也算是在两年时间内交上了一份合格答卷。人事换血后，在万达全新管理团队下，万达商管能否尽快上市，值得期待。

　　万达地产境外上市？

　　商管之外，王健林对万达地产亦有一番大布局。

　　承接万达商管地产业务之后，万达地产规模显然迎来进一步扩大。企查查显示，万达地产旗下现有近80家子公司，主要包括文旅项目万达城、城市综合体万达广场和酒店、医院的开发业务等。而此次区域拆分，据万达内部人士称，是为优化结构，更大限度发挥人均效能。

　　此外，在股权架构方面，过去一年，万达地产也悄悄从中资控股渐变为外资控股企业。2019年7月29日，万达地产集团由大连万达集团100%控股，变为大连万达集团和富泰（香港）投资有限公司共同持股，后者持股比例为5%，万达地产集团由此变更为中外合资有限公司。

　　2019年8月31日，深圳迪讯实业有限公司（下称深圳迪讯）取代大连万达集团股份有限公司，成为万达地产控股股东。而深圳迪讯由香港公司万达百货集团100%控股。至此，万达地产集团变为外资控股企业。

　　不难看出，王健林已搭建出万达地产的境外股权架构。而这或许是为万达地产实现境外上市做准备。

　　除去谋求公司境外上市，万达地产资本证券化的途径可能还包括地产资产包注入境外REITS的形式。此前据港媒报道，万达计划将一项房地产业务在新加坡以房地产信托基金（REITS）的形式上市，估值可超10亿美元。

　　对资金获取的渴求背后，或许更多是万达追求进一步扩张的野心。

　　今年年会上，王健林表示，“从明年开始，万达广场每年开业计划要有富余，至少增加10%，确保每年不低于50个广场开业。”而轻资产化发展则是王健林推动万达发展的另一方向，“今年以后，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产。”

　　不过，王健林并非没有压力。据了解，2019年万达新开业43座万达广场，其中轻资产29座。而此前，王健林定下的2019年万达广场新开业目标则是45家。

　　比原计划开业家数少了两家，这对于令行禁止、使命必达的铁血万达而言，显然是次“意外事故”。这也意味着，强如王健林，万达扩张之路也不免有吃力之处。