中海再次布局上海真如板块 14.13亿摘红旗村旧改2宗商住地

　　被恒大卖楼和北京近两百亿的拍地信息刷屏的同时，上海在“安静”中迎来了鼠年的第一场土拍。

　　此前，为应对新冠疫情对经济发展产生的影响，各城市纷纷出台土地政策和融资释放的利好消息，房企拿地也迎来一小波高潮，不同于北京较高溢价的抢地场面，此次上海出让的土地均以底价成交。

　　2月14日，上海集中出让8宗地块揽金30.23亿元，三天后再以55.14亿出让5宗地块，这13宗土地吸引了中海、保利、旭辉、上海张江集团等企业落子。

　　继1月2日斥资62.71亿拿下真如商办地块后，中海地产联合体再次以14.13亿拿下上海普陀区红旗村旧改项目的2宗商住地块，分别位于真如社区和石泉社区，这也是中海今年在上海的第二次拿地，再度落子真如城市副中心板块。

　　虽是联合体拿地，但从权益占比来看，中海地产占70%，因此大概率为地块操盘者。值得注意的是，中海拿下的2宗地块与此前1月初拿下的真如社区E03-03商办地块位置相近，且地块内商业地产的占比仍然较大。

　　其中真如社区地块为商办地块，办公与商业的比例为9：1，而石泉社区的商住地块中，办公楼、商品房、租赁住房及文体用地的占比分别为33%、40%、14%及13%。

　　2020年还未走完四分之一，中海入沪的这28年时间里，商业地产版图的布局似乎又更大了一步，离3年前提出的2020年商业物业总收入突破50亿港元的目标又还有多远？

　　抢占上海真如

　　对于中海再次布局上海真如板块，市场并没有给出很意外的情绪，反而觉得这是意料之中。早在拿地之前，就已有不少媒体猜测这两宗地块会被中海收入囊中。

　　中海在2018年10月通过旧改项目布局上海普陀区，位于该区域内的红旗村改造项目地块均被中海包揽。截至目前，中海已在上海普陀区拿下8宗地块，成交价达到210.63亿元。

　　资料显示，近两年，中海在普陀区布局的8个项目中，商业和办公楼的占比将近一半，总的出让面积为17.29万平方米，容积率则介于6-7之间，因而商业地产的体量仍然比较大。

　　据业内人士透露，在上海普陀的地块是一个很大的地块，中海不是一次性拿地，而是分批次拿的，现在也还没有完全拿完。

　　“同时，中海在这边（上海普陀区）商办的体量将近30多万平方米，不到40万平方米，除去出售的部分，真正持有的大概在13万平方米左右。”上述人士称。

　　此次拿下的两宗真如地块，为此前红旗村旧改合作项目的地块。近几年，除了长实及上海本地政企以外，布局上海真如副中心板块的企业有中海、绿地、星浩资本等。

　　但对比来看，真如副中心板块的发展速度显然落后于徐家汇等上海其他城市副中心的发展，引入国企加速提升这一板块的发展速度或许是一个不错的选择。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当初是希望长实能对真如的快速发展有一个提升作用，但开发速度比较慢的，因此还不如引进国企或央企去进行一个快速的改造。总的来看，中海在前期介入这一板块比较多，而且也拿了不少地。

　　就在去年11月底，中海方面发布消息称，中海集团与上海普陀区、青浦区分别签署战略合作框架协议，将加大相关业务板块在普陀区战略布局力度，全方位积极参与普陀区的经济发展与城市更新建设。

　　对于目前普陀区红旗村的旧改进展，观点地产新媒体采访卢文曦获悉，红旗村旧改项目现在应该是进入一个快速土地挂牌成交的阶段，很多土地都已经慢慢平整完了。

　　“而近几年，真如板块出让的土地较少，基本以商业项目为主，住宅项目不多。随着轨道交通的基础设施落成，该区域的商业发展起着积极作用，中海的布局对该区域内的商业需求也有一个比较好的补充。”卢文曦分析道。

　　据业内人士称，在上海商业地产方面，中海目前在营项目有两个，分别为黄浦区新天地板块综合体和浦东的中建大厦，其中写字楼体量约16.3万平方米，另外还有2万平方米左右的小型街区商业。

　　从中海发展和布局轨迹看，黄浦区新天地板块的写字楼项目于2017年便竣工入市，其中A座写字楼90%出租，B座为100%，而商业部分则在2018年入市，商业出租率超过90%。

　　除了拿地未开发的项目外，中海目前还有一个正在发展中的商业地产项目，位于普陀区，将于2023年入市。

　　疫情下的商业地产目标

　　在2017年的业绩会上，中海就明确提出今年商业物业总收入将突破50亿港元的目标，并在2023年实现年收入100亿港元。

　　从最新披露的数据来看，2019年上半年，中海商业地产业务实现收入23.5亿港元，同比增长15.76%，已将近完成上述目标的一半。而2018全年，中海商业地产业务的收入同比增速达到38%，收入总额超过40亿港元。

　　如果没有此次新冠疫情“黑天鹅”事件，中海大概率会完成50亿港元收入的目标，但此次疫情来得突然，复工复产推迟和隔离等措施，对商业地产造成不利影响已不言而喻，其今年能否完成目标还有待时间的检验。

　　仲量联行在最新发布的一份商业地产报告中称，整体而言，本已持续承压的办公楼市场需求端将面临更加严峻的考验，疫情对需求的影响将进一步改变租赁市场格局。一些企业将承受巨大压力，甚至可能面临破产倒闭的困境。

　　也正因此，各地方政府及开发商不断推出15天或30天免租等优惠政策，同时减免部分物业租金，以扶持中小企业度过此次危机。

　　报告中还提到，短期内疫情对商业地产的市场需求将产生延迟、延期的作用，且各类租赁活动均会因全市疫情防控举措的严格实施而明显大幅度减少；中长期则根据疫情持续时间不同，市场需求的健康程度可能会受到不同影响，来自中小型企业的租赁需求尤甚。

　　卢文曦认为，不管是办公楼还是商业，短期内的危机都是不可避免的，但免租金绝对只能起到一小部分的作用，事实上是不顶用的，像这种疫情肆虐的情况，估计正常恢复的话，至少要三个月左右。

　　“此次疫情对商办项目的影响肯定是有的，年前准备签约的客户也会有一些更改计划，但目前来看，中海今年的指标，即50亿港元的目标并没有变。”一位对中海商业比较熟悉的人士称。

　　中海发布的2019年中报显示，期内中海投资物业租金收入21.2亿港元，同比上升20.5%，酒店和其他商业物业的收入2.3亿港元。此外，中海已持有在营自有物业70座，总建筑面积达425万平方米，包括45栋写字楼、13家购物中心及12家星级酒店。

　　其中，写字楼主要分布在北京、上海、天津、南京等一二线城市；购物中心主要分布在南京、济南、佛山、沈阳等；酒店主要是澳门、福州、珠海、佛山等。

　　另据中海2018年报披露数据显示，其商业地产项目在建和待建总面积为547万平方米，其中30个项目已在建，约187万平方米，另有40个项目待建，约360万平方米。