年入12亿！凯德商用中国信托的资产腾挪术

　　近日，凯德商用中国信托（CRCT）在新加坡交易所公告，正在将Capita Mall Erqi（郑州凯德广场二七项目）的全部股份出售给非关联的第三方公司，拟售金额为8.51亿元，收购方将以现金方式支付此交易，并且交易过程预计于2020年第三季度完成。

　　公告显示，本次出售的资产是位于郑州核心商圈（二七商圈）的商业物业，共有七个零售层，建筑面积为92355.85平方米，其中地上面积为77108.47平方米。

　　图片来源：凯德集团官网

　　凯德商用中国信托（CRCT），全称凯德商用中国信托全称Capital Retail China Trust，于2006年12月8日登陆新加坡交易所主板，是凯德集团“地产开发+资本运作”经营模式的核心环节之一。

　　2019年，凯德商用中国信托（CRCT）进行了自2006年成立以来最大的一次资产调整动作。赢商网通过解读凯德商用中国信托（CRCT）的2019年度财务报告，以期探知凯德集团在中国的投资物业资产组合中成熟期物业的运营情况。

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　　CRCT2019年总收入12亿元，增幅达10.1%

　　“发展基金储备开发项目-私募基金收购培育物业-物业成熟产生稳定的现金流，打包或注入REITs退出。”严谨的运作框架，是凯德进行娴熟的资本操作的基础。（关于凯德的“PE+REITs模式”及运营秘笈可戳👉：凯德是如何用REITs低调“赚大钱”的？）

　　运营能力，是凯德集团“地产开发+资本运作”模式的重要保证。

　　财务报告显示，2019年度，凯德商用中国信托（CRCT）总收入12亿元，NPI物业净收入8.35亿元，平均出租率96.7%，股息收益率6.1%。

　　资产优化重组，2019年NPI上涨达15.5%

　　NPI（Net Property Income）即物业经营净收入，=物业经营收入-物业经营支出，是反映公司整体经营能力的关键综合指标，也是股利分派的最重要来源。

　　资产优化重组之下， 2019年凯德商用中国信托（CRCT）总收入12亿元，比2018年增加1.1亿元人民币，增幅达10.1%。2019年NPI为1.65亿新元，即8.35亿元人民币，比2018年上涨15.5%（以人民币为计算依据）。

　　资料来源：公司公告

　　以下是凯德商用中国信托（CRCT）2016-2019的NPI情况：

　　资料来源：公司公告

　　同时，NPI作为管理指标，非常适合在同一公司体系下，不同项目之间管理水平的对比：

　　资料来源：公司公告

　　股息收益率下降，融资成本上升，杠杆率上升

　　股息收益率（Dividend Yield Ratio），即股息与股票价格之间的比率，是投资收益率的简化形式。

　　在投资实践中，股息收益率是衡量企业是否具有投资价值的重要标尺之一。相对其他投资选择，凯德商用中国信托（CRCT）的股息收益率仍维持竞争力。

资料来源：公司公告，彭博社，新加坡中央公积金（CPF）委员会，新加坡金融管理局

　　但与2018年相比，凯德商用中国信托（CRCT）的股息收益率下降，融资成本上升。

　　凯德商用中国信托（CRCT）的股息收益率与融资成本：

　　资料来源：公司公告

　　其杠杆率相比2018年小幅上升，但仍然低于新加坡金融管理局45%杠杆率的要求。

　　每只REITs的投资回报都受到三大因素的影响，除了不动产行业的基本面、资金成本之外，主要受租约结构和期限影响。

　　· 物业投资回报对经济状况的滞后情况，取决于现有租约；

　　· 租约期限越长，物业的现金流反映经济发展状况变化所需要的时间越长；

　　· 持有短期租约的物业的REITs的股票，与持有较长租约的物业的REITs相比，交易波动性更大。

　　REITs的投资回报情况如何，根本上反映的是凯德商用中国信托（CRCT）的运营能力。

　　以下是凯德商用中国信托（CRCT）2019年的运营指标：相比2018年，出租率、加权平均租赁期限、平均租金调升率都有一定幅度下降。这值得注意。

　　凯德商用中国信托（CRCT）有可能会在3月份左右发布的2019的年度报告中分析具体运营情况。

     02　　

     CRCT成立以来最大资产调整，凯德集团正持续回归五大核心城市群

　　截至2019年底，凯德商用中国信托（CRCT）共持有14个购物中心，持有物业面积合计109.8万平米，分布在北京、上海、广州、成都、长沙、哈尔滨、武汉、郑州和呼和浩特等9个一二线城市。

　　2019年2月，凯德商用中国信托（CRCT）“卖一买一”，以4.6亿人民币的商定价格转让持有内蒙自治区古呼和浩特市凯德MALL.赛罕的公司的全部权益，并以8.083亿人民币收购位于呼和浩特市玉泉区已建成的一座商场。

　　2019年6月，凯德集团宣布，旗下子公司及相关公司与凯德商用中国信托（CRCT）达到协议，向其出售持有的三家购物中心的公司股权——哈尔滨的凯德广场·学府和凯德广场·埃德蒙顿以及长沙的凯德广场·雨花亭。

　　这是凯德商用中国信托（CRCT）成立以来最大的一次资产调整动作。

　　资料来源：购物中心资产管理　　

　　凯德集团向凯德商用中国信托（CRCT）注入的三个均为成熟、运营良好的项目。这会较大程度上优化CRCT现有的资产组合。

　　资料来源：购物中心资产管理

　　CRCT在更新资产组合，凯德集团近年来也进行了一系列的资产处置动作。凯德方面给出的解释是，有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，出售项目所获的资金用于在中国继续投资优质物业，集团将继续聚焦北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市及周边城市，资产的调整也将围绕五个城市群进行。　　

　　武汉是凯德集团五大核心城市之一。凯德商用中国信托（CRCT）在2019年财务报告中提及了疫情影响：

　　· 位于武汉的凯德新民众乐园目前停业中。截至2019年12月31日，该商城约占CRCT投资组合价值的2.4%，占2019年Q4NP I的0.2%；

　　· 预计短期内会影响购物中心客流量和商场租户销售额；

　　· CRCT会实施有针对性的政策，支持零售商应对这次挑战；

　　· 随着情况的持续发展，CRCT会因应业务需要作出相应的回应（检讨及收紧物业开支）。