激情闽系集体去杠杆 规模分化最大落差92倍

　　曾经，闽系房企以强扩张、快周转、高杠杆发展模式在地产圈风声鹊起。如今，房地产行业风云变幻，国内外经济形势依然严峻，闽系房企又将何去何从？

　　4月17日，乐居财经对比10家在港上市的闽系房企，从公司规模、盈利能力、偿债能力、市值表现等维度进行对比分析，以便更直观了解它们的运营能力及业绩表现。这10家闽系内房股分别是：世茂房地产、旭辉控股集团、融信中国、正荣地产、中骏集团控股、禹洲地产、宝龙地产、力高集团、三盛控股、福晟国际。

　　规模

　　世茂领跑，闽系房企内部“马太效应”加剧

　　2019年，“房住不炒”的调控基调叠加境内外房地产融资环境收紧，阵阵寒意扑面而来，但闽系房企却普遍表现较好。

　　在销售规模层面，2019年，在港上市的10家闽系房企销售规模均突破新高。

　　其中，世茂房地产和旭辉控股集团两家房企销售金额突破了2000亿的门槛，将闽系房企的销售梯队再度拉高。世茂房地产2019年实现销售金额2600.66亿元，同比增长47.6%。旭辉控股集团实现销售金额2006亿元，同比增长32%。

　　融信中国和正荣地产在“千亿房企”阵营中沉淀。

　　中骏集团、禹洲地产、宝龙地产四家房企则铆足了劲往前赶。2019年均有了长足的增长。中骏集团控股2019年销售金额同比增56.7%至805.01亿元；禹洲地产2019年销售同比增长34.13%至751亿元。宝龙地产在2019年销售均增超三成，更是突破了500亿元的门槛。

　　规模较小的力高集团、三盛控股、福晟国际2019年的销售规模也未曾下降。尤其是三盛控股2019年实现销售额113.22亿元，同比增长891.6%。

　　虽然销售规模均在增长，但不能忽视的是，闽系房企之间也存在巨大的鸿沟，闽系房企内部“马太效应”加剧。世茂房地产、旭辉集团、融信中国三家房企的销售总额已超过了整个闽系内房股销售总量的1/2。位于领跑位的世茂房地产的销售规模更是末位房企销售规模的92倍。而世茂房地产2020年更是朝着3000亿目标奔跑。

　　“奔跑”的同时，闽系房企非常注重补充土储。截至2019年12月31日，11家在港上市的闽系房企中，除了福晟国际未披露明确的数据外，其它10家闽系房企的土储均在前一年的基础上大幅增长。世茂房地产的土储量继续领跑众闽系房企。2019年，世茂房地产透过并购、土拍等各种形式获取大量土储。截至2019年底，世茂房地产的土储约7679万平方米，同比增长67.41%。虽然土储得到了大幅增长，但世茂房地产表示，2020年仍然愿意拿出销售回款的50%用于购置土地。

　　此外，三盛控股的土储是这些闽系房企中增幅最多的。三盛控股自前两年借壳上市成功后，其控股股东三盛集团就不断往三盛控股注入地产资产。2019年，三盛控股更是完成了首轮资产注入，其土储量得到了大幅增长。截至2019年底，三盛控股的土储约432万平方米，涨幅达231.29%。

　　盈利能力

　　世茂房地产再站“闽系赚钱王”

　　闽系内房毛利率整体下降

　　在盈利方面，2019年，闽系内房股中仅福晟国际的归母净利润同比下降73.3%。其它闽系内房股的归母净利润均有不同程度的增长。

　　世茂房地产同样领跑闽系内房股。2019年，世茂房地产实现营收1115.2亿，是闽系内房股中营收唯一破千亿的房企。此外，2019年世茂房地产的归母净利润也是唯一过百亿的房企。2019年，世茂房地产的归母净利润同比增长23.4%至109亿元。

　　旭辉控股集团则牢牢位居闽系房企的第二位。2019年，旭辉控股集团实现营收547.7亿元，同比增长29.3%；实现归母净利润64.4亿元，同比增长19%。但2019年营收260.4亿元，位于闽系内房股营收中位的宝龙地产，在归母净利润上位于第三。2019年，宝龙地产实现归母净利润就40.4亿元，同比增长了42.4%。

　　不可忽视的是，2019年，闽系内房们的毛利率整体下行。除三盛控股、力高集团、融信中国，其它8家闽系内房的毛利率均有下跌。其中，中骏集团的毛利率更是下跌了7个百分点至27.6%。其毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价。

　　在衡量房企运用自有资本的效率——净资产收益（ROE）方面，旭辉控集团则以21.3%位于闽系内房的首位。据悉，在这背后，是旭辉2019年提效率、控成本、降负债的带来的成果。旭辉从2018年年末开始推行高质量、高效率的建造2.0体系，截止2019年末已应用于全国49个项目，通过工业化建造和穿插施工平均实现缩短工期4个月，开盘效率稳步提升。

　　而受盈利的影响，2019年全年，世茂房地产全年每股派息1.3元，共派息44.55亿元，是闽系房企中派息最多的房企。旭辉集团派息27.25亿元，位居第二。而福晟国际及三盛控股也只能“0”分红。

　　偿债能力

　　闽系房企念起“降字诀”

　　半数内房净负债下降

　　2019年房企进入偿债小高峰，加上融资环境收紧。闽系房企越来越重视加强风险管控能力，追求“财务稳健、规模和利润共生”。世茂房地产提出把“高质量发展”作为首要目标；融信中国提出稳健增长，稳步降低负债水平；旭辉也表示将继续顺应国家“去杠杆、降负债”的要求，主动作为......

　　在降负债方面，2019年福晟国际的净负债率点数下降最多，截至2019年12月底，福晟国际的净负债率约为122.6%，同比降低42.2个百分点。其次，融信中国将净负债率下降了35个百分点至70%，其净负债率水平位于行业中位。此外，力高集团、宝龙地产、禹洲地产、中骏集团的净负债率均有下降。

　　尤其是，截至2019年底，力高集团更是将本就不高的净负债率降到17.9%，位于行业超低位。

　　在财务管理方面，一方面，房企多方位拓展融资渠道，力图降低融资成本。但据已披露的数据来看，房企的融资成本与其规模有着紧密的联系。规模较大的房企，其融资成本较低，如世茂房地产和旭辉集团的融资成本在6%及以下；而规模较小，偿债能力较弱的三盛控股、力高集团的融资成本超过了9%，三盛控股的融资成本更是高达10.16%。

　　另一方面，房企整体上也加强现金流的管控。2019年，除了福晟国际手持现金同比下降约三成，其它闽系内房股手持的现金资源均在2018年的基础上大幅上涨，力高集团手持现金增长91%；三盛控股手持现金增64%......

　　截至2019年底，除福晟国际及三盛控股，其它闽系内房股的现金短债比均超过1倍。其中，旭辉控股集团、禹洲地产的现金短债比更是超过了2倍，短期偿债能力极强。

　　市值表现

　　“黑马”宝龙地产，市值年增长75%

　　而基于公司的基本盘（规模、盈利、偿债能力等），房企股价及市值的走向，则是衡量资本市场是否认可房企运营能力的重要风向标。

　　2019年，宝龙地产的市值年度增幅在闽系内房股中最高。截至2019年底，宝龙地产的市值年度上涨75.02%至215.48亿港元。此外，中骏集团、旭辉集团、世茂房地产、禹洲地产等市值均有上涨。

　　而规模小、盈利能力及偿债能力较差的福晟国际的市值跌幅最大。截至2019年底，福晟国际的市值较2018年底缩水了80.5%至16.82亿元。

　　2020年，因疫情的原因，房地产行业首季度的土地成交、工程进度、销售规模及资金流动性都产出一定程度的影响。房企能否采取有效措施，减低疫情对公司营运及财务的影响，或将决定其能否在下一个年报季交出好的“成绩单”。