涉“商”碰壁 闽系房企还有什么招？| 闽企商业洞察

　　【编者按】无论如何定义闽系房企，少不了“强扩张、快周转、高杠杆”这些标签。带有狼性DNA的它们，除了发力住宅市场外，也开始集中转向商业地产。然而，如何在机遇与风险并存的商业地产领域完成转型和突围，成为闽系房企近年来的主要课题。　　 

　　为此，赢商网推出“闽企商业洞察”系列报道，以部分典型闽系房企为蓝本，深度剖析其商业“破局”之路。本文为系列第四篇——综述篇。　　 

　　近年来，随着阳光城、泰禾、正荣等企业的异军突起，闽系房企引起市场的高度关注。　　 

　　今年前三季度，世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信等强势入围全国房企销售top30，千亿目标已被他们提上日程。

　　闽系房企代表了这个时代开发商的“狼性”形象：在拿地、扩张、总部迁至上海、上市、全国化的发展路径里，闽系房企是“激进”的代名词，他们敢冲敢干的风格，在住宅领域表现得淋漓尽致。　　 

　　他们“激进”的同时，危机意识也非常强。他们开始多元化，涉足商业地产，不过未尽人意，这些年一直在小心翼翼地做加减法。　　 

　　有人说，商业地产成了闽系房企的一道坎。当初谋局商业地产，是深谋远虑？还是形势所迫？当商业地产发展遇到了瓶颈，他们未来又将如何解题？　　 

　　“逼”出来的“涉商”之路　　 

　　近年闽系房企异军突起、表现抢眼，无论是拿地规模还是销售业绩都可圈可点，成为中国房地产市场的生力军。　　 

　　事实上，在住宅领域强势崛起的背后，不少闽系房企的商业版图也于早年悄然展开。虽说涉“商”是时也势也，但很大程度上“闽系”也是被“逼”的。　　 

　　“2010-2011年间，全国范围内住宅调控政策层出不穷，当时住宅市场成交一片低迷，房企纷纷寻求新的业绩支撑点，转战商业地产。”知名房地产专家韩世同向赢商网表示。　 

　　为了谋求生存，部分闽系房企也在上述时间段前后开始布局商业地产，拓展更大的发展空间，这当中就包括了正荣、阳光城、泰禾等。　　 

　　以泰禾为例，当时泰禾发展商业地产的主要原因就在于2010年福州限购令使住宅市场环境恶化，受调控政策影响较小的商业地产领域便成为首选。

　　“闽系房企早就看到了住宅业务的‘天花板’，他们发展到一定阶段后会适当地沉淀一些商业物业来增加利润点和分散风险。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向赢商网分析道。　 

　　正荣就是其中一家把握了当年调控周期而成长的闽系房企。短短几年间，正荣便“高价掠地”的方式完成全国化的布局，从一个地域性的开发商进入全国主流地产圈视野。　　 

　　赢商网通过梳理了解到，正荣的布局主要在长三角、海西经济区、京津冀、中部经济圈等热点区域，通过自身住宅开发业务对这些地区的商业市场不断深入了解，这样的聚焦策略为其商业地产发展提供了基础。就在去年，正荣甚至提出“三年内10个商业综合体开业，未来投建运营30-50个购物”的商业战略。　　 

　　正荣的发展轨迹并不是孤例。为了保证粮仓充足，正荣的闽系“兄弟们”同样在土地市场上“大杀四方”。也正因如此，闽系被贴上了“激进”的标签，同时也因为高负债而被质疑。　 

　　“闽系房企在土地市场攻城掠地，但目前市场上已经很少纯住宅性质的地块供应了，（他们）或多或少都会拿到带有商业性质的土地或项目。”一位业内人士向赢商网表示。　　 

　　换句话说，通过并购及招拍挂大规模获得土地的闽系房企，是绕不开商业地块这道坎的。而大量增加土储的需求，闽系房企不免要承担较大的资金压力，因此闽系房企大多都是资本运作“高手”。　　 

　　据相关机构不完全统计，11大闽系房企的代表在2016年通过公开出让的方式，拿地总金额超过2106.61亿元，相比2015年增幅超过100%。若将并购、收购地块的部分统计在内，总金额则近3000亿。　　 

　　如今，闽系房企大都已涉足金融等领域，世茂、泰禾、阳光城、中庚、融信等房企已完成上市计划，正荣也正式在港交所提出上市申请，还有诸如民间资本、公司债、房地产基金、信托、海外融资等等融资途径，五花八门，都是闽系“输血”的管道。　　 

　　“闽系房企在发展过程中，将资金杠杆作用发挥到极致，这是一个很显著的特征，我们只要保证资金能周转顺畅，高负债并不是一个危险的信号。”赢商网在从一些闽系房企内部人士了解到，即使商业地产需要沉淀大量资金，但其在商业地产的开发是根据住宅开发来走，凭借住宅板块强大的回款能力，以确保企业整体的资金流不会受到商业地产板块发展的影响。 　　 

　　事实上，由于国内房地产行业不断洗牌，令到这些心中有梦的闽系房企没有丝毫喘息之机。　　 

　　闽系房企“债台高筑”，但依然“胆大”，这也是被政策环境、行业竞争以及发展需求等综合因素激发出来的，进而或是被动、或是主动地铺开商业地产之路。　 

　　爱拼敢闯还能否奏效？　　 

　　涉足商业地产是很多闽系房企的共同选择，但似乎也成了他们的一道坎。　　 

　　比如，以高端住宅产品“院子系“闻名的泰禾，商业地产项目除了泰禾广场外，其余的产品线则鲜有发声。而泰禾商业近年提出的轻资产化运营却迟迟未有动静，“赶超万达”之路更是“路漫漫，其修远兮”。　　 

　　在住宅业务高歌猛进的阳光城在商业地产领域上默默无闻，直至去年，阳光城才对其商业地产战略“拥有”较为完整的“设想”。而即将赴港上市的正荣近年在商业地产领域也走得小心翼翼。　　 

　　闽系房企在商业地产领域还在踱步向前，但国内商业地产市场不断有趋于饱和的警示。　 

　　而在韩世同看来，近年商业地产在一二线城市已趋于饱和甚至过剩，加上互联网购物的冲击，开发商往商业地产发展的意识开始改变。　　 

　　行业内不断有案例告诉闽系房企转型商业地产并非易事，而最关键的是闽系房企并没有找到一套有效的商业地产可持续发展模式。　　 

　　“商业地产开发和运营上对开发商的资金、资源、经验等要求更高，这与住宅业务的快速复制、规模扩张之路不同。”严跃进认为，在日益恶化的大环境下，如果过度布局商业地产将会成为闽系房企发展的绊脚石。　 

　　十多年前，主打商业地产的宝龙地产曾与万达集团同属一个阵营，然而由于战略上的失误等种种原因，如今已成为闽系房企中的“掉队者”。今年上半年，宝龙地产销售额不足百亿，还未达200亿销售目标的一半。

　　怀着强烈的危机感，“债台高筑”的闽系房企甚至开始学习和尝试万达的轻资产模式，比如泰禾。但轻资产之路是否好走呢？　　 

　　“在目前国内商业地产的大环境下，要找到合适的轻资产项目并不容易，万达的轻资产模式并不是所有开发商都适合的。”泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康向赢商网表示，目前国内商业地产的发展空间已经很有限，泰禾主要精力还是集中在住宅板块的发展。　　　 

　　现在商业地产风险极大，这让许多房企都“熬不住”。有不少业内人士认为，商业地产的投资回报周期比较长，这对于现阶段要冲击千亿阵营的闽系房企来说，集中投入到一些资金回报、效率比较高的板块才是迫切的，“毕竟这对于擅长高周转模式的闽系房企而言，脆弱资金链又禁不起长期回报的苦熬。”　 

　　韩世同认为，不少闽系房企对商业地产产品的定位、品牌、运营经验都比较模糊，能同时把住宅和商业做好的屈指可数。“现在国内的购物中心都讲差异化竞争，这需要开发商对当地的城市文化、消费习惯有一定的了解和沉淀，这样做出来的商业体才有持续的竞争力，这不是‘爱拼敢闯’就能做好的。”　　 

　　以目前的发展速度，在不久的将来，闽系房企将掌握中国房地产行业相当大的话语权，这对于从未放弃商业地产思考的他们而言，这或许是另一个发展的窗口期。　　 

　　严跃进认为，近年包括融信、泰禾、阳光城等闽系房企大多都有涉足金融领域，海外地产商的金融运作模式是一个参考蓝本，也是资本运作高手——闽系房企的一个重要方向。此外，若未来国内金融环境成熟，有比较好的商业地产证券化模式可以利用的话，也是的一个不错的方向。

　　在快速扩张的同时如何做好商业地产加减法，“爱拼”的闽系房企还需要细心解题。