高和资本周以升：从资本端解读，未来商业地产的新机会在哪里？

　　虽然疫情让行业受到重创，但重（zhong）创之下能够带来重（chong）创的机会，处在时代的浪潮拐点，商业地产正悄然变化……

　　站在时代的桥头，我们共同瞭望，2020年的商业地产会出现哪些新风口、新趋势、新生态？

　　为此，赢商网联合中城商业研究院，共同发起“重（zhong）创？重（chong）创！”2020中国购物中心年度发展报告发布会暨二季度商业地产市场展望研讨会。高和资本联合创始人周以升从资本端角度对商业地产市场未来发展做出展望。

　　一、疫情下资本层面形势严峻

　　疫情对收入、对成本、对现金流都有影响，从资本角度第一个要问的是还贷款的问题，在疫情冲击当中商业地产各个业态能不能挺过去？

　　从定性的角度来看，各个业态里面比较难的是酒店，其次是购物中心商业类。购物中心的现金流冲击很严重。免租、出租率变化比较明显。然而对可支配现金流影响最大的是收缴率。假设租金减免一个月，正常来讲购物中心都会这么做，出租率有5%的下降，收缴率如果在70%，企业偿还经营性抵押贷款等融资将会面临巨大挑战。

　　这里面有一些应对的措施，包括可能前期银行贷款也要求有一部分的准备金，可能包括集团支持一部分现金流，现有融资还本付息是非常严峻的，一些企业将会面临生死考验。这种情况下的话怎么来判断这个市场的走势？从资本层面，大家也在观察和犹豫。

　　疫情中中国市场最大的问题是数据来源，商业不动产市场里面没有统一实时的数据。不过，从全球来看，这次疫情冲击对中美两国来讲是对称性的冲击，因此以美国市场的变化作为观察对象，对中国是有一定的启发性的。资本市场最有代表性的就是REITs，包括抵押REITs和权益REITs，两个市场。

　　美国在两个市场当中股价都是腰斩的，权益型REITs底层资产都是商业物业，股价跌50%，在杠杆率50%左右的情况下，就意味着资产的价格基本跌25%。，估值下调很明显。当然，REITs价格下调和流动性紧张有关系，与投资人对REITs的贷款违约风险顾虑也有关。

　　回到中国市场，这个市场里面哪一些增量的因素在里面？从银行的融资，包括央行的流动性来看，由于宏观调控的原因，除了高等级的证券化市场，从银行和非标融资来看并不觉得融资环境有改善。其他的因素比如说外资，要非常冷静来看待，绝对不可按照过去的历史来判断这个市场。现在这个市场不是一个正常的市场，它是危机当中的市场。在这种情况下，外资不会像过去2年那样激进。

　　公募REITs市场会怎么样？公募REITs在中国推动15年的时间，年前中国的政策的准备工作在真正告一段落，过去没有准备好，政策和支持性的文件都没有，到现在为止是比较清晰的。

　　从中国REITs推出的必要条件来看，没有核心障碍，在特定的结构之下，税务不是一个障碍。最后是估值的问题，疫情中资产价格的重估可能使中国商业不动产在未来的五年之内出现第一次的正息差，前提是有优秀管理能力作为支撑，现金流水平可以稳定下来。

　　二、购物中心盘活和纾困的方法

　　第一个案例是北京爱琴海购物中心进行商改办。从商业运营角度来讲，爱琴海运营非常好，但是从坪效来讲，跟办公或其他的业态之间还是有落差。这个10万平米的项目，我们在并购后将改造成一个国际甲级办公楼，当然投资额度会比较大，超过40亿元。

　　第二个是去年在北京大兴区的收购的购物中心，这是一个困境盘活案例。原先的业主杠杆率比较高，经营比较弱，陷入困境。这里面非常复杂，涉及到清税、清租、改造和商场运营，我们联合中粮大悦城，各投资50%收购物业并进行改造运营，预计在今年年底和明年年初开出来。这类改造通过金融和运营的手段结合在一起共同盘活，就是一个行业纾困、盘活和重构的过程。

　　第三个是北京顺义别墅区的社区商业项目欧陆广场，原来的业主经营能力所限，同时也有资金的需求，我们用友好收购的模式进行小型改造，让它的租金和价值得到提高。

　　总之，行业确实处在一个动荡的时候，目前的市场是一个危机市场，现在的投资模式是一种危机的投资模式。这种情况下投资机构的投资节奏和投资意愿大幅度放缓。对我们来说，我们觉得行业的痛点更大，这也是我们和泰国正大集团发起100亿元投资基金，布局中国商业不动产的主要原因。我们希望成为行业的白马骑士，能够在企业纾困当中贡献力量。我们对中国市场的未来仍然充满信心。