2019汉博商业项目巡礼|开业九年稳步前行 湖州爱山广场租金收缴率、出租率再创新高

　　湖州爱山广场是汉博商业首个运营管理商业项目。自2008年介入服务，到2010年筹备开业，十余年来，汉博商业始终为爱山广场提供运营管理服务。2019年，项目迎来开业的九周年，并保持着优秀的业绩——租金收缴率、出租率再创新高，分别达98.56%和96.39%。对于早已开业的项目而言，实属不易。这背后有汉博商业的团队怎样的努力？湖州爱山广场常务副总经理丁学良先生一一解答。

　　服务九年 稳步前行

　　Q：您能否简单介绍下湖州爱山广场项目以及汉博商业团队的服务？

　　A:湖州爱山广场由湖州市城投建设投资集团（原湖州市房总集团）斥资16亿元开发建设，项目总建筑面积为14.5万平方米，物业形态为开发式步行街区，以临街街铺为主，汇聚了购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、商业写字楼等功能。项目位于湖州市中心城区核心区域，原人民公园所在地，东至人民路，西至南街，南至红旗路、北至苕溪西路。项目还内涵诸多城市古迹文化。

　　2008年，汉博商业介入项目，对其展开定位、规划、工程顾问、招商、开业筹备及运营管理等服务。项目于2010年12月正式开街。至今，仍委托汉博商业运营。

　　Q：2010年，项目开业以来，都主要经历了哪几个发展阶段？目前处于何种阶段？

　　A:主要经历了如下几个阶段：

　　快速成长期——2011年到2013年。开街后的项目快速成长，2011年，租金收缴合同额接近1亿元，创三线城市奇迹；湖州首家丝芙兰、H&M相继开业；2013年，实际租金收缴额近9000万元。

　　调改升级期——2014年至2015年，迎来集中调整升级期，星火百货替换原有的天虹百货，停车场启动改造扩容。随后，纪念日百货、漫咖啡、胡桃里等诸多湖州首店品牌相继开业。2017年至今，项目针对市场变动，不断微调品牌业态，体验、培训类业态比例逐年提升。

　　2020年，项目进入开街后的第十年。团队需要做的就是在稳健增长的同时求新求变，结合湖州市场的变化，稳固项目“城市名片”的地位。

　　街区商业典范

　　Q：区别于很多盒子式购物中心，爱山广场项目可以说是购物中心里的公园，公园里的购物中心，为街区式商业。2019年，项目再创租金收缴率和出租率新高，这背后，是团队怎样的运管策略？

　　A:2008年，汉博商业介入该项目时，项目建筑形态已经确定。分散的街区式物业，加之中间还有人民公园，致使项目商铺分散、客流分散，难以聚拢，运营管理有别于百货或盒子式购物中心。为此，开业后，汉博商业团队的运营策略主要有如下三个方面：

　　首先，先进的运营体系。汉博商业以第三方身份担任项目商业管理中心角色，协同业主方下辖物业管理公司共同推进项目发展。

　　第二，提供管家式服务。围绕商户提供管家式服务，根据项目南区北区分散式街区特点，责任到人；针对街区式产品外立面店招管控较严、天气因素影响较大的特点，机动灵活主动提供商户告知书；分散式商户巡查精细化管理，做到“三多”——多走、多看、多沟通，及时巡查，发现异常及时沟通。

　　比如，项目每个月都会联合甲方物业工程等部门安全生产检查——不单单是消防、安全疏散通道的领域，还会细致到很多方面——比如，烟道是否及时清洗、用电设备是否老化。

　　再比如，因为位于南方，项目还处于街铺市商业，每年汛期，物业容易出现漏水等现象，容易存在商户物资安全隐患，一到这个时节，我们都提前发布预警通告。一旦出现跑冒滴漏等问题，都能通过严密的预警方案第一时间安排现场抢修。

　　第三，担任“桥梁”角色。随时发现市场变化商户经营出现问题，担任甲方和商户间的“桥梁”，围绕商户调整、商户需求等提供“翻译”沟通的作用。

　　比如，因为项目店铺分散，开业前几年，都是南区活跃，北区冷淡。2012年开始，团队就一直与甲方沟通，希望他们去跟政府沟通，改善北区交通问题。最终，北边公园路打开，项目车流情况可以从步行街变成局部人车共行。同时，在北区，团队也逐渐替换原有目的性不强的业态，引进漫咖啡、纪念日百货等强势品牌，让北区逐渐活跃了起来。

　　Q：2019年12月下旬，爱山广场迎来开业九周年店庆。到爱山广场跨年消费打卡、听音乐节跨年，成为湖州市民的过年攻略。能否介绍下，爱山广场在推广领域怎样的策略？

　　A:开业以来，爱山广场始终坚守城市客厅定位，举办带爱山标签式活动，落实项目城市级广场形象。比如，打造湖州市民关注的有一定节庆意义的美陈SP活动；搭建项目自有IP吉祥物“小爱”，提升项目辨识度和城市客厅的标签化及亲切感；做公益类、城市级别类的活动，落实项目城市客厅形象，提升项目的情感属性，给客群一个来逛街的理由。

　　比如，刚刚过去的九周年店庆活动上，项目除了联合商家推出实惠的现金券福利外，还推出九周年音乐市集特别活动，汇聚桃金娘、六叔乐队、6712乐队、湖蝶乐队等天南海北的音乐人，为湖州市民点燃了非同一般的冬季。