没内容的商业地产将成一堆垃圾

作者：林阳明

2020年7月7日，一篇《商业物业已非核心资产，抛售潮即将来临》的文中指出：恒大将出售全国范围233处大型商业项目，折合总面积超过1000万平方；恒大作为中国商业地产自持最多的开发商，对市场变化的敏锐度和应对行动力向来都是很快的，我想头脑清晰的商业地产商都应该知道下一步该干什么了，行动慢一些的商业地产商手中持有的物业很有可能会变成不值钱的“垃圾”；要知道这个世界没有什么不可能，任何商品当用户没有需求或供应过剩情况下必然会发生，就像2020年4月20原油宝石油事件一样，负油价的事情都会发生。

为什么说没内容的商业地产将成为一堆垃圾呢？商业地产的内容载体是商户，而商户经营的品牌和模式为内容；现在实体商业商户面临的问题是投入成本大，回收周期长，并且90%以上的商户是处于亏损状态，所以愿意开实体店的商户越来越少，任由招商人员怎么讲故事也不管用了，内容的载体不来了，内容当然就没有了！没有了内容的商业地产就像没装驱动程序和各种应用软件的电脑、手机一样，根本就用不了，只是一个壳而已，成为一个严重过剩的垃圾；其实最简单的逻辑就是商业地产招商为什么难？因为商户不盈利；为什么商户不盈利，因为线上购物消费比实体店可选性多、价格透明度高、性价比高、便利性的等因素降维打击了实体生意，再加上实体投入的成本远高于线上，特别是租金和物业管理费成本。

 2020年7月1日，中国商务部发布了《中国电子商务报告2019》；报告显示，2019年，中国网民规模已超过9亿人，互联网普及率达64.5%；全国电子商务交易额达34.81万亿元，其中网上零售额10.63万亿元，电子商务从业人员达5125.65万人。 2019年中国整体零售总额41.16万亿，数字化交易额就达34.81万亿，占零售总额的85%左右，从广义电商角度上讲，也就意味着数字化线上零售交易已经远超传统实体零售交易，说到这里大家就应该清楚为什么实体经济如此难做了！数字化时代已经到来，实体商业必须线上+线下全数字化融合并实现线上线下同款同价，否则没有任何的出路和活路！

在全国乃至全球经济现状下，商业地产不止要有内容，而且必须是好内容才会有其价值和增值空间，那什么才是好内容呢？答案是物业方具备自营和数字化功能，并开设自营示范店有效赋能商户是最好的内容；而很多商业地产商和职业经理人的误区以为是搞些美陈、活动，造一些所谓艺术展览和什么沉浸式体验就是好的内容，要知道商业地产的本质是商业，不是美术馆也不是博物馆、更加不是公园，是做生意要产生交易流水才算数，以上这些花拳绣腿作为锦上添花是可以的，但如果是以此为好内容那就大错特错了！互联网时代用户不会因场景吸引人而转化购买东西，最多来逛逛热闹打一下卡，商户更加不会因为场景漂亮就愿意投资亏钱；商业地产商如果是属于那种钱特多愿意自持也愿意烧钱来展示艺术情怀例外，例如K11；最实际的好内容=能盈利的商户+双线新零售品牌（天猫、京东、淘宝、拼多多有店并交易流水不错的品牌）。

中国商业地产商90%以上都不具备零售运营能力，特别是中小型开发商，并且这也是开发商最不擅长最不愿意干的事情，所以最好的方式是将物业及时分割包装销售给小投资商，因为大投资商基本上不可能去接这种夕阳行业的盘，未来是数字化经济时代，对商业地产的需求性会很少，再迟了就来不及了；恒大这么牛逼的企业都在全国甩卖，商业地产运营鼻祖万达都在轻资产，如果开发商要自持商业地产就必须得做好长期投资和零售运营的准备，并且还需要自营20%以上+全面数字化经营；不管选择哪条路都得快速行动，否则没内容空置的商业地产肯定就成为一个钢筋水泥的垃圾，最终成为一个不良资产的结果。