中海“豪赌”上海滩旧改 600亿最大投资签约黄浦旧改

　　随着公开出让土地越来越少，通过旧改拿地成为了房企必修的一门课程，用较低的成本获取城市核心区位的土地算得上一笔不错的买卖。

　　7月29日，中海企业发展集团有限公司与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。

　　在签约仪式上，中海董事局主席颜建国，副主席罗亮，行政总裁张智超，副总裁张一、郭光辉，助理总裁刘慧明等核心领导层都出现在了现场，足以体现中海的重视。

　　中海企业发展集团董事局副主席罗亮表示，公司预计将投入近600亿元，这将是公司发展历史上投资规模最大的项目。

　　自颜建国在2017年上任中海董事局主席以来，城市更新类项目逐渐成为公司获取土地的重要方式。

　　颜氏中海布局的主要区域在一二线城市，但一二线土地市场竞争尤为激烈，地块价高、量少，对于每年都有增长任务的中海来说，如何通过其他渠道获取足量的土储成了关键，而颜建国给出的答案是“旧改”，而且是大体量的旧改。

　　“非公开市场我们也做了不少工作，包括棚户区改造、城市更新项目都在做。”在2017年度业绩发布会上颜建国表示。在业绩会半年后，中海便发布了《城市更新白皮书》。

　　此次签约旧改是中海继4月份“围标”事件以来，在上海的第一次扩储。600亿如此高昂的投资金额是他们另类的官宣方式，中海重回“上海滩”。

　　旧改加速

　　中海与上海旧改的历史可以追述到28年前。

　　1992年，上海市政府批准各个区域建造一批侨汇房，彼时卢湾区（后与黄浦区合并）政府以2300万美元出让了斜三基地地块，竞得人正是香港中国海外发展有限公司。

　　中海打造了全国第一个外销旧改项目，海华花园。自此，中海与上海政府合作进行城市更新便留下了渊源，先后开发了中海建国里等7个项目，累计改造面积近20公顷。

　　此次中海签下的旧改全称为黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目，正是位于黄浦区，双方再续前缘。

　　按照框架，中海与黄浦区政府的全资子公司中城集团按照98%:2%的出资比例共同成立上海中海海华房地产有限公司和上海中海海庭房地产有限公司两家项目公司，用于项目推进。

　　有业内人士表示，企业与政府合作出资成立子公司在旧改中比较常见，企业在有了政府的背书以后，双方形成利益共同体可以帮助动迁村民与加速各项规划文书的批准。

　　据观点地产新媒体了解，建国东路旧改项目是上海余留体量最大的毛地项目，位于黄浦核心区域，北邻新天地、东接老城厢，项目占地面积约 14.75万平方米。

　　目前，地块内房屋基本为砖木混合结构的二级以下旧里，房屋总建筑面积约31万平方米，涉及居民8500余证、9000多户，是黄浦最大的成片旧里区域。

　　值得注意的是，地块内居住村民的密度较高且房屋老旧，而且涉及文保建筑年久失修，拆迁难度并不小，但项目毗邻淮海路新天地商圈，邻近轨道交通 8、9、10、13号线，所处位置十分优越。

　　该业内人士表示，建国东路旧改难度很高，项目并不仅仅涉及拆迁，而且有历史风貌保护的责任，如何在大规模居民拆迁与房屋重构下，保证文保建筑也很有难度。

　　按照建国东路旧改项目目前的计划，项目规划地上计容建筑面积约36.8万平方米，包括新建商品住宅、风貌保护及历史保留建筑等，计划整体开发周期约6年，预计项目总投资约人民币590亿元。

　　上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，中海上海的项目都卖的不错，如果建国东路旧改项目有序推进，再加上企业本身较强的综合实力和背景。虽然体量很大，但对中海来说机会大于风险。

　　上海豪赌

　　进入2020年来，中海在上海的故事有点多，屡屡出现在镜头前。

　　年初，中海继续在真如板块的红旗村旧改添砖加瓦，在1月份斥资62.71亿拿下一宗商办地块后，又在2月份再次以14.13亿拿下红旗村旧改的2宗商住地块，这也是继2018年斥94亿元买地以来的第二次。

　　为了补充红旗村旧改版图，中海仅在公开市场拿地就耗费了超过170亿元。

　　4月份，中海上海总经理崔帅因涉嫌在参与竞拍上海虹口一宗地块时，与同场竞标的万科、华润“围标”，被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施。

　　自从1992年进入上海市场，中海在28年间开发了29个项目，总发展面积超过600万平方米，平均下来，中海一年大约只开发一个项目。

　　据其年报披露，中海去年只在上海新增了两个项目，39.79亿元摘普陀区宅地，以及12.42亿元竞得长宁区十年来的首块宅地。

　　崔帅在2017年订下了上海区域在2020年300亿元的销售目标，此举或多或少都给到了区域公司不小的压力，大肆补仓在所难免，而旧改则是中海选择的另一条通往“300亿”的路。

　　在去年11月底，中海与上海普陀区、青浦区签署战略合作框架协议，将加大相关业务板块在普陀区战略布局力度。

　　有市场人士认为，崔帅此前因为招拍挂“围标”被捕后，对市场影响很大，中海不便于进入公开市场拿地，所以选择了与政府合作拿下旧改大单。

　　此次旧改的投资金额590亿元是中海有史以来最大的一次投资规模，再算上真如板块上为了买地投入的170亿元，颜建国寄望于通过旧改重塑中海在上海的辉煌。

　　在财务上把控十分严格的中海从来都不像是一位赌徒，而更像一位出身名门的数学家，这次在上海滩进行的旧改“豪赌”，颜建国仍然手握足够多的筹码。