品质生活时代下，聚焦通州商业格局十年变迁

　　从通州中心区域设置为北京城市副中心开始，通州区加速起飞了。

　　根据通州区的未来规划，未来运河商务区将作为先导区内重点发展区域，将构建“一个区域级商业中心+一个地区级商业中心”功能布局。

　　加之2019年北京市商务局将通州城市副中心作为重点培育的区域级商业中心，通州将开启商业发展新阶段。蛰伏多年的通州，将会为众人展现怎样的全新面貌？

　　一、通州老商圈的优与劣

　　通州商业地产市场从2010年以后进入快速发展阶段，作为北京的东大门，通州从最早的“重点新城”，到“现代化国际新城”、“首都功能新载体”，升级为现在的“北京城市副中心”，区域的地位一直较为明显。

　　通州是北京长安街延长线上的城区，由通州来往市中心区的交通路网建设完善，交通的完善为通州的商业发展提供了便利条件。

　　据赢商大数据调查显示，目前通州商圈主要以通州万达广场为商业核心，并辐射通州北苑地铁商业带、新华大街等。其中，2014年第四季度入市的通州万达广场和京通罗斯福广场的联合体量近30万㎡，几乎是之前通州集中商业存量的一倍，如今优质商业存量已有近40万㎡。

　　观察目前通州的商业项目布局不难发现，大多数商业项目都围绕地铁站。如地铁八通线通州北苑站附近的通州万达广场和BHG Mall；位于八通线线九棵树站附近的京通罗斯福广场；以及六号线通州北关地铁站附近的远洋新光、通州合生汇等新项目，通州北关也因此被列为北京商业潜力最大的3大地铁站之一。

　　过去的通州区商业市场整体以百货、市场、大卖场等传统零售业为主要类型，当年通州万达广场和京通罗斯福广场的出现，填补了通州市场空白，成为通州区的时尚购物地标。

　　但长期处在缓慢生长周期的通州商业，也存在着郊区商业常见的招商难题，很少有品牌在选址拓店时会优先考虑郊区商业。根据市场状况简报显示，北京、上海等地的郊县区域，商业空铺率已超过30%。在万达集团等号召能力较强的开发商入场后，一些在城区常见的快销时尚品牌、运动品牌、餐饮品牌才首次进入通州市场。而在高端品牌、奢侈品牌方面，通州区仍然一片空白。

　　二、运河商务区：未来的通州商业重心

　　根据通州区的未来规划，未来运河商务区将作为先导区内重点发展区域，将构建“一个区域级商业中心+一个地区级商业中心”功能布局。

　　作为北京城市副中心的先行启动区和战略引擎区，以五河交汇为龙头的运河商务区，是副中心高端商务功能的主要承载地。

　　众多知名开发商看重运河商务区的潜力而相继进驻，带去一系列商务楼宇、酒店以及城市功能综合体项目。北京第二座爱琴海购物公园落子通州，属于存量改造项目，现处于招商阶段。还有上文提到的，北关地铁站周围有三个待开业项目：通州远洋新光、通州富力、通州合生汇赚足了行业眼球。行业人士认为，这几个项目的入驻，无疑会带领通州商业更新迭代。

　　远洋新光中心项目位于运河商务区北门户，紧邻五河交汇源头岛，项目总建筑面积37万平米，包括17万平米甲级写字楼，10万平米全业态旗舰商业。涵盖最潮酷玩的主题街区及轻奢品牌阵容，引入最新时尚跨界品牌和业态创新&场景体验组合的原创品牌、“奢享式”高端影院，及区域内首家城市绿洲文化展厅，创造与众不同的新价值体验，引领消费升级新风向。

　　通州富力项目是47万㎡城市水岸综合体，包含国际超甲级写字楼、水岸公寓、行政SOHO、外 滩金融商街、高端购物广场等五大业态，目前商业街区通州·星光里已经开业，以休闲娱乐和餐饮业态为主。之后其他部分将陆续完工交付。

　　未来运河商务区内大体量的商业项目将于近两年完工开业，定位中高端，服务于运河商务区的工作、居住人群，新项目的入市将很大程度地丰富通州区居民的购物需求，整体提升通州商业市场的水平。

　　在中国社会科学院发布的《商务中心区蓝皮书（2018版）》中指出，CBD为时尚产业的发展提供了产业聚集的作用，其良好的交通、建筑空间等条件为奢侈品零售业态提供了硬件基础，CBD的商务活动氛围也为高端时尚、奢侈品提供了重要的消费场景。

　　运河商务区的规划建设，其4倍于国贸CBD的体量，无疑为品牌第一次进入通州市场提供了首选。势必吸引众多大型企业入驻，进而为高端时尚、奢侈品牌的发展提供必要条件。

　　三、全新增长点，环球影城的魅力

　　商业项目之外，备受人们关注的另一点在于北京城市副中心的文化旅游区，重头戏无疑是北京环球主题公园及度假区。

　　规划占地4平方公里的北京环球影城，预计总建设投资超过1000亿元，其中将于2020年竣工的一期工程占地1.6平方公里、投资约460亿元。

　　作为一个能吸引全国游客，甚至能吸引跨境游客的“超级IP”，据估计每年环球影城将吸引千万量级的游客，它无疑将为区域商业带来不容忽视的发展机遇。

　　通过多层次规划，从零建设旅游目的地，带动城市新区商业发展的成功案例，在国内外都有迹可循，与北京环球度假区有近似性。环球影城距离不远的位置，高于当地消费需求的特色餐饮与住宿集群有很好的发展机会。它们将成为游客游玩前后的重要目的地。如能形成游客的跨夜停留，零售业态也将大大受益。

　　此外，在环球影城以北，是同为北京城市副中心三大功能区的运河商务区，相互之间会起到相辅相成的作用。而从环球影城至核心城区传统商圈之间的位置，地铁线路多个站点沿线，一些较为低端的社区商业将迎来调改升级的机会。

　　结语

　　随着北京市级机关迁入通州，该区域正在逐步聚集中高端消费群体，副中心商业提质升级已是必然。

　　《北京市商业服务业设施空间布局规划（征求意见稿）》中也提出，未来的城市副中心地区要有成为具有现代气息、国际化特征的综合商业中心。要立足于城市副中心总体发展战略和功能定位要求，坚持高起点和高标准，服务于副中心和周边地区工作及居住人口，建成配套服务齐全、夜间经济活跃的综合性商业中心。

　　大批的商业项目进驻到一个区域是经过大量的市场调研的，正是因为存在需求，所以才会选择该区域落地。而未来通州副中心商业中心的聚集成型，无疑可以刺激区域的商圈氛围形成，也能形成商业竞争的良性循环，从而形成全国性、国际性影响的区域。