城市区域商业发展模式探讨----“双轮驱动”

　　见识决定见解，视野决定范围。

　　驱动城市区域商业发展因模式各异而呈现的形态也不同。城市区域商业的发展通常是在两种作用力牵引下，并叠加多种要素（如政策、宏观经济、公共空间及区域功能等）共同作用的结果。这两种作用力可以看作是驱动城市区域商业发展的动力。

　　目前，我国城市商业发展正在由传统商业向现代商业的转变阶段，经历了由工业经济向现代经济及体验经济的转型。商业物业按照市场呈现的形态可分为产业商业和消费商业两种类型。

　　产业商业即城市及区域产业价值链条延伸的商业设施，工业、专业性质很强，包括工业、科技园区（如北京硅谷、天津钢铁物流园区等）和专业批发市场（如广州白马服装批发市场、淄博陶瓷专业市场等）；消费性商业按照市场形态又可分为配套型商业和旅游消费型商业。其中，配套性商业按照服务区域范围可分为社区型（如社区底商、Living Mall等）和城市型（如星级酒店、写字楼、商业广场、Shopping Mall等）。旅游消费型商业指主要用于服务外来旅游消费者的相关消费的商业设施。（如民族风情商业街等）城市性质和项目立地条件不同，商业的发展形态也不一样。如何寻找驱动城市区域商业发展的动力，是目前城市土地和地产开发研究的重要课题。

　　类型一 体验式消费商业---Shopping Mall

　　此类型是目前中国消费式商业的代表，其特点是摆脱了传统的百货商业发展模式，引入欧美商场布局的元素，将购物、餐饮、休闲、娱乐等业态融为一体。体现了新时代商场的内涵和外延，该发展模式目前在中国一、二线城市迅速发展，已逐步成为推动城市消费商业发展的动力，是城市区域未来商业发展成熟的标志。但由于此类商业物业的发展系于消费者为终端，操作程序、经营思想和变现模式与传统的百货业态有着根本的区别，使得该物业的发展状况在内地举步维艰，如飞蛾扑火，屡战屡败，失败案例比比皆是。近几年，我司通过对内地各大城市商业发展的研究认为，商业项目的成败取决与项目自身的定位。项目定位没有好坏之分，却又适合与否之别，一个好的商业项目定位必须要提供给市场以下几方面的价值参考体系：

　　1、符合消费者需求的购物环境；

　　2、给开发商提供持续稳健的盈利模式；

　　3、提供符合经营者保值增值的物业管理链条；

　　4、符合投资者要求应富有吸引力的市场空间；

　　5、提供符合法规，创造额外价值的税务；

　　 成功案例举例----北京CBD国贸商城

　　 国贸商城从至高意义上诠释了消费式商业物业发展的巅峰状态。众多国际一线品牌、主流时尚消费品纷至沓来。吸引了高端、时尚消费者与时俱进的目光和超前购买力。从商业地产的角度看，该商业项目的成功与其自身定位是分不开的。该项目处于北京CBD商圈，CBD区域是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流。共有41个写字楼及总建筑面积为242.52万平方米，绝大部分为中高档及顶级写字楼。总规划建筑面积1000万平方米。

　　 另外，CBD集中了北京市70％的涉外资源，如第一、二使馆区，110多家世界500强企业，中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等，商务资源呈现很强的内敛性。CBD区域产业定位于以金融、电信、商务为主，具有传统的商务优势。消费式商业是目前中国内地城市商业发展的主流，主要服务于城市内部城市居民生产和生活的需要，如购物中心、百货店、步行商业街等。该类物业产品形态从项目立地条件和辐射范围上体现为社区型和城市型，并至今影响着城市区域商业发展的格局。

　　 类型二产业式商业

　　产业式商业是区域商业发展竞争力的重要标志，其物业表现形态体现为工业、科技园区（如北京硅谷、天津钢铁物流园区、天津武清华北城等）和专业批发市场（如广州白马服装批发市场、淄博通乾服装广场、浙江义乌商品批发市场等）。该类商业物业发展形态，主要通过建立专业分工网路为基础的产业集群，能增强产业竞争力，进而促进区域商业规模效应形成。通过依靠城市区域发达的交通系统，产生辐射周边城区的产业商圈效应，由产业集群引导型的商业发展动力主要依托发达的产业集聚和聚拢客源的会展业繁荣。

　　 案例举例---天津武清区华北城

　　 天津武清区华北城占地2300亩，总建筑面积200万平方米，设有10000多间商铺。由汽车配件城、建筑材料城、印刷包装城、电子器械城、医药化工城和地毯皮革等六大主题市场组成的特大型产业集群，是展示交易、电子商务、信息交流、物流配送、仓储货运、技术研发、会展等多功能于一体，融合交通优势、物流经济、工业制造产业于一身的超大规模工业原料采购交易中心。

　　 产业商业发展的途径、辐射广度和渗透性主要靠与之配套的规模会展业。有产业商业链条延伸出的会展经济已经逐渐成为推动城市区域商业发展的新生动力。会展业促进区域商业发展之关键在于它具有强大的产业带动效应，可以带来相应的经济、社会和文化效益。通过举办会展可带动区域商贸、旅游、住宿、餐饮、休闲等多种产业的发展，带来远比它本身受益大的多的经济和社会效益。因此，产业商业和与之延伸出的会展业逐步成为迅速带动区域发展，进而提升区域魅力形象。近几年，我司通过对城市区域商业发展的研究，将推动城市区域商业发展的归结于两种力量，即消费商业和产业商业共同发展的“双轮驱动”模式。

　　 “双轮驱动”顾名思义从城市规划和地产发展角度上是指，驱动该城市区域发展的力量，用在本文是指消费商业和产业商业共同发展。纵观近些年各大城市发展步伐，该模式已逐渐成为推动城市区域商业发展的动力源泉，并为其长远发展提供了理论保障。