融创上海“红楼”密事，如何盘活一座上海广场？

　　两年静默调整期后，上海广场（开业时间:2020-09、已签约24个品牌）再次有了开业消息。今年“双节”放假前夕，上海广场完成打围改造，并重新开放迎客。

　　开业当天，融创上海区域集团总裁田强，上海城市总经理郑甫，上海文旅总经理王爽，项目管理中心总经理王洪伟，资管总经理李晓程，融创（上海）商置总经理顾明等一众高管站台。

　　这一项目也是融创在上海城市更新项目和商业地产存量改造的首作，足可见上海广场之于融创上海区域的重要性，融创此举亦被看做是加速内地商业布局的契机。管理层方面表示，这是一种新的尝试。

　　“只要有好的项目和机会，融创上海未来应该还会在存量资产的收并购上会有更多的尝试，可以在不同领域和地段去做这方面的尝试。”在接受观点地产新媒体采访时，融创（上海）商置副总经理韩宏伟如此谈到。

　　如何在不大量沉淀资金的情况下，加入到存量项目的改造并获取稳定的租金回报，是融创这两年一直在探索的，上海广场则是一个很好的观察窗口。其作为小股东，作为运营管理的角色，更像是以轻资产的模式涉足商业。

　　融创介入

　　事实上，在涉足存量商业项目改造前，融创（上海）商置与盛煦地产共同设立存量资产并购基金，双方各占一半权益，基金规模达到200亿元，将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产如写字楼、酒店、商场等。

　　随后，便有了双方在上海广场项目的交集。

　　虽然作为淮海中路的“红楼”，上海广场前后多次在资本市场上倒腾，却难寻为盘活这一资产的最终买家，转机出现在2018年。

　　该年3月14日，由王谦牵头的境外公司BU找上门，并单方面与红楼集团签署了收购上海广场和福都商厦两座上海商办物业的框架协议。两个月后，王谦拉上了“好伙伴”融创、新疆华凌以及美罗介入到这个项目的收购上。

　　彼时，红楼集团的控股上市公司兰州民百公告称，旗下杭州环北将上海广场90%权益转让予上海尚敏，初始转让价18.58亿元，保留10%股权。上海尚敏由新疆华凌、美罗、上海融创以及BU分别持有35%、35%、20%和10%权益。

　　上述出售事项，曾遭到兰州民百独董刘陆天反对，并投了弃权票，其理由也很正当：作为商业上市公司，市场对商业公司市值的判断包括盈利水平和公司持有的优质物业，上海广场代表着公司的品质不应出售。

　　彼时，对上海广场的估值曾高达25亿元，是次交易初始价格18.58亿元，综合考虑了上海广场的价值、账面资金及未清偿的负债等，仍较上海永菱2017年账面净资产约1.15 亿元有大幅的溢价，预计为兰州民百带来税前收益18亿元。

　　“上海广场之前的设施设备老旧，没有什么特色而且很一般，楼宇本身标准不高，可能就只剩‘地段好’一个优点了。”对于上海广场过去留给人们心中的形象，上海资深业内人士直言，这座上海老牌商办物业久而久之便淹没在人群中。

　　正因如此，华凌、美罗、上海融创以及BU在收购上述股权完成后，利用两年的时间，四股东方对项目的设计和调性，甚至是针对业态布局进行大的调整。

　　从这次组队的收购阵容看可圈可点，各方在地产投资上颇有建树，华凌是新疆民企并运营着360多万平方米商业地产；美罗Metro主要从事地产开发投资及百货零售的新加坡上市公司，并打造了上海徐家汇“地标”美罗城等著名项目。

　　此外，BU的实控人则是国内收益型物业投资与资产管理平台盛煦地产联合创始人、董事长，及御沣Collab创始人之一的王谦。

　　资料显示，上海尚敏的管理层架构里，董事长及历史法定代表人分别是BU的关联人士罗琼及王燕，四方股东各自派一名成员担任董事，分别是华凌的米再峰、美罗的叶康文、融创（上海）商置总经理顾明以及杜小平。

　　如此看来，BU更像是牵头这一项目的主要负责人，但所占股份最小，因此是小股操盘上海广场，而华凌及美罗的角色则是财务投资人，占据上海广场三分之一的权益，提供资金等，而融创实则担任项目经营管理者。

　　高力国际中国区董事总经理邓懿君认为，项目涉及四方股东利益，对上海广场的收益、财务情况和运营等会有比较明确的要求，更考验各股东方里对这个项目整体运营思路的一致性了。

　　23年历史

　　始建于1995年6月12日，两年后竣工，上海广场如今已经有23年历史，亦是上海商业地产发展的一部缩影。

　　作为曾经CBD的地标性建筑，上海广场也曾一度受到来自中海、大摩、红楼集团、华凌、美罗、融创、王谦等“大咖”青睐，并成为21世纪初期炙手可热的上海老牌商业资产之一。

　　资料显示，上海广场由一幢建于6层商用平台和25层高办公大楼，外加3层商用、停车场、设施地库及两层保护层组成，商业面积为6万平方米，建筑面积28万平方米。

　　最初，该项目由香港菱电、香港信兴集团及黄浦国企永业集团合资成立的上海永菱公司负责开发，光投资建造就花费70余亿元，这不是一笔小数目。

　　可惜的是，这一项目最终还是被扣上“经营不善”的帽子。自中海2001年入局后，上海永菱仍未扭转亏损状态。四年后，中海退出，大摩先后买下上海广场全部权益，总收购价约9.28亿港元。

　　收购后，大摩曾将项目更名为“无限度广场”，并投资5000万元改造升级，但空置率依然居高不下。好景不长，因大摩中国区高管盖斯·彼得森陷入贿赂事件被调查，大摩开始清退内地物业资产，上海广场再次被摆上货架。

　　于2009年底，其将上海广场全部股权以14.2亿元代价转让予浙江民营企业红楼集团，折算均价3.55万元/平方米。彼时业内人士称，除去重新装修费用及交易佣金，大摩的回报并不丰厚，但因人民币大幅升值，汇率收益已经相当惊人。

　　然而，上海广场的收购故事还在继续。红楼集团最终没能让上海广场“起死回生”，留下一地鸡毛。2013年，为解决兰州民百的同业竞争问题，红楼集团再次萌生退意，希望整幢出售上海广场。

　　熟悉这一项目的业内人士表示，红楼集团曾接洽潜在收购方，但购买整幢物业的买家较少，均因价格分歧未能成交。2016年兰州民百重组资产时，其将上海广场注入到这一上市平台。

　　十余年的时间，上海广场的身价翻了好几倍，一些变化正慢慢发生，主要有两方面。

　　一是传统零售行业受到以阿里巴巴为代表的的互联网商业模式的冲击，零售行业集中度提高，面临更多元化的竞争，不少购物中心开启改造升级、优化资产计划，其中包括恒隆上海的两座广场。

　　二是上海广场由传统模式转型至新业态仍需投入大额资金进行改造，其业绩表现不尽如人意，2017年的营收1.1亿元，净利润仅为1305.9万元。

　　“虽然这么多年来收益不理想，该项目的商业价值肯定存在。历史遗留的问题还是比较大，转手好几次，而一个商业的重新经营需要用心和比较漫长的时间及过程。”邓懿君在接受观点地产新媒体采访时表示。

　　对比几乎同一时间段入市的商办物业项目便可看出差距，恒隆港汇广场（1999年开业、商业建面6.39万平方米）于2017年总收入为12.41亿元，上海恒隆广场（2001年开业、商业建面5.36万平方米）总收入14.09亿元。

　　“另外，上海广场会受到附近整个大商圈的影响，淮海中路东段的人流量，以及周围商圈的一个代表性，导致它在大商圈的环境里面是受到其他商圈的压力的。”邓懿君补充道。

　　到去年11月底，红楼集团彻底退出上海广场，至此上海尚敏完全持有上海广场项目股权。被多番收购的故事告一段落，正式踏入改造运营管理的道路。

　　老楼新生

　　如何盘活上海广场？这是摆在四家股东方面前的一道难题。

　　邓懿君介绍道，上海广场本身场地的设计是有问题，比较老化的设计，现在重新设计出来起码比以前好一点，但不能说有什么突破性的，因为这个硬件的局限放在那里。

　　环视当日上海广场新开张的发布会现场，正中间摆放是希腊柱与高跟鞋合体的超高艺术品，散发着浓厚的艺术气息。

　　和K11有一个共同点，上海广场此次在调性上做了调整，融创（上海）商置副总经理韩宏伟谈到，艺术空间和商办联动是一种尝试，希望能形成社交、艺术空间以及夜间经济的无边界。

　　“现在才刚开始，办公会慢慢好起来，我们主张外循环和内循环互动，内循环是指办公人群的植入，有了一定数量的办公人群，便能够满足楼下一至两层的商业饱和，外循环则艺术空间、艺术展等吸引更多外部消费者。”韩宏伟讲道。

　　王谦在此前接受媒体采访时亦表示，项目开辟了崭新的混合业态模式，集新型办公、新零售、传统零售和休闲娱乐于一体。…上海广场将通过新零售的模式荟集国内外潮牌，成为一个潮流聚集地，吸引千禧一代。

　　因此，不仅引入了共享办公品牌wework，上海广场全面改造升级7个楼层，并按照36%餐饮娱乐、8%潮品零售、56%WeWork联合办公为一体的多重功能组合业态布局，内场设计更加考虑垂直空间的打造，如横亘在3至5层的中庭扶梯。

　　主打“无边界的艺术消费空间”的商业模式，上海广场在设计理念上强化“无边界”的概念，地下一层至地上二层维持商业用途，三到六层则是共享办公空间，以此来提升租金水平和物业价值，改变过去杂乱无序的商业地产形象。

　　韩宏伟也强调，受疫情的影响，上海广场的发展条件和收入会打折扣，现在只能把基础夯实，才能在2021或22年开始慢慢往上爬升，对收益率一开始不一定要有很大的期望，就像新生小孩，一开始还是要在大环境里面努力去争取。

　　“通常来说，上海的写字楼年收益率，也就是租金收益率在3.5%-4%之间，商业会高一点在4%-5%，其他物业类型还会更高，收益率在5%-6%之间。”莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管陈铁东表示，每个商业项目的收益率都不一样，没有一个绝对值，关键还是看后期的运营和管理。

　　十年如一日，上海广场又回到了最开始的地方，只是这次能否有所突破，这是留给所有人的疑问。

　　融创商业成色

　　地产行业行至今天，过去通过高周转实现“暴富”的逻辑已行不通，从增量到存量的转变，大部分房企会选择拓展新业务，寻找利润增长空间，商业地产项目的存量改造是近几年开发商盯上的大蛋糕。

　　融创也是其中之一，但融创在商业上的布局仍以销售为主，持有型的商办物业较少，快速回流资金是孙宏斌希望的。

　　关注融创在商业上的布局，是从前述其与盛煦地产共同设立的存量资产并购基金。彼时消息称，该基金所投项目将由融创及盛煦地产进行管理，融创将提供开发及改造支持。

　　待物业进入成熟运营后，将通过多种渠道从资本市场退出，这也是上海融创首次以基金形式试水商业地产存量市场。

　　兴许是意识到存量时代到来，一二线城市的商业资产或能提供较稳定租金收入，融创上海区域总裁田强曾表示，未来，城市更新将成为融创新的利润增长点，便有了参与收购上海广场的想法。

　　此次参与上海广场改造运营的融创（上海）商置于2018年3月28日正式揭牌，这个团队还很年轻。融创已有五大商业产品体系，有社区型商业为代表的精彩派、邻里型商业的精彩汇、区域型商业的精彩天地，以及综合体商业融创中心。

　　据观点地产新媒体了解，融创（上海）商置主要深耕上海及一线城市的核心地区，还负责开发嘉定区西环中心项目。

　　另于去年12月底及今年6月底，融创（上海）商置旗下两个精彩天地产品系项目开业，分别为上海香溢和上海浦兴项目，其中浦兴项目的商业体量仅2万平方米。

　　在外界看来，融创做商业地产似乎处于比较“被动”的状态，地产销售仍是主抓手，商业地产更像是试水或穿插其中布局的多元化业务。

　　孙宏斌此前曾对外解释，除住宅外，融创也做了很多商业地产，供地大多数是综合性用地，所以做商业地产的能力必须要有。未来会持有核心城市的核心地段的物业，如北京、上海等地。

　　此外，融创亦在上海、深圳、杭州、武汉、重庆等各地成立了数个商管公司。2016年市场消息，融创臻晶彩商管公司已在上海、苏州、无锡、常州、宜兴等城市，运营管理商业面积约60万平方米。

　　去年年初，融创称，公司三大战略板块包括融创地产、融创服务和融创文旅，而渗透其中的融创商业已在一二线城市均有分布，其中12个文旅城的商业总建筑面积合计约352万平米。