WeWork中国爆改老商场，掘金城市更新

　　上海的12月，淮海中路138号，午后2点，反光的“上海广场（开业时间:2020-09、已签约41个品牌）”大字上方，多了串白色英文LOGO——WeWork。

商业地产头条摄

　　再次爆改的上海广场，已重新开业2个多月，剥掉此前的斑驳残旧，圆弧形正门外立面，玻璃线条通透简洁。

　　商场中的3-6层是由WeWork包揽。试业2月有余，已开放1600个工位，入驻率约60%。未来，全部开放可容纳3600多人。

　　这些或固定或临时扎在WeWork的办公人员，是上海广场最主要客群之一。以此为基，商场根据人流量和客群属性，对一二楼业态组合进行了大调改。

　　种种连接，模糊了商办原本分明的界限，WeWork在其中扮演着“新生儿”与“破壁者”角色。“因为它首次打破独立传统商、办孤立的次元壁，拉动上海广场以及其所在的淮海中路商圈的重生。”

图片重装后的上海广场 来源/上海广场

　　上海广场，90年代诞生于淮海中路东段的起始段。虽然曾一度早早吸引了GUESS、丝芙兰等一众品牌，但其最终落后于时代，跟不上消费需求的变化，商业运营固化老旧，亟待转型升级。

　　而上海广场所在的淮海中路商圈，虽依旧是上海地标，但早已让步于真正的顶流人民路商圈、南京路商圈。

　　很多老化的商业物业、商圈正等待被盘活，中国新一轮城市更新大潮正在进行。从资本洪流中抽身出来，WeWork中国当前重要战略之一是做城市更新。无独有偶，刚刚上市的优客工场、低调潜行的氪空间亦有涉猎。除了共享办公，还有书店、奢侈品、民宿酒店等业态。

　　它们走进一栋栋历史斑驳的商业建筑，赋予空间新的活力，试图予人驻足的理由。可城市更新并不容易，可能是个香馍馍，也可能是个烫手山芋。

WeWork上海广场社区 来源/WeWork官方微信

　　01

　　WeWork、上海广场看对眼，始于一场年夜饭

　　“初心即是巅峰。”在WeWork上海广场社区开幕活动现场，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平犀利点评，“过去几年，共享办公企业，风一吹都飞到天上去了，偏离了做好社区运营、空间运营的初衷。”

　　听到这番话时，WeWork中国代理CEO姜跃平在台下坦然鼓掌。待到上台后，他承认，前几年资本蜂拥，WeWork“确实有些决策、运营不那么适合本土子公司的发展”。

　　这样的案例很多。比如，商业地产行业本土化特质明显，但WeWork全球房地产租赁合同都是统一的，导致有时候对风险把控、选址等操作不符合当地情况。

WeWork上海广场社区 来源/WeWork官方微信

　　此前在资本洪流中奔跑的WeWork，经历了IPO搁浅、软银撤资、中国业务独立，姜跃平庆幸“还好WeWork中国没有失控。”

　　现在的WeWork中国拥有了“新的生命”——从一个美国公司变成了一家中国本土公司。今年9月，对WeWork中国追加2亿元投资的挚信资本，“晋升”为公司最大股东。

　　随着挚信资本身份的转变，从资方切换到CEO的姜跃平，深感“不当家不知柴米油盐贵，不入虎穴焉得虎子”。

　　“这个行业以前就叫二房东，商业模式不算复杂，比零售、私人医院简单，但执行起来特别要求极致。”他强调，新生的WeWork中国，要回归空间运营和企业服务，“商业模式越简单越好”。

WeWork上海广场社区 来源/WeWork官方微信

WeWork入驻上海广场前 来源/WeWork中国

　　在这个逻辑之下，姜跃平主导WeWork全面本土化战略，包括决策和管理运营本土化、产品及业务本土化、运营和效率本土化。商业存量改造、城市更新大潮，则是其聚焦的本土化机会之一。

　　等待“重生”的上海广场，成了WeWork新的试炼场。而这场合作伏笔埋在三年前。

　　2018年年初，WeWork中国地产团队的年夜饭设在上海广场六楼的一家餐厅里。彼时，这家以城市名称命名的地标商场，特别冷清。

　　“这个地方就应该是WeWork！”陈臻和同事半开玩笑说。陈臻于2017年底加入WeWork中国，担任WeWork中国商业地产副总裁。拿地、开出新的社区，是他的主要工作。

　　那时候，WeWork获得软银孙正义注资，正是高光时刻。而国内资本也疯狂涌入，“扶持”本土共享办公品牌大跃进。

　　陈臻主导过一个特殊的项目，上海威海路696号。这座废弃不堪旧鸦片工场，经WeWork爆改、入驻后红透圈内圈外。老化到“啥也没有”的威海路，也因WeWork的到来逐渐恢复生气。往后，陈臻的工作内容多了一项——物色可“爆改”的旧物业。

WeWork威海路社区改造后 来源/WeWork官方微信

WeWork威海路社区改造前 来源/WeWork中国

　　看中上海广场，虽有偶然成分，但却内藏着他对合适物业近乎条件反射的敏感。没过多久，陈臻接到地产中介合作方仲量联行打来的电话，“去了解一下。”

　　“当时我很兴奋、很激动，但很快冷静下来，因为我感受到了压力，这是大上海，这是淮海东路的商业时点，是摩登上海的起点，怎么做才能不辜负这个时代。”

　　于WeWork而言，这次合作是本土化战略、轻资产化战略的一个里程碑。于上海广场而言，其希望借此找回与城市同名的商业地标存在感。

　　毕竟，“出道即巅峰”的上海广场，在过去20年里被业内人士调侃改得“很勤快”，迫切需要一个重生的机会。

　　02

　　15年4次易主，上海广场要借力WeWork破圈

　　现在，一楼中庭的“上海广场”同名主题艺术展，回放着上海广场曾经的高光时刻——1999年那场超市展。

　　今日再寻常不过的超市，在上世纪90年代末却是一二线独有的新潮零售空间。外资超市争相入华，上海成为家乐福、德龙、沃尔玛等必争之地。

　　“超市展”背后的思考是人与时代、空间的关系，代表着上海广场“锐利”的时代眼光、格局。以此为起点，上海广场成了全国少有的以城市名命名的商业地标，“使命感”重重。

改造前的上海广场 来源/上海广场

　　这座地标商业，开业之际正经历着淮海路改革开放后第一次城市更新大潮。

　　地铁掘进、地铁站建设、道路大修、商业街改造，淮海路的商潮涌动，上海广场、力宝广场、金钟广场、兰生大厦等现代化大楼拔地而起。

　　但出身不凡的上海广场，在进入千禧年后，却始终未能打出一副好牌。2005年至今的13年间，曾4次在各家资本间流转，其原有的地标商业属性减弱。

　　2007年，投身摩根士丹利的上海广场，甚至短暂告别过“上海广场”这一金字招牌，更名“无限度广场”。至2013年流于浙江红楼手中时，其周边来了三个强劲对手。

　　正对面，香港九龙仓旗下的大上海时代广场开业；500米以外，由香港新世界大厦爆改而来的K11艺术购物中心，迅速成为新商业地标；同年开业的上海环贸iapm，则牢牢锁住淮海中路西段客流。

　　经过多次转型的上海广场，于2018年再次易主。此次接盘的四方股东——新加坡美罗集团、新疆华凌集团、融创上海以及御沣，出资25亿元。新的股东组合尝试对上海广场进行与以往截然不同的商业布局。

重装后的上海广场 来源/上海广场

　　王永平认为，上海广场与WeWork的商办融合模式，“未来或能够给商业地产发展趟出一条新的路子”。即为更多像上海广场一样四、五万方的小体量商业项目，提供改造参考范本，从原本单纯的商业开发转型至加入城市更新这张时代网络，活化老城核心区域价值。

　　有很多商圈都迫切想要重生。以上海广场所在的淮海中路商圈为例，持续谋变20多年，却未真正恢复往昔法国租界、霞飞路时代的商业沸腾。

　　在赢商大数据监测范围内，上海有45个商圈。根据商圈交通、客流、消费水平等数据维度，对商圈进行指数化评分。结果显示，淮海中路商圈吸引力不强，以8.7分屈居第六，与第一名的陆家嘴商圈、人民广场商圈、南京西路商圈，拉开较大差距。

　　在淮海中路干道上，有两个商圈——淮海中路商圈和新天地商圈。区域内商业项目大都从2018年其进行大调改，彼时正是淮海中路商圈形态业态提升总体方案提出之际。

　　方案提出：着力改造提升新天地活力街区和环复兴公园文化体验休闲区的“一轴两圈”总体规划方案，进一步加大对淮海路的改造。

　　一个个调整案例中，上海广场+WeWork的“新鲜”组合，无疑是其中颇具竞争辨识度的代表。

　　但放眼全国，浩浩荡荡的城市更新大潮中，这并不是孤例。更多共享办公以及其他业态玩家，正在涌入。

　　03

　　各路玩家涌入城市更新，共享办公如何抢道？

　　城市更新，是重新思考人与城市的关系，并对各种城市空间、设施做出修整和改变。

　　现代意义上大规模的城市更新运动(urban renewal)，始20世纪60、70年代的美国。彼时美国战后经济动力强劲，国富民强，汽车和住房消费激增，奢侈品消费横流，大城市城市化率达到73.6%。

　　城市老化日渐严重，美国大城市开始旧改重生。眼下，中国正在经历同样的时代境况。国家统计局数据显示，改革开放以来，随着中国城镇化率提速显，城市更新亦按下加速键。

数据来源/国家统计局

　　城市更新大潮之下，中国商业地产经过二十多年的高速发展，迎来关键周期变化节点。从重数量转向重质量；从重开发转向重运营；从增量转向重存量。

　　资本则起到了催化剂之效。陈臻接受商业地产头条采访时坦言，“大量资本涌入到城市更新市场，不一定有多想去做这件事，根本原因是一级市场拿不到地。”

　　抢食城市更新赛道者，不止是优客工场、氪空间这些WeWork同行，还包括新兴消费品牌、奢侈品牌、书店、民宿酒店等等。以空间体验式消费为卖点，是它们之共性。

　　可狼多肉少，掘金城市更新不易。这一点，在WeWork没有人比陈臻更清楚。此前，他是家乐福16年老兵，曾在中国上百个城市开拓了上百间家乐福店铺。任职WeWork中国商业地产副总裁以来，他经手过约40个城市更新项目，占比近30%。

WeWork威海路社区 来源/WeWork官方微信

　　通常，位置好的旧改项目多处于老旧核心商圈。它们曾是城市中心，黄金地段，交通便捷，但业态老化。北京王府井、广州北京路、上海威海路、上海淮海路均是此类。

　　但好地段易踩坑，“往往位置不错，容易一白遮百丑，很难多角度冷静分析实际情况，难以做到横看成岭侧成峰。”比如，有时需要考虑机电条件、景观条件、要在作品情怀与改造成本之间权衡取舍。

　　就项目属性而言，动辄数十年甚至上百年的老建筑，改造过程既要保留沉淀其间的历史感，又得切换新其时代功能。老仓库、老工厂、老购物中心、老写字楼等都是其中的代表。

WeWork北京隆福寺社区 来源/WeWork官方微信

　　条件好的物业，谁都想抢着要。但最终能不能成，关键还是要靠稳定的吸客能力、盈利能力。不同于随机性消费较强的零售空间，走进“社交+办公”空间理念的人，基本每天都会来，每次固定停留数小时。

　　如何选中、吸引、留住这部分常客，是WeWork选择城市更新项目的重要标准。据悉，WeWork高科技互联网公司和新媒体包括MCN客群中，新款IP型快消公司占据近75%的客户，这一群体从2年前的55%快速增加到75%。

　　如WeWork上海威海路社区吸引了大量的设计、新媒体、文化创意、美妆等新消费类型的公司。

WeWork上生新所社区 来源/WeWork官方微信

　　陈臻笑称，深知即便拿到了地，要在老建筑物业里做生意确保“可以盈利”，仍然很难。

　　从设计来说，老建筑的历史感、文化感，是光环，也是枷锁。“真的很难说出具体数字，新旧各保留百分之多少”，全都是细节。

　　比如，自然采光问题。大多数人都愿意选择窗边自然采光座位，但一栋大建筑窗边位置就这么多，中间区域往往会被WeWork设计成共享区域，通过水吧、灯光、音乐等设计和设施，提升愉悦感。

　　另外，巨幅壁画和宽阔的网红天梯，几乎是WeWork旧改社区里的标配。办公一族普遍都很懒，经过设计的天梯，不仅让人愿意走动，还可做社交、放松停留。

WeWork上生新所社区里的楼梯 来源/WeWork官方微信

　　虽然很难，但盈利依然是WeWork当下需要直面的现实。目前，其做城市更新主要与地产商合作。以WeWork上海广场社区为例，WeWork主导办公区域的设计和运营，上海广场提供物业支持及商业循环，双方遵照管理协议联营，分享一定比例的利润扣点。

　　往后，在多种可能的城市更新机会里，姜跃平透露WeWork有意加大与购物中心旧改合作，“希望更多的业主伙伴愿意跟我们分担一些重投入”。

　　在这个“满城尽是购物中心”却“满城没有黄金甲”的年代，做城市更新不易，却值得一试。赛道正热，资本兴奋，曾经疯狂过的共享办公玩家们，需要像一栋栋老建筑一样，舍得耐心投入和等待。