佳源服务今日港股上市 市值约为23亿港元

　　据IPO早知道消息，佳源服务控股有限公司（下称“佳源服务”）今日（12月9日）正式在港交所挂牌，股票代码为01153.HK，海通国际和国泰君安国际担任联席保荐人。截至10:05，佳源服务股价为3.86港元，较发行价持平，市值达到23.16亿港元。

　　本次佳源服务共在全球发售1.5亿股，其中香港发售1500万股，国际发售1.35亿股；厘定发行价为3.86港元，介于招股区间3.15-4.05港元的上端；经扣除就全球发售应付的包销费用及佣金及其他估计开支后，佳源服务将从全球发售获得的所得款项净额约为5.18亿港元，若15%的超额配股权悉数行使，又将额外募得净额8360万港元。

　　佳源服务表示，IPO所得资金将有约70.0%用于寻求选择性战略投资及收购机会，约8.0%用于丰富及扩展服务产品，约12.0%用于投资智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验，约10.0%用于运营资金及其他一般公司目的。

　　此次IPO佳源服务引入Domking Investment II, L.P.及嘉实国际两名基石投资者，合计认购2007.6万股，占超额配股权行权前发售股份的13.38%，或为现行已发行股份总数的3.34%。

佳源服务基石投资者认购情况（来源：发行结果公告）

　　迄今为止，包括今日上市的佳源服务和华润万象生活（01209.HK）在内，今年以来共有15家物业公司成功登陆港股市场，仅近一个月内上市的就有金科服务（09666.HK）、融创服务（01516.HK）、恒大物业（06666.HK）等其他3家。5家之中，佳源服务无疑亮点最少：一来规模委实过小，不足3000万平米的在管面积在一众逾亿平的大佬面前相形见绌；二来投资者氛围较淡，40倍出头的静态市盈率尚且不及港股物业板块平均水平，更遑论融创服务逾百倍的PE。

　　佳源服务于2005年在浙江嘉兴成立，上市前由佳源国际全资控股。通过逾15年的运营，佳源服务已从一家地区物业管理供应商成长为具有全国性业务的综合物业管理服务供应商。

　　截至2020年6月30日，佳源服务的合约总建筑面积约为4030万平方米，涵盖中国42个城市及16个省份，涉及在管项目154个，在管总建筑面积约2760万平方米。其中，约84.5%的在管面积位于长江三角洲地区。

　　根据中指院的资料，于2019年，在总部位于浙江省及长江三角洲地区的中国物业服务百强企业中，按在管建筑面积计算，佳源服务分别排名第五及第14；同时在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。

　　凭借在长三角州地区的深耕细作，近年来佳源服务实现业绩的快速增长。其收入由2017年的2.10亿元增至2019年的4.55亿元，复合年增长率为47.2%；同期净利润由约1830万元增至5020万元，复合年增长率为65.4%。

佳源服务利润表（来源：公司招股书）

　　而在2020上半年，疫情冲击使得物业管理的价值更为凸显，佳源服务亦实现逆势增长。期间取得收入2.80亿元、净利润3630万元，分别较去年同期增长33.0%及27.0%。

　　值得一提的是，2017-2019年佳源服务的整体毛利率分别为21.8%、23.8%及23.9%，这一水平明显不及30%上下这一行业平均水平。情况在2020年上半年有所扭转，期间佳源服务的毛利率跳跃至30.6%，相较2019年同期增长5.7个百分点。而据统计，2020年上半年29家物业上市企业的平均毛利率为29.27%，客观表明其盈利能力得到大幅提升。

　　继续深究的话，过去佳源服务毛利率偏低的首要原因当是收费过低，前三年其每月平均物业管理费分别为1.05元/平米、1.21元/平米及1.32元/平米。仅以2019年为例，当期物业服务百强企业住宅物业每月平均物业管理费为2.1元/平米，佳源服务平均物业费低于均值约37%。

佳源服务平均收费情况（来源：公司招股书）

　　亦可以看到，上半年佳源服务的平均物业管理费进一步提升到1.43元/平米，相较去年同期增加0.21元/平米，由于收费尚存提升空间，按照当前的经营效率，其毛利率还有望进一步提升。

　　如同大部分物业公司一样，佳源服务提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三大类业务。相对不足的是，佳源服务仍处在传统物业服务为主的阶段，社区增值服务一直徘徊在5%的下端，2020年上半年这一数值为4.7%，其确实有必要在此加大投入力度。

佳源服务关联方依赖情况（来源：公司招股书）

　　此外，投资者亦应关注佳源服务的关联方依赖和物业业态单一。招股书显示，时至2020年6月末，佳源服务尚有68.8%的在管面积来自佳源地产品牌，同期关联方收入占物业管理服务收入的70.2%；而在往绩记录期间，住宅物业贡献佳源服务的在管面积及收入均在85%以上。