绿地“降档”进行时：传央企60亿战投春节到位与分拆业务上市

　　距离2021年只剩下不到10个工作日，在纷纷促销抓回款之际，各大房企对明年工作亦开始了部署和讨论。

　　12月19日，市场传言，踩中“三道红线”的绿地控股在投资人会议上进一步透露，春节后将引入有金融背景央企战略投资者，融资规模为60亿元；同时，推动旗下金融、贸易港业务分拆上市，于“三道红线”上力求一年降一档，先降现金短债比，再降净负债率，最后降有息负债。

　　据观点地产新媒体多方求证，上述消息确有其事。其中，关于引入战投的消息最早见于彭博社11月19日报道，彼时称绿地控股股权转让有望在春节后完成、拟引入的战投可能包括有金融背景的央企，但具体的融资规模并未对外披露。

　　若央企战投果真携60亿元在春节后到位，这无疑对绿地控股的“一年降一档”计划起到一定助力。毕竟，无论是市场投资人，还是地产从业者亦或是媒体，大家都在关心绿地控股的下一步将会怎么走，国资国企改革又将如何落实。

　　力求一年降一档

　　“三道红线”的横空出世，无疑是房企在今年下半年所经受的最高级别考验。

　　多位业内人士指出，地产行业重资产、高负债是常态，降负债存在其必要性，可以帮助企业及时梳理现金流、控制风险与管理预期。但房企以拿地开发为主业，当债务融资规模受限、只能投入自有资金时，其拿地开发的速度也会随之受到影响，扩张速度也必将放缓。

　　截至2020年第三季度，绿地控股仍踩中所有红线，属于“红橙黄绿”四档中的警示最高级别：其剔除预收款后的资产负债率为82.38%，超过70%的标准；净负债率为183.45%，远超过100%的标准；现金短债比为0.78，低于1倍的标准；有息负债约3354.17亿元，含一年内到期的非流动负债730.38亿元。

　　对此，有消息报道，绿地控股在投资人会议上表示，公司对到期债务已准备两套以上方案，确保如期还款，并明确提出了“降档”时间节点，力求一年降一档——

　　到2021年6月30日，公司现金短债比降至绿档；

　　到2022年6月30日，净负债率降至绿档；

　　到2023年6月30日，完成有息负债降至2800亿元以下。

　　至于如何“降档”？绿地控股表示，一是优化有息负债结构，如压缩短期借款占比、增加中长期借款占比；二是抓回款，强调“现金为王”，加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产，同时按照国家政策收缩海外房地产项目。

　　说干就干。在2020年11月，绿地控股接连甩出一系列动作：于11月3日，180亿元公司债状态变更为“已受理”；于11月5日，交付韩国济州岛梦想大厦，回笼资金41亿元；于11月中旬，梳理出上海和江苏两地231亿元商办物业，集中向客户推介。进入12月后，再宣布以自有资金按期兑付到期债券“15绿地01、15绿地02”，共计89亿元。

　　在上述投资人会议上，绿地控股表示，未来一年到期债务包括12月、1月到期的170亿公司债券合计约1000亿元。其中，12月到期债券仍将以自有资金偿还，目前资金已储备好；2021年1月到期的债券约81亿元，计划根据公开市场情况发一部分新债，剩余部分以自有资金偿还。

　　至于回款方面，据观点指数研究院统计，就2020年前11月，绿地控股累计全口径销售金额为2763.8亿元，较去年同期的3015.5亿元下滑了8.35%。按照其三季度91%的回款率计算，绿地控股前11月可回款金额达2515亿元，住宅仍是回款的重点工作；而12月份的销售叠加元旦假期因素，最佳的销售节点还未到来。

　　另据观点地产新媒体此前报道，绿地控股曾预期2020全年非房地产业务营业收入占比将进一步上升至60%，非房地产业务利润总额占比将超过45%。

　　这意味着两大主业中的基建、协同产业中的消费及金融等将占据绿地控股更多关注。毕竟，自2017年以来，绿地控股房地产业务的营业收入占比持续下降，2020年三季度已降至43%；而金融产业则是2020年上半年增长幅度最大的板块之一，前三季度利润总额同比增速升至10%，重要性不言而喻。

　　公开资料显示，于2020年12月，绿地控股旗下绿地金融组成的财团拿下了新加坡金融管理局颁发的数字批发银行牌照（DWB），拟成立暂命名为绿联银行（GLL Bank）的数字银行，计划为中小型企业和其他非零售部门提供服务，预计注册资本不低于1亿美元。该数字银行由绿地金融持股75%，绿地控股便间接获得了绝对控股权和按比例分配的大多数利润分配。另有消息指，绿地金融的分拆上市计划在3年内完成。

　　然而，同样获得DWB牌照的蚂蚁集团因为资金监管、股权穿透等因素已经推迟了原定于年内的A+H股双上市计划暨本年度全球最大IPO募资。这也从侧面说明，绿地控股的数字银行计划仍需要根据国家政策方向来谨慎发展，在实际落地上需要更多时间；同时，新金融模式所能带来的利润回报亦无从衡量，分拆上市计划更是难上加难。

　　时间就是金钱，效率就是生命，然而最是时间从不等人。要在2021年年中前，实现将现金短债比从0.78提升到1倍以上的第一次“降档”，绿地控股要做的事情还有很多。

　　再提分拆贸易港业务上市

　　除了金融板块外，贸易港业务的分拆上市亦再次提上日程。

　　作为大消费战略的主要实施者，成立于2005年的绿地贸易港集团（原绿地商贸集团）重在开拓国际贸易、终端零售、商业运营、商贸物流领域，围绕进口全产业链布局，“买全球、卖全球”。该平台于2017年便传出要分拆上市的风声，并在绿地控股大小会议上频频被提起。

　　据企业披露，绿地贸易港2019年营收67亿元，同比增速达91%，对于绿地控股多元化业务发展所起的助力明显。其中，绿地全球商品贸易港自2018年11月开业，已开业项目4个、在建10个，现有来自56个国家和地区的138家企业及组织入驻，开设国家进口馆34个，引进商品超6万件，累计交易额超50亿元。

　　2020年，绿地控股有很多个关键词：国企混改、免税概念、资产推介……具体到绿地贸易港而言，虽然海南自贸港等政策东风导致免税牌照申请仍是绿地控股中小投资者最为关心的传言，但第三届进博会才是其大力着墨的宣传点。

　　观点地产新媒体获知，绿地贸易港在今年进博会上首次成为组展商，完成组织32个国家和地区的155个海外品牌参展工作，参展总面积超过1200平方米，引进展品2800余件。同时，作为采购商，又与68家企业达成采购意向签约，累计意向采购金额超过12亿美元。

　　于零售连锁上，绿地贸易港正式发布线上贸易港平台G-Hub APP，线下已于一二线城市布局80家门店，第三届进博会开幕以来，线上线下全渠道零售额超过2300万元。

　　于商业运营上，其城市商业综合体“绿地缤纷城”已于北京、上海、武汉、南昌、西安、宁波等城市开业超过10个项目，聚焦家庭亲子、城市白领、年轻潮人等多层次人群消费。

　　于物流地产上，绿地贸易港已在天津、武汉、成都、苏州、芜湖等地拿下超过1000亩用地，计划在全国范围内开展高标仓储投资建设、供应链增值服务、物流与保税园区运营等业务。

　　在绿地控股2020年三季度报告中，关于绿地贸易港的内容只有寥寥数行。其中，绿地控股提到，公司三季度国际贸易快速上量、订单新增16亿元，正在“积极谋求在海南设立供应链总部及结算中心”，这明显与投资者们关心的免税牌照申请无关。

　　此外，对于绿地控股的基建业务，虽然明确公告称暂时没有分拆上市的计划，但或许董事长张玉良抱以的期望更高——基建业务营收已经与地产业务接近。

　　绿地控股正在基建业务上冲刺扩张。继完成收购广西建工66%股权之后，绿地控股又签约上海市水利工程集团混改，提高了2015至2019年间每年一家的混改速度（贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工等）。

　　2020年4月，绿地控股同时揭牌绿地大基建集团、绿地大基建技术研究院，并签约首期50亿绿地大基建产业基金。据媒体报道，张玉良对绿地大基建集团提出的目标是，到2025年实现营业收入8000亿元。

　　因项目规模体量大、周期更长、回款更慢，基建业务所需占用的资金也不在少数。追求“一年降一档”的绿地控股将会如何平衡发展与“降档”，如何平衡地产与基建业务，想必也将更受市场关注。