中海介入深圳龙岗项目 通过城市更新补仓大本营

　　虽然在城市更新方面早有布局，但是善于精打细算的中海一直更青睐于招拍挂等公开透明算得清楚账的项目，也就造成中海在城市更新领域鲜少有露面的时刻。

　　不过，随着城镇化率的提高，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，城市发展的重点正由“城市扩张”转向“城市更新”，特别是在深圳这座拍出全国第一宗土地的城市。

　　在这样的背景下，倒逼着在城市更新赛道里项目最少的规模开发商——中海也着急布局城市更新项目。而在扩张之余，中海首先还是捡起曾经通过并购中信资产包所获得的城市更新项目。

　　12月21日，中海便通过旗下中海华南（深圳）有限公司的控股子公司深圳市海泽房地产开发有限公司与新大坑股份合作公司签署合作协议，正式介入开发深圳龙岗区龙东华盛工业区城市更新项目（二期）。

　　中信资产包

　　事实上，龙东华盛工业区城市更新项目（二期）还有另外一个比较引人瞩目的名称——中信龙盛广场二期。也即意味着，该项目曾经是中信旗下的项目，应在当时资产合并之时一并纳入中海体系。

　　据观点地产新媒体查阅，龙东华盛工业区城市更新项目于2006年列入《2006年城市更新单元计划第三批计划》，于2010年4月取得《专项规划批复》，其中一期已由中信完成更新、开发流程，且已入伙交付。

　　一期项目名为中信龙盛广场，位于深汕路与爱龙路的交汇处，位居龙岗商贸核心区位，总建筑面积约14万平米，是由高层住宅、商务公寓、写字楼及风情商业街区组成的城市综合体项目。项目也早在2012年开工，2013年竣工。

　　而龙东华盛工业区城市更新项目（二期）是一个占地面积2.9万平方米的旧改项目，容积率3.2，计容建面9.23万平方米，其中住宅建面7.23万平方米。

　　时间到2016年3月，中海地产和中信股份同时发布公告，中海地产以310亿元的价格，并购中信股份子公司中信地产的全部股权，以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产。在这个资产包中，也包含了中信在深圳的3个项目：中信宝荷、中信龙盛广场二期、中信龙腾，总建筑面积约70万平方米。

　　中信龙盛广场二期项目被纳入到了中海旗下。不过自从中信龙盛广场一期竣工之后，中海收入麾下几年来，项目一直未有动静。甚至项目是否由中海开发都未有确切消息。

　　直至今年12月12日，中海通过旗下中海华南（深圳）有限公司的控股子公司深圳市海泽房地产开发有限公司与新大坑股份合作公司签署合作协议，正式介入开发深圳龙岗区龙东华盛工业区城市更新项目（二期）。

　　值得一提的是，通过并购过来的另外两个项目——中信宝荷、中信龙腾也是城市更新项目。中信宝荷项目全称是南约积谷田城市更新单元，早在2010年就被纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划，2013年5月通过专项规划审批，2015年5月28日确认深圳市云龙城投资发展有限公司为该更新单元一期实施主体。

　　中海2016年收购获得中信宝荷后，在2019年10月对项目专规进行修改。目前已完成项目用地批复，分三期开发建设，根据施工许可公示信息，一期于2020年3月正式动工，二期已拆平预计明年动工。

　　而中信龙腾项目，即龙岗龙腾工业区城市更新单元一期项目，目前尚未有进一步消息，仅在2017年公示该项目城市更新主体为中海华南（深圳）有限公司，明确实施主体拆除用地面积为69万平方米。

　　借道旧改

　　此次启动手上的旧改项目，也许正是中海近年意欲借道旧改扩张的体现。

　　若仅就深圳而言，早在2012年，中海地产便与圳福田区政府签订战略合作协议，双方合作的范围包括城市更新建设、保障性住房建设、总部建设和绿色建筑建设等六个方面，这也标志着中海在深圳正式涉及城市更新领域。

　　事实上，在全国范围来讲，中海在城市更新上的扩张算比较早的，其中中海进入上海市场便是借道城市更新。

　　据了解，1992年1月，中海投资的上海海华花园项目完成土地签约，这是上海市首个旧城改造项目，也是当时上海市最高的住宅建筑，开启了国内棚户区改造的序幕。

　　不过，在城市更新板块，中海鲜有新消息传出，城市更新甚至鲜少出现在中海的半年报、年报、业绩推介等多方面业绩介绍渠道。市场对于中海的印象，也极少与城市更新相关联。

　　就算中海早早在1992年便开始尝试城市更新的上海，除了27年前的海华花园，中海上海在城市更新上也显然落后于万科、瑞安等房企。

　　直至2018年，在当年年初举办的2017年业绩发布会上，时任主席兼行政总裁的颜建国表示，在非公开市场，中海做了不少工作，包括项目股权的并购、棚户区改造、城市更新项目等。

　　棚户区改造、城市更新项目首次被重点提及。而很快，在同年的11月，中海发布了《中海城市更新白皮书》，通过北京北辛安项目和济南华山片区综合开发项目的模式，介绍其成功的案例。白皮书的发布，也相当于宣告中海正式要在城市更新范围内发力。

　　白皮书发布之后不久，中海便联合中交以及新长征以总价93.99亿元顺利底价摘牌上海市普陀区红旗村项目四宗地块（中海所占权益70%），包含2宗商品住宅用地，1宗住办用地和1宗商办用地。

　　随后于2019年2月，中海以39.8亿元再收红旗村一宗地块；2020年2月，中海以9.9亿元再拿红旗村2宗商业用地。项目整体总建筑面积达88万平方米，其中商业、办公建筑面积约41万平方米。

　　值得注意的是，红旗村项目系上海市中心城区最大规模的城中村改造项目，为上海市府1号项目。而这种大项目模式，也成为中海城市更新扩张中最主要的模式。

　　通过上述模式，在今年7月，中海与上海黄浦区人民政府签订合作框架协议。根据协议约定，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。总投资额达590亿元，是中海发展历史上投资规模最大的项目。

　　而中海方面在宣传中，也更多是以上述投资规模较大项目为案例，较小的城市更新，有关中海的消息则依然少之又少。