金融街接连出售资产 行业加大资产出售力度？

　　自从融资新规出台后，房地产行业开始加快资产出清力度，近日，金融街也开启了卖卖卖的节奏。

　　1月28日，金融街发布公告称，拟将德胜公司100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售，挂牌起始价格暂定为15.75亿元。加之月前的两次资产出让，金融街的资产出售离地可谓不小。

　　实际上，过去十年，金融街罕有大宗资产出售。对于卖卖卖的资金用途，金融街在财报里表示，主要是为了加快资金回流，提高公司财务稳健性。

　　15.75亿元出售全资子公司

　　标的公司是北京德胜投资有限责任公司（以下简称“德胜公司”），是金融街全资子公司，本次交易挂牌起始价格暂定为15.75亿元，其中，德胜公司100%股权价格为14.09亿元、相应债权价格为1.66亿元，最终挂牌起始价格以西城区国资委核准批复意见为准。

　　德胜公司的主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。资料显示，德胜国际中心位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米，金融街持有运营德胜国际中心部分面积约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位。

　　关于为何出售德胜公司，金融街在公告中提出两点原因，一是受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。

　　另一个原因是德胜国际中心租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加之金融街持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。

　　对于当前大宗投资市场的整体环境，第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想认为，不能简单地用好或者坏来形容，就房地产投资市场整体而言，北京仍是全国范围内表现最为优越、投资回报较为稳定的投资目标城市之一，随着疫情得到有效控制，2021年的大宗投资市场环境将会改善很多。

　　第一太平戴维斯研究数据显示，2017年北京大宗市场交易额累积达人民币536亿元，2018年为587亿元，2019年达到历史最高值785亿元，2020年交易额为535亿元。对于这样的市场表现，李想认为，在疫情冲击下，北京大宗投资市场的整体表现没有想象中那样差，535亿元的整体成交额仍然是一个较高的水平，这反映了北京房地产市场的投资基本面还是比较坚韧的。

　　高负债承压

　　去年12月底，金融街刚刚出售金丰万晟，金融街和北京万科各持有该物业50%股权，公告显示，二者拟与平安人寿签署协议，将金丰万晟100%股权及相应债权转让予对方，交易价格暂定为37.1亿元。同时，金融街宣布，与中信地产以协商方式解除北京中信城B地块《合作协议》。

　　加之德胜公司，金融街在短时间内三次出让资产，开启卖卖卖的节奏。在业内人士看来，金融街此举外界并不意外，无论是负债程度还是盈利能力，金融街都面临不小压力。

　　三道红线的标准是：剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比不小于1倍。根据金融街2020年H1财报，其剔除预收款后的资产负债率74.4%，净负债率202.31%，现金短债比0.54，也就是说，金融街三道红线均不达标，被划分为红档。

　　国泰君安认为，红档房企在融资新规下可能陷入困境，原因有二，一方面有息负债总额的限制，使其无法增加拿地，从而扩大销售规模，另一方面，这类房企可能被迫加快去化回款，以降低杠杆。

　　高负债压力下，金融街的现金流也不乐观。三季报显示，报告期内，金融街经营活动产生的现金流量净额为1.48亿元，上年同期为70.02亿元，同比减少97.88%。对此，金融街在财报中表示，变化主要原因是受新冠肺炎疫情影响，公司销售项目开盘时间相对集中于二、三季度，导致销售回款较上年同期减少。?

　　金融街卖卖卖指向一个结果，那就是现金快速回流。公告显示，德胜公司转让完成后，金融街预计2021年度公司经营活动现金流可增加15.75亿元，公司合并层面将实现净利润约4.87亿元，而出售金丰万晟后，金融街预计经营活动现金流可增加约22.32亿元。

　　这些钱的主要用途是还债，金融街在公告中表示，出售金丰万晟可以帮公司减少有息负债14.95亿元，资产负债率下降0.24个百分点，撤出中信城B地块也可以尽快收回大额资金，补充公司货币资金，有利于优化资产负债水平。

　　2021年房企加大资产出售力度

　　像金融街这样的企业还有很多，有研究机构认为，三道红线背景下，小房企安全边际不足，可能存在财务指标恶化和降档风险，有息负债增速限制下通过加杠杆实现“弯道超车”也将难上加难，信用基本面预期难言改善。

　　一位不愿具名的业内人士表示，在经济大环境与相应政策的限制下,目前房企降负债的路径其实选择并不多，目前采用较多的方式包括以下几种：一是分拆业务上市，引入战投；二是减少盲目投资，减少拿地；三是加快去库存，通过加速销售实现快速回款；四是砍掉盈利慢的多元化业务；五是加快出清资产实现变现。

　　上述人士表示进一步强调，对于不同规模的房企来说，可以选择的降负债路径不尽相同，头部房企的降负债选择其实会更多元，但对于非领军房企来说，由于企业规模的先天劣势，例如此类房企难以实现全国性布局，融资渠道受限较为狭窄，降负债手段因此也比较有限，可能更多地会选择将经营不善的资产进行抛售以改善目前的财务状况。

　　世邦魏理仕《2021年中国投资者意向调查》显示：随着“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度等政策的落地，内资开发商的出售意愿继续上升，53%的国内开发商表示将在2021年加大资产出售力度，去年调查中这一比例仅为33%。

　　世邦魏理仕调查还指出，北京的投资意向居第二。北京相对较少的新增供应与不可动摇的领先科技中心地位是其受到投资者青睐的重要原因，同时，加速发展的新兴区位以及核心区城市更新的潜力将为投资者提供更广阔的投资空间。