华远地产踩中三条红线 大股东开出120亿融资“支票”救急

　　三道红线全踩、有息负债增长被限的房地产企业，要如何保证公司经营和融资？华远地产展示了一个房企“求生”的生动样本——适度增加控股股东的担保和提供资金周转额度。

　　3月9日，华远地产（600743. SH）公告，华远集团作为其控股股东，为支持公司发展，2021年度将为该公司（含公司的控股子公司）提供融资担保（包括银行贷款担保和其他对外融资担保）总额不超过70亿元。

　　目前，市场上担保费收费标准为0.5%-5%，华远集团按不高于0.8%向公司收取担保费。华远集团将根据该公司贷款的实际需要，与贷款银行或向公司融资的机构签署担保协议。

　　此外，华远集团2021年度将向华远地产提供不超过50亿元的资金周转额度。在公司及公司控股子公司（或其控股的下属公司）需要之时，华远集团及其控股的关联公司提供相应的周转资金，由实际使用资金的公司支付相应的资金使用成本，资金使用成本将不超过市场同期利率。

　　也就是说，2021年，华远集团为华远地产开出了120亿元的融资“支票”。而在往年，这笔资金额度也仅为100亿元，相比之下，提高了20%。

　　作为“三道红线”全踩的房地产企业之一，华远地产面临的资金和降负债压力，比以往都要更大。数据显示，该公司去年三季度剔除预收款项的资产负债率约为85.44%，净负债率约为229.80%，现金短债比约为0.48倍。

　　规模“加速度”

　　2020年前三季度，华远地产营业收入27.55亿元，同比下降12.77%；归属于上市公司股东的净利润2.9亿元，同比下降2.98%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则为2.41亿元，同比有3.33%的增长。

　　营收和净利润虽有所下降，该公司去年前三季度的销售实际在疫情的影响下有逆市增长。2020年1-9月，华远地产完成销售签约额110.35亿元，同比增长19.09%；销售签约面积100.19万平方米，同比增长38.54%。

　　期间，该公司实现开复工面积552.72万平方米，同比增长31.41%，其中新开工187.79万平方米，同比增长19.92%，竣工14.63万平方米，同比增长92.50%。

　　作为国内的老牌房地产企业，曾在任志强时代一直主张“小而美”战略的华远地产，在2018年突然提出“规模与效益并举，产品与服务共进”发展战略。

　　意味着，在众多后起之秀通过高杠杆逐步发展成头部规模房企之时，华远地产对规模也有了一定的诉求。

　　当时的华远地产一改往日的风格，追求“大而强”，并在2018年定下120亿元销售目标。拿地也变得激进，2018年，其新增土地储备269万平方米，同比增长58%，总货值达到201.1亿元。2019年，华远地产继续新增建筑面积240万平方米，新增货值309亿元。

　　区域布局上，自2018年以来，华远地产陆续进驻重庆、佛山、涿州、银川、任丘等新城市，实现京津冀/西部/华中/华南4大区域、11座城市的全国布局。

　　也就在2018年，该公司销售规模同比大增56.02%，实现120.45亿元；2019年，华远地产销售额进一步增长25.17%至150.77亿元，虽然当年没能实现200亿元的目标，但相比以往已然是高速增长。

　　2020半年报显示，华远地产的土地储备货值超过600亿，主要布局在北京及周边、广州、重庆、长沙、西安等一线及强二线城市。

　　融资“支票”提高了20%

　　一个问题是，规模的快速增长无疑带来了负债规模的走高。2018、2019年，该公司总资产由496.65亿元快速增长到584.79亿元，总负债由410.94增加到492.32亿元，资产负债率从82.74%进一步增长至84.19%。

　　数据也显示，从2017年-2019年末，华远地产的有息负债余额分别为176.76亿元、284.49 亿元、326.72亿元。2020年1-9月，其有息负债则为298.87亿元。

　　数据显示，华远地产账上有货币资金85.52亿元，资产总计647.52亿元；负债合计554.75亿元，其中，长期借款89.99亿元，应付债券30.45亿元，一年内到期的非流动负债为178.27亿元。

　　此外，该公司所有者权益合计为92.77亿元，剔除预收款项的资产负债率约为85.44%，净负债率约为229.80%，现金短债比约为0.48倍。“三条红线”无一例外全中。

　　值得关注的一点是，乐居财经翻阅了解，2018、2019、2020三年时间里，华远集团为华远地产提供的融资担保、资金周转也仅为100亿元（提供融资担保和资金周转各50亿元）。2021年，华远集团为后者提供的融资担保、资金周转额达120亿元，相比增加了20%。

　　其中的缘由或已不言自明。

　　事实上，近段时间以来，华远地产一直处于“借新还旧”的循环中。去年7月21日，华远地产一笔65亿元小公募获得受理，而仅在当时的几天前，华远地产就曾申请发行一笔上限15亿元的中期票据。

　　一周内达80亿元的发债融资，曾一度让低调的华远地产站在了风口浪尖上。

　　去年8月24日，华远地产公告，其65亿元的公司债券发行金额调整为64亿元。这笔融资主要用于偿还20华远01、20华远02、19华远03、19华远02、19华远01、18华远01共6笔债券。当时资料显示，除了18华远01于去年12月回售，其余到期的债券绝大部分将由华远地产在2021年实施回售。

　　进入今年以来，1月28日，华远地产完成发行15亿元公司债，债券期限3年，票面利率4.5%。债券扣除发行费用后的部分用于偿还到期和回售的公司债本金。