“卖子”减重，首创梦破奥莱20城

　　乐居财经 吕秀伦 发自北京

　　中国最大的奥特莱斯综合运营商，也未能摆脱被摆上“货架”的命运。

　　3月29日，首创置业（02868.HK）公告称，拟转让全部奥特莱斯业务予首创集团，包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业其他奥特莱斯项目。首创集团是首创置业控股股东，持有其56.7%股权。

　　至此，与首创置业“结缘”10余年的奥莱业务走到尽头，等待的是国有资产评估、获得相关监管机构、董事会及独立股东的批准。

　　古语云，子不嫌母丑、家贫。但现实相反，首创置业已不是第一次“卖子”奥莱。5年前，首创置业就以23.72亿价格将北京、昆山、湖州3个奥莱项目卖予首创钜大。

　　首创钜大（01329.HK）是中国唯一以奥莱为核心主业的上市公司，被定位为首创置业旗下唯一的商业地产平台，其前身是成立于2011年的首创置业商业地产发展事业部。在股权关系上，首创置业持有首创钜大72.94%股权。

　　目前，国内已开业的13家首创奥莱，均在首创钜大旗下运营，它已然成为中国运营奥莱项目最大的企业。

　　披奥莱“外衣”卖住宅

　　10多年前，首创置业打造以“住宅+奥特莱斯”为核心的奥莱商业地产，通过奥莱品牌价值带动周边住宅价值。

　　彼时，首创置业原董事长刘晓光曾提出，以“芭蕾雨”作为首创置业开发奥特莱斯商场的品牌，成为公司快速扩张、低成本拿地的武器。

　　顾名思义，芭蕾雨，是在大城市周边或者城际之间打造的“以奥特莱斯名牌折扣店”为龙头、集奥特莱斯商业集群、休闲度假、文娱与居住为一体的城市新中心。

　　业内人士分析，当前参与奥特莱斯商业模式运营的房产、零售企业一般采取“双补”形式进行资金运作，一方面以主营业务作为资本增值的工具，将利润投入奥特莱斯商业模式；另一方面，再以奥特莱斯商业周边的住宅地产、附属产业进行资金反哺，此后长效的租金回流将促使资金链安全。

　　然而，这一模式饱受“圈地”质疑。彼时，有业内人士称，“奥特莱斯运作的前提，必须是其为一个独立的产品，而不是借由奥特莱斯带动住宅销售。” “一为卖住宅，二为圈地圈钱，本质是类金融游戏。”

　　放到现实中，刘晓光口中的“芭蕾雨”项目就包含房山首创奥莱。

　　2010年，首创置业以9.26亿元竞得北京房山长阳镇住宅、商业（奥特莱斯）混合地块，楼面价仅3000元/平米；同期，万科在长阳拿下的地块楼面价逼近6000元/平米。

　　资料显示，首创奥莱房山项目中，住宅部分首创芭蕾雨悦都面积约17万平方米，奥特莱斯及其它商业约为15万平方米，是一个集世界名牌折扣中心、休闲娱乐体系和居住体系的大型产业项目。

　　不止房山项目，乐居财经财经不完全统计，首创置业还有海南万宁、浙江湖州、江苏昆山等项目均采用“住宅+奥莱”芭蕾雨这一模式。

　　“卖子”减重

　　公布重组奥莱业务的同时，首创置业还发布了2020年度业绩公告。期内，它累计签约金额708.6亿元，同比减少12.31%；营业利润18.01亿元，同比减少49%；归属母公司股东净利润9.82亿元，同比减少54%。

　　值得注意的是，在首创置业的主要业务中，投资物业租赁收入约为7.72亿元，仅占总收入约3.63%。

　　按照2020年财务数据，首创置业踩中两条“红线”，剔除预收款后的资产负债率为71.3%，净负债率为127%，现金短债比1.13。

　　摆在首创置业眼前的，是降负债。首创置业财务总监范书斌表示，公司已经启动了减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务规模。

　　眼下，对于首创置业来说，出售首创钜大等奥莱业务，也不为一个及时止损的方法。

　　关于重组奥莱业务，首创置业总裁钟北辰认为，“奥莱业务还处于培育期，公司将首创钜大资产包出售给首创集团……把回笼资金用于偿还债务，降低杠杆，增强抗风险能力，保障业务的稳健运营。”

　　一边是，母公司业绩“颓势”；另一边，首创钜大业绩持续亏损。

　　2020年，首创钜大营收10.24亿元，同比大降45.8％；毛利率约为33.77％，同比下滑28.31%。同期，首创钜大的年度亏损高达3.2亿元，大增43%。

　　反观首创钜大2015年-2019年，营收分别为6.90亿元、9.98亿元、5.12亿元、12.24亿元、18.65亿元；同期，净利润分别为3.37亿元、2.27亿元、1.13亿元、-1.98亿、-2.24亿元。

　　“对于首创钜大来说，钜大为首创集团持有，有利于钜大争取非房地产企业的认定，减少业务运营，资本运作和资金融资方面的政策限制，有利于钜大的信用业务等方面获得首创集团的更强支持，从而更好的开展业务的发展。”钟北辰称。

　　梦破奥莱20城

　　从2013年第一个首创奥莱项目开业至今，首创奥莱虽经历了快速发展，但运营商首创钜大同样受到过首创置业的限制。

　　2014年，首创钜大受与首创置业订立不竞争契据影响，约束在17个城市；直到4年后，双方才取消地理划分的安排。

　　由于过去几年的同业竞争限制，首创钜大在项目选址与布局上也十分局限。打破区域“禁锢”后，首创钜大奥莱接连在杭州、南昌、武汉等城市开业。

　　2015年，首创钜大定下“五年二十城”的目标，预计到2020年，20家首创奥特莱斯全部开业运营。

　　而今，根据官网信息显示，算上建设中、已开业首创奥莱项目，合计共17个项目。换言之，首创钜大20城“奥莱梦”梦破。

　　反观首创置业，旗下奥莱业务的开局也似乎并不是那么顺利。

　　2010年，首创置业加入到奥莱的掘金潮。同年，首创置业发力房山阳奥莱项目。

　　好景不长，在2011年底就传出首创置业和合作方、主要负责项目招商的中国基建“合作不顺”及“商谈分手”。9月底，随着首创全面退出双方合作的第一个项目广东佛山奥莱，双方正式“分手”。

　　后期，房山奥莱招商则由首创置业全面负责，然而首创置业团队缺乏商业经验和资源，增加了招商的难度。

　　彼时，首创置业虽未承诺房山奥莱何时开业，但当时有业主称，当初买房时销售称首创奥莱的开业时间是2011年底。

　　此后，房山首创奥莱项目一直推迟到2013年5月才开业。

　　除此之外，全国首创奥莱质量问题频发，据网友爆料，名品少且多数款式老旧。海南万宁首创奥莱还曾曝光卖假名牌，服装商标似山寨。此外，央视还曝出万宁首创奥莱国际珠宝城在游客购物中和旅行社互相勾结欺诈游客。

　　据杭州、武汉、昆山等地的网友爆料，首创奥特莱斯的商品存在不同程度的商品质量问题，并且售后服务不达标。2018年，合肥首创奥莱工地上一处电缆桥架突然倒塌，导致5名工人不同程度受伤。