与彰泰合作破裂，旭辉野心泡汤

　　作者：杨柘

　　来源：斑马消费

　　从牵手到分手，旭辉控股和彰泰集团只用了97天。

　　或是发现了“雷区”，在财务上一向稳健审慎的旭辉控股，果断闪身。

　　亟待输血的彰泰集团正陷入尴尬境地，得力助手张巧龙匆匆离开，黄海涛如何顶住压力？

　　野心泡汤

　　4月14日晚间，旭辉控股（00884.HK）披露公告，正式与彰泰集团分手。

　　97天前，旭辉控股老板林中还和彰泰集团老板黄海涛谈笑风生，两人更不乏对彼此的溢美之词。强强联合、基于双方彼此了解、认可及价值观的认同、在区域布局上有许多互补之处云云。

　　牵手或是放手，都是“利”字当头。一方曲线获得土地资源，另一方获得资金纾困。合作破裂，就是利益没谈拢。

　　广西一直是旭辉控股较为薄弱的区域，据2020年报，公司仅在广西南宁布局4个项目。

　　彰泰集团的项目遍布广西区内16城9县，有100多个楼盘，开发面积近2000万平方米，销售规模和面积广西第一，广西房企新增土储货值第二。

　　碧桂园（02007.HK）尽管已入桂多年，仍始终被彰泰集团踩在脚下。

　　斑马消费梳理发现，此次合作前，彰泰集团已曝出两件大事：去年6月，公司被广西建工“拉黑”后又修复合作关系；花大力气引进蓝光发展（600466.SH）前高管张巧龙，推进全国化扩张，后者在年底匆匆离职。

　　彰泰集团与闽系房企旭辉牵手，相当于找到了金主。这场堪比中国式婚姻的牵手，一开始就让人猜到结局。

　　启信宝显示，彰泰集团因金融借款纠纷被多家金融机构起诉，其司法涉诉累计900件以上。2018年-2020年，公司有效股权出质15次，累计出质股权数额近3亿元。去年广西建工与彰泰公开决裂，工程款结算就是纠纷核心。

　　这样的财务状况，一经尽调就会露出底裤，对旭辉控股来说，及时刹车是最好的选择。

　　在3月举行的2020年度业绩发布会上，林中就释放出信号，“其实蛮多企业都来找过我们，希望促成收并购合作，但是我们内部的评估还是比较严格的。”

　　除了内控严格，旭辉控股还是一家有着“合作”基因的房企。2017年与青岛银盛泰合作开发山东项目，从2017年布局3个城市到2020年完成8个城市布局，年销售规模从73亿元增至223亿元。今年2月，公司与华熙集团合作，首次涉足体育场馆运营。尽管合作模式多样化，林中表示这都离不开强强联手、合作共赢。

　　业内人士估计，如果联姻彰泰集团成功，将为旭辉带来不少于800亿货值，让公司挺进行业前十的几率更大。

　　旭辉的挑战

　　经此一役，旭辉控股在广西又回到原点，公司表示目前已成立专门团队，负责对广西市场的经营和管理。

　　从这几年发展来看，公司步伐似乎越来越谨慎。2020年，公司踩线完成2300亿元销售目标，今年定下的2650亿元、增速15%的目标显得愈发保守。相比2012年-2017年销售额翻10倍的火箭速度，已今不如昔。

　　斑马消费梳理发现，公司最近三年的销售增速亦在大幅放缓，初步统计，2018年-2020年，公司分别实现销售金额1520亿元、2006亿元和2310亿元，同比增速分别为46.2%、32%和15.2%，销售面积分别为956.94万平方米、1203.55万平方米和1538.5万平方米，同比增速52.1%、25.8%和27.8%。与此同时，公司销售均价逐年降低，从1.59万元/平方米降至1.50万元/平方米。

　　过去三年，公司归母净利润平均增速维持在18%以上，净利率水平保持16%以上，保持着行业内较高水平。2020年，公司年内利润首次实现百亿规模，达到119亿元，同比增长28.7%。

　　不过，公司毛利率自2017年实现27.09%之后不断走低，2020年降至21.74%。随着房地产行业毛利率水平不断下行，公司如何保持双位数的盈利水平，仍是一个不小的挑战。

　　要保持较高盈利水平，土地成本是一大影响因素，这也是公司难以避开的重要环节之一。

　　数据显示，2020年，公司新增土地储备建筑面积1310万平方米，耗资555亿元。其中，权益收购成本每平方米7001元，同比增长29.1%。

　　随着土地成本明显增长，直接会影响企业两三年后的结转收入以及盈利水平。

　　在2020年度业绩会上，林中表示公司拿地方式将保持多元化，不限于旧改、土拍市场以及产业联盟等，聚焦在区域内深耕。

　　值得注意的是，在“三道红线”的背景下，旭辉虽已降至黄档，但仍踩着负债这条红线。