远洋资本成红星“白衣骑士”？入股地产后23亿再接盘物流资产

　　6月2日，红星美凯龙（需求面积:30000-100000平方米）家居集团股份有限公司发布公告称，出售7家物流子公司全部股权及全部借款债权转让给天津远川投资有限公司。

　　据观点地产新媒体了解，天津远川投资有限公司为瑞喜创投有限公司的间接全资附属公司，瑞喜创投有限公司由远洋集团控股有限公司持有49%的股权，其他股东均没持股超过三分之一。

　　瑞喜创投有限公司为远洋资本当初重组港股盛洋投资的重要平台之一。

　　值得注意的是，这次出售距离上一次红星美凯龙与远洋资本的深度合作刚刚过去两个月，那一次的卖方同样是红星美凯龙。

　　3月28日，市场传出消息称“远洋集团200亿并购红星美凯龙旗下的红星地产”，随后引起轩然大波，远洋迅速出来辟谣，并表示双方为战略合作。

　　据悉，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者，远洋资本将获得红星地产18%的股权，交易对价10.3亿元。

　　在地产开发板块上引入远洋资本外援后，这次红星美凯龙把目光放在了同样需要较大资金盘活的物流地产上，选择了全部出售。

　　本次交易价款包括股权转让价款及债权转让价款，预计本次交易价款合计约为人民币23.12亿元，其中，预计股权转让价款金额约为人民币11.78亿元，预计债权转让价款金额约为人民币11.34亿元。

　　其中包括，西藏红星美凯龙企业管理有限公司、红星美凯龙（上海）企业管理有限公司、天津红星美凯龙物流有限公司、上海倍博物流有限公司、上海倍正物流有限公司、上海倍跃物流有限公司、上海倍茂物流有限公司。

　　该部分公司通过夹层公司持有11个物流地产项目，总建筑面积规模约85万平方米，分别为合肥IV期项目、石家庄项目、天津南项目、天津西项目、合肥I-II期项目、重庆I-II期项目、贵阳龙里I-II期项目、西安项目、武汉项目、合肥III期项目、天津静海项目。

　　对于远洋资本来说，本次收购是对刚刚摘牌不久的远洋物流一次重要的资产补充。

　　4月中旬，远洋资本全资子公司远洋物流在上海摘牌，接下来将以独立品牌的形象运营，持续在物流地产领域深耕发展。

　　据悉，远洋物流前身为远泽物流，正式成立于2017年，是从事物流地产全周期开发和管理、收并购的物流地产品牌。

　　目前，远洋物流已投资管理20余个物流地产项目，覆盖天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波、太仓、嘉兴、武汉、西安、成都、昆明等十余个城市，在管面积近250万平方米。

　　除了进行现有资产的收并购，远洋资本在物流地产上还进行了自主拿地开发，从2018年开始落地了在成都、南宁等地落地了数据中心。

　　2020年8月份，远洋资本完成浙江省安吉经济开发区大数据中心产业园第一期100亩土地摘牌。预计三年内将完成安吉IDC项目20000个标准机柜、超2万平方米的数据中心建设。

　　值得注意的是，远洋还通过该类资产实行了资本动作，发行了国内首单IDC新型基础设施收益权ABS，首期规模11.06亿元，产品期限最长9年。

　　而对于红星美凯龙来说，出售的意图很明显，就是回笼资金。

　　本次出售控股子公司股权及债权所得款项将用于红星美凯龙补充流动资金、日常运营管理以及归还借款等。

　　红星美凯龙表示，本次交易契合公司“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略，有利于公司更加聚焦主业，专注优质资源开展业务，旨在进一步提高公司资产盈利能力，进一步降低公司的负债率，减少财务费用的支出，优化公司的现金流水平，中长期满足公司的发展规划。

　　事实上，无论是控股股东红星控股还是上市公司红星美凯龙，都面临着较大的业务转型和债务挑战，车建兴试图不断筹集现金扭转战局。

　　红星美凯龙的剥离动作不止于此，在5月14日，红星美凯龙公告称拟将上海红星美凯龙融资租赁有限公司、上海红星美凯龙商业保理有限公司2家全资子公司，以12.09亿元出售予控股股东红星控股。

　　据2020年报披露，红星美凯龙的在手货币资金仅为65.11亿元，而同期负债合计804.5亿元，流动负债316.39亿元，各类短期借款、到期负债合计远超在手现金，债务压力不小。

　　以各项财务比数为例，EBITDA全部债务比下降4成至14 %，利息保障倍数下降42.8%至1.84，EBITDA利息保障倍数同样下降近40%。

　　同时，在经营层面，红星美凯龙同样面临较大的挑战，2020年，该公司实现营业收入142.36亿元，同比下降13.56%，实现净利润17.31亿元，同比下降61.37%，各项数据下滑明显。

　　值得一提的是，3月1日，红星美凯龙的37亿元非公开发行股票申请获证监会审核通过，该次定增的大部分金额都将用于项目开发的资金，剩余约三分之一的资金11.1亿元用于偿还公司有息债务。

　　除了向机构股东定增筹钱外，红星美凯龙董事会试图通过子公司的股东债权向金融机构融资，此举风险不小。

　　在昨日的股东大会上，红星美凯龙同意东莞红星美凯龙世博家居广场有限公司与苏州资产管理有限公司签订债权转让协议，公司将对东莞红星享有金额为3.78亿元的债权转让给苏州资管，转让对价为3.5亿元。

　　苏州资管拟与东莞红星、红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星控股”）签订债务重组协议，东莞红星对苏州资管负有本次债权转让的债务，债务重组金额为3.78亿元，重组期限为自重组起始日起不超过24个月。东莞红星以其名下位于东莞市万江区万道路与四环路交汇处家汇商业广场（一期）1号商业楼房地产为抵押担保，红星控股提供连带责任保证担保。