绿地旗下物业的买方为何是花样年，而不是彩生活？

　　分拆物业赴港IPO热度不减，而张玉良与他的绿地控股（600606.SH），却又一次选择站了在“助攻”位置。

　　几乎如法炮制此前与雅生活（03319.HK）的操作手法，绿地又将另一块物业割让给了花样年（01777.HK）。

　　7月5日晚，绿地控股连发两则公告。其中一则是，以12.55亿元的价格，出售旗下上海绿闵物业管理有限公司（简称“绿闵物业”）100%股权予以花样年，同样也许下未来五年内的物业管理面积交付承诺。

　　四年前，张玉良“联姻”陈卓林，在雅生活IPO前夕，绿地控股对价10亿元，将上海绿地物业服务有限公司（简称“绿地物业”）100%股权售予雅居乐集团，随后又以10亿元战投雅生活，成为其第二大股东。

　　物业资产转让、面积输送承诺、以及战略投资，张玉良为雅生活顺利登陆港交所“神助攻”。

　　如今，差不多的一个故事，又与花样年共同演绎。

　　不过与花样年“官宣”的同时，绿地控股也发布了另一则公告，与雅生活再续三年物业服务战略合作。

　　一面是与“旧人”的难舍难分，一面又是与“新人”结下情缘。两则公告里，绿地控股都许下面积输送的承诺，未来五年内，绿地及其关联方将向花样年与雅生活，合计输送超4000万平方米的物业管理面积。

　　而为何花样年要花12.55亿买下绿闵物业？为什么不是彩生活出手拿下？

　　超530倍PE背后

　　绿闵物业成立于2019年8月，注册资本50万元，交易前分别由绿地集团和绿地金融各自持股占比 51%、49%；交易完成后将由富昌商业服务100%持股。

　　此笔交易，花样年花费12.55亿元，按照绿闵物业2020年约237.61万元的净利润计算，此次收购的PE约为530倍。

　　对比当年雅居乐收购绿地物业，彼时的公告显示，绿地物业2016年的营业收入约1.2亿元，净利润286万元，而10亿元的收购PE约为350倍。

　　相隔四年，两笔物业资产出售，在高PE的背后，有绿地控股的“狠赚一笔”，也有张玉良对花样年与雅生活“以未来下注”资产打包的“画饼诱惑”。

　　在花样年的12.55亿里，除了绿闵物业之外，未来五年内，绿地将予其总计不低于2500万平方米的商办及综合体项目；且交易完成后的三年内，额外还有总计不低于60万平方米项目布局在一二线城市；交易完成的一年内，总面积约33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目的管理权也归花样年。

　　换而言之，未来五年内，绿地控股予以花样年的商业物业管理服务面积不会少于2593万平方米。

　　不过，此前雅生活10亿元收购绿地物业，合计换来的是绿地控股近7000万平米的面积。其中包括绿地物业出售之时的417万平米合约面积，交易完成之后的5年内每年约1000万平米的面积输送，以及此次续约，五年届满后的三年内，再追加的1500万平方米。

　　或许，这也能解释为什么雅生活没有向绿地控股追击绿闵物业。

　　买家为何不是彩生活？

　　“为什么是花样年，而不是彩生活？”收购消息一出，这成了热议的焦点。

　　事实上，花样年也并不是直接收购绿闵物业，而是通过其全资附属公司深圳市富昌商业服务有限公司（简称“富昌商业”）进行曲线并购。

　　企查查显示，富昌商业成立于今年3月16日，注册资本100万元，法定代表人为彩生活执行董事陈新禹，由今年1月27日成立的香港公司——富昌环球（香港）有限公司100%持股。

　　购入绿闵物业之前，富昌商业旗下唯一的直接控股企业，是今年4月分才成立的深圳市美易家住宅物业服务集团有限公司（简称“美易家住宅物业”），其由富昌商业服务、深圳市美利家投资合伙企业（有限合伙）（简称“美利家”）、彩生活各自持股占比70.95%、24.88%、4.17%。

　　美易家住宅物业成立一个月后，花样年控股的深圳市美易家商务服务集团股份有限公司（简称“美易家”）将深圳市花样年国际住宅物业服务有限公司（简称“花样年国际住宅物业”）转入了其中。

　　事实上，很多关注物业行业较早的人，在看到“美易家”三个字时，就应该能够明白潘军为什么不以彩生活出手收购绿闵物业了。

　　“就像一架飞机一样，花样年是机身，美易家和彩生活就是两只机翼。”2014年6月，彩生活成为中国内地住宅物业第一股之后，潘军迅速行动，2015年12月初，美易家也获批挂牌新三板，成为国内度假物业运营第一股。

　　美易家成立于2010年，其前身为花样年国际物业，有别于彩生活专注社区，美易家的主营业务为写字楼、综合体、别墅等高端物业的资产管理服务。

美易家财报数据

　　2017年底，美易家从新三板退市，而在此之前，其营收规模已突破3亿元。在当年彩生活的业绩发布会上，潘军就曾透露过，希望未来能把美易家放到更大的平台上。

　　2016年，花样年斥资20亿元收购万达物业。在潘军最初的筹划中，万达物业将分为两部分，其中住宅部分由彩生活旗下的开元国际负责咨询管理，商务部分则由美易家旗下的花样年物业国际负责。不过经过一年多的整合期后，万达物业最终悉数转让予了彩生活。

　　此次花样年出手买下绿闵物业，会不会如之前那样，再转手给彩生活？业内人士分析表示，“概率不大，从近期彩生活频繁的资产调整其实能看出端倪。”

　　绿闵物业“主要从事为商用物业提供物业管理及增值服务”，而近日彩生活频频将商业服务公司股权转让给花漾乐商业服务有限公司（简称“花漾乐”）。

　　资料显示，花漾乐也成立于今年3月16日，注册资本100万，法定代表人同样是陈新禹，而实控人是六年前就在香港成立的邻里乐（香港）有限公司（简称“邻里乐”）。

　　虽然彩生活的资产腾挪，将花漾乐推到了公众视野，不过从绿闵物业资产放置的路径来看，花样年推美易家上市的可能性似乎更大一些。

　　花漾乐虽也有香港公司作为实控人，不过因为其成立不久，同时彩生活转入的公司大多也都发展不长，由此，其业务发展量应该并不具规模。

　　而美易家不同，其控股企业许多都已经成立十年及以上。官网资料显示，其已将业务拓展之100于个城市，在管物业合约面积8000万平方米。

　　从彩生活的商业资产腾挪，再到此番花样年收购绿闵物业，潘军无疑是已经将目光瞄准到了当下热度和估值都较高的商管业务。其背后，或许已在布一个更大的资本局——再孕育一家以商业管理服务为主的上市物企。

　　而这也能解释，绿闵物业的买方为什么不是彩生活。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜也告诉乐居财经，一方面是出于提升估值与市值的考虑，另一方面不排除再造一个上市平台的考虑。

　　这一切如若成真，张玉良和他的绿地控股，无疑又一次站在了“助攻”的位置。

　　物业“双子”上市

　　目前彩生活的市值被低估，押注估值相对较高的商管不失为一条路。

　　不过，花样年要搭建另一个物业上市平台，也就意味着将与彩生活同台竞争。但这些，花样年也早有安排。

　　一方面，花样年已经在做业务区分，计划切入的是与彩生活不同的赛道。未来彩生活专注发展住宅物业，另一个或就是以商管为主的美易家。

　　另一方面，花样年很早之前就与彩生活签订了不竞争契约，也算是提前做好了铺垫。

　　收购绿闵物业，花样年表示，倘若绿地实体将予提供的额外合约建筑面积为住宅社区及或包含住宅部分的综合用途物业，花样年将根据与彩生活此前订立的经修订不竞争契据的条款采取必要措施。

　　这份不竞争契据，可以追溯到2014年彩生活进军港交所之前，彼时花样年以彩生活及其附属公司为受益方所订立的现有不竞争契据；去年4月，花样年发布公告称，面对物业管理行业日益激烈的竞争，有必要修订现有的与彩生活订立的不竞争契据以迎合现有业务及行业趋势。

　　据重新修订的公告内容，花样年与彩生活修订了现有不竞争契据的范围，将针对包含住宅部分的整体综合用途物业的物业管理作为一项花样年将不会涉及的业务计入，惟现有整体综合用途项目除外。

　　今年初，潘军回归彩生活业务一线。5月至今，彩生活已接连转让了9家，其中大多都是冠名商业管理的公司。当时就有分析表示，潘军此番腾挪，除了“瘦身”彩生活，或也有铺垫未来商业管理服务单独上市之意。

　　此次花样年再购入绿闵物业，潘军的物业“双子”布局似乎又更明晰了几分。