合生创展旗下物业“抢跑”上市 收购瑞特物业获增34万㎡在管面积

　　连续的破发，似乎没能阻挡房企分拆物业上市的热情。

　　进入7月以来，朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活等多家物业服务企业，正式敲响了上市的锣声，踏入了港交所的大门。

　　此外，源源不断的招股书仍在递向港交所。

　　朱孟依寻求物业板块的分拆上市，已是公开的秘密。去年12月，合生创展旗下合生活总裁、康景物业董事长夏冠明就表示，合生活上市准备已在路上。

　　为迅速提升其物业板块在管规模，实现上市诉求，合生创展正展开动作，意图将关联方项目注入物业。

　　7月16日交易时段后，康景物业（作为买方）与珠江房地产（作为卖方）及瑞特物业（作为目标公司）订立该协议。据此，珠江房地产同意将瑞特物业的100%股权转让予康景物业，代价约为114.3万元。

　　收购事项完成后，瑞特物业将成为合生创展的间接非全资附属公司。

　　珠江房地产的间接母公司，最终由合生创展控股股东朱孟依的儿子朱伟航及其母亲刘惠英分别拥有99%及1%权益。收购虽然是一笔关联交易，但将助力合生创展旗下物业管理板块增加超34万平方米的在管面积。

　　此前，香港联交所调整上市新规，计划于2022年1月1日起将申请人主板盈利规定调高60%，并要求申请人在三个会计年度的股东应占盈利不低于8000万港币。

　　此举意味着，未来更多规模小、盈利不稳定的小企业将更难进入港交所。

　　合生创展（00754. HK）旗下物业板块在试图“抢跑”上车。

　　整合物业管理

　　资料显示，本次收购事项的代价114.3万元，是根据康景物业委聘编制的估值报告采用收益法评估，以及瑞特物业的财务资料磋商厘定。于2021年5月31日，瑞特物业的交易前估值约114万元。而截止2020年，瑞特物业除税后纯利37万元，总资产1.93亿元，资产净值86.5万元。

　　瑞特物业全称北京瑞特物业管理有限公司，成立于2005年，主要从事物业管理服务、房地产开发服务、自主开发,的商业地产销售服务及热力输送服务。标的企业在管面积共34.1万平方米，涉及一线城市的别墅、商业综合体等物业。

　　值得一提的是，2007年，珠江房地产收购瑞特物业时，成本就是114.3万元。也就是说，十四年过去了，珠江房地产原封不动地以原收购价将瑞特物业100%股权卖给了合生创展。

　　收购事项完成后，瑞特物业将成为合生创展的间接非全资附属公司。

　　作为这笔交易的买方，康景物业全称为广东康景物业服务有限公司，其成立于合生创展在港交所上市的次年。1999年8月，康景物业正式成立，公司注册资本1.5亿港元，法定代表人、董事长何超华。

　　康景物业旗下控制惠州缦合物业、广东缦云物业、北京缦合酒店、北京珠江世纪物业、广州康景物业、北京珠江莱奥建筑装饰6家公司。目前，该公司由一家名为新益置业有限公司的境外企业100%持有。

　　对此次收购的裨益，合生创展称，瑞特物业在管项目均为一线城市高端项目，触达人群均为高收入、具备高消费需求与能力的优质流量；瑞特物业在管项目可触达人群，可为合生活社区科技及本地生活服务贡献更多潜在活跃用户。”

　　此外，收购瑞特物业在管项目的同时，合生活也获得了周边商户、周边私域流量等宝贵资源的机会；合生活可将住宅、购物中心和办公楼等项目周边商户住户等吸纳进合生活生态体系中，通过提供一站式服务平台和赋能科技等服务，不断拓展自身生态。

　　事实上，康景物业与合生活均是合生创展旗下物业管理附属公司。后者的境内运营主体为深圳合生活科技，成立于2018年4月，法定代表人为杨宗云，注册资本为5000万元。该公司主要提供物业管理服务、为非业主提供增值服务以及社区增值服务。

　　合生活也是朱孟依的合生系试图腾挪物业在港上市的主体。

　　去年11月3日，朱孟依曾通过以旗下“优选好生活”20%股权置换的方式，换取合生活同等股权。当时，合生创展附属公司康怡以1.82亿美元入股元知开曼20%股份；相反，朱孟依实际控制的元知BVI又分别以1.72亿美元、0.12亿美元的价格入股合生创展旗下的合生活和合生商业，占其扩大后股本的20%和30%。

　　元知集团主要经营在线交易配对平台“优选好生活”，这一次股权置换，相当于朱孟依没花一分钱，便拿下了合生活、合生商业的20%、30%股权。也被认为是朱孟依在物业分拆前对合生活的“集权”。

　　该次增持后，朱孟依通过合生创展间接持有以及直接持有的合生活股权上升至61.776%。乐居财经查阅了解，目前，深圳合生活科技控制企业31家，涉及物业管理、租赁、教育、房地产、建筑、金融等领域。

　　“抢跑”上市

　　在物业分拆浪潮仍浩浩汤汤的今天，朱孟依寻求合生活在港上市已是公开的秘密。2019年7月，他找来此前曾在时代邻里、敏捷生活服务有多年履历的夏冠明任合生活总裁，并担任康景物业的董事长。

　　夏冠明曾谋划带领敏捷生活服务赴港上市。

　　去年12月12日，也即朱孟依置换拿下合生活20%股权的一个月后，夏冠明就在《2020美好生活服务创新峰会》上透露，合生活上市准备已在路上，并不忘补充“我鼓励大家下半年买合生活的股票”。

　　言外之意，合生活或将在2021年下半年迎来上市。

　　上市的诉求之下，合生活与康景物业的整合也在持续。近段时间以来，康景物业将广州合生清源净水、北京筑品艺装建筑工程、北京康景家园房地产经纪等多家旗下公司转让给了合生活。

　　根据合生创展官网披露，合生活目前布局全国超30个城市，服务项目逾200个，总经营管理面积超1000万平方米。急于上市的诉求，或是合生创展此次关联收购瑞特物业，以扩充在管规模的的原因之一。

　　合生创展在公告中也称，瑞特物业拥有以物业服务为本的多元化业务组合，收购事项将有助于进一步补充康景物业的管理面积，增加优质的在管项目资源。

　　此前，港交所曾刊发咨询总结称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。根据新规要求，申请人在三个会计年度的股东应占盈利累计不低于8000万港元，其中最近一个财年不低于3500万港币；前两个财务年度不低于4500万港币。

　　而在这之前，港交所规定的盈利要求为三年累计不低于5000万港元，相比之下，新规对申请人上市的盈利超求足足高了3000万港元。这对于意欲在港上市的中小企业，特别是近段时间房企分拆成风的物业企业而言，无疑是当头一棒。

　　据了解，2018年物企上市大幕开启以来，2018-2020年，登陆资本市场赴港上市的企业分别达5家、有9家、18家，远超过此前上市物企的总和。而今年以来，仍有康桥悦生活、融信服务、德信服务、领悦服务、朗诗绿色生活等逾10家物业企业上市。

　　这些赴港上市的物业企业大部分有一个特征——规模相对较小。据此前乐居财经统计，今年以来，已有29家物企在港交所递表，除了长城物业在管规模过亿，其余20余家物企在管体量普遍偏小，其中有4家甚至未破千万。

　　上市门槛的提高，意味着更多规模较小、盈利不稳定的中小型企业将被港交所拒之门外。克而瑞研究中心此前披露的报告也指出，新规正式实行之后，房地产行业中各类轻资产业务的分拆上市将受到直接影响。其中，影响最大的将是物管企业。

　　在这一背景下，收并购或成为物业企业迅速扩充规模，以达到上市要求的方式之一。克而瑞的报告也指出，为顺利实现上市，预计物管行业将迎来新一轮兼并收购潮。这个层面上看，合生活显然已经先走了一步。