瑞安房地产再传分拆中国新天地上市的过往与时机

　　关于房企分拆的故事仍在继续。

　　7月26日，据IPO早知道消息，瑞安房地产（下称“瑞房”）正在考虑分拆其商业地产子公司中国新天地在香港单独上市，现已就上市事宜同潜在财务顾问进行了早期讨论。该次分拆最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

　　据介绍，中国新天地作为瑞房旗下独立运作的全资子公司，负责营运管理瑞房旗下的商业物业，是立足于中国高端商业地产项目投资者、经营者、管理者及社交空间构建者。

　　瑞房回应观点地产新媒体称，对市场上的传闻不做任何评论。

　　分拆过往

　　按照瑞安房地产主席罗康瑞的计划，中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业，瑞安房地产则专注于地产开发业务。

　　在2019年3月份举行的业绩发布会上，罗康瑞曾就可能分拆中国新天地表示：“过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的话资产的价格折让实在太大了，所以我们目前没有这方面的计划。”

　　换言之，推动中国新天地上市是瑞房在过去数年间一直尝试却并未达成的事宜。事实上，这也并不是瑞房第一次尝试将中国新天地分拆于港交所上市。

　　2012年5月28日，瑞房发布公告宣布已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议，而港交所已确认可进行建议分拆。

　　彼时资料显示，中国新天地定位为瑞安集团的首要商业地产公司，中国新天地的业务将主要聚集在中国城市繁华地段管理、设计、租赁、营销、提升及重建高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业。

　　此次分拆让中国新天地可透过全球发售筹集资金，部分所得资金预期将为中国新天地提供收购及投资商业物业的资金，以提升及扩大其物业组合。另一部分所得资金预期将用于结清中国新天地与集团之间的若干公司间债项结余。

　　值得注意的是，虽然瑞房刊发了公告，但时至今日，其招股书都并未出现，关于中国新天地具体分拆的资产细节及运营计划均只能从瑞房年报及其官网中查询。

　　2013年，瑞房创始人兼董事会主席罗康瑞决定复出，从李进港手中重新接过了行政总裁之位，后者宣布彻底退出公司，辞去所有职务。

　　与罗康瑞一同上任的还有黄勤道，其被任命为瑞房的董事总经理，并被委任为中国新天地的行政总裁，亦是中国新天地首次筹备上市的重要执行人。

　　在当年的业绩会及股东会上，罗康瑞就业绩不理想,向股东以及投资者致歉，并表示2013年是瑞房的改革年。

　　为了顺利分拆，瑞房在2013年3月1日开始将中国新天地与瑞房分开营运，两者为独立公司。

　　在2013年年末，中国新天地及Brookfield签署协议，后者将以5亿美元购买可换股永久证券的方式入股子公司新天地控股约22%的权益，并允许Brookfield可追加投资2.5亿美元。

　　Brookfield的首轮投资主要针对中国新天地位于上海的多个项目，当中包括上海新天地、新天地时尚、瑞安广场、企业天地1期和2期以及位处虹桥交通枢纽中心的旗舰项目虹桥天地。

　　2014年，中国新天地行政总裁黄勤道表示：“没有几百亿不会考虑上市，这是我们的期望，2015年下半年会是一个比较合适的时机。”

　　在黄勤道的口中，为旗下业务找到更好的估值是最主要的理由，也就是希望能够获得一个更合理的IPO价格。然而，当年市场对于这类型的商业运营公司并不了解，市场上也极少可以对标的对象。

　　正当市场以为中国新天地已经为上市做好一切准备，甚至引进Brookfiled完成Pre-IPO轮时，市场走向和瑞房的转型现状却让罗康瑞不得不放下计划。

　　2015年6月，黄勤道辞去董事总经理及中国新天地行政总裁的职务，正式提前退休，其将移交于中国新天地的职务予罗宝瑜及黄月良。

　　这位老臣子的离去也基本宣告了中国新天地上市失败。

　　分拆时机

　　当时，瑞房正在转型的关键阶段，不断的面临资产出售的压力，将旗下物业都放上了货架。2014年，以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店，2015年以123亿元价格出售上海太平桥企业天地物业。

　　“之所以考虑出售，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投的别项目。”罗康瑞表示，商业物业会和住宅物业一样，都可以销售，只要价钱合适。

　　2016年初的业绩会上，罗康瑞一边表示有意愿进一步出售商业资产，并同时正式宣布了上市暂停。

　　瑞房表示，鉴于公司目前的主要任务是出售成熟的商业资产来获得高额回报，最大化地实现析产价值，我们认为现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，因此决定短期内不会进行中国新天地的上市计划。

　　“如果把这些收租物业上市，以目前的市场条件，不但可能拿不到市场价格，还要给一个比较大的资产折让，但是如果现在就卖掉这些资产，可以给股东带来最大收益。”罗康瑞认为。

　　最终，关于中国新天地上市的事情草草收场，Brookfield与中国新天地这笔交易成为了Brookfield进入中国市场的敲门砖，却没能成为中国新天地的上市助推器。

　　2018年末，瑞房以40.74亿港元从Brookfiled手中回购其持有的新天地控股已发行股份约21.894%及本金额约为78万港元的未赎回永久后偿可换股证券，新天地控股重新成为中国新天地全资附属公司。

　　无论是从罗康瑞还是负责具体上市事宜的黄勤道，阻挡在中国新天地上市面前的始终是估值问题，没有卖不出去的产品，只有不合适的价格。如果价格低了，那这次上市就没有意义。

　　如今，瑞安房地产的估值不足百亿，仅为99.97亿港元，股价为1.24港元，每股净资产却达到了6.28港元，且拥有不少优质地块。

　　近两年来，关于瑞安房地产私有化的声音便不断传出。在两个月前，SOHO中国被黑石正式提出要约私有化时，便有不少人认为以瑞房为首的低估资产或是下一个私有化对象。

　　瑞安房地产的估值尚不足百亿，这个分拆出来的中国新天地商业运营管理公司又该如何估值，这部分难题仍然需要资本市场的答案。

　　当初，在中国新天地引入Brookfield的同时，也为其输入了资产管理的概念。

　　不可否认的是，商业地产运营管理和资产管理类型的公司正逐渐成为资本的宠儿，从近期上市的物业公司看，其只要沾上了商业概念，便会被热捧，这已经成为了一个风口。

　　同日，花样年及彩生活发布联合公告表示，花样年正考虑寻求将其商业及综合混合用途物业的物业管理业务及商业营运服务业务于联交所主板单独上市；彩生活正考虑寻求将其商业及综合混合用途物业的物业管理业务于联交所主板单独上市。

　　2020年，瑞房的综合租金及相关收入为人民币20.84亿元，在年报中并未单独披露商业运营管理的毛利率，但从万达商管，华润万象城毛利率，新城吾悦广场均超过70%的毛利率来看，其表现自然不会差。

　　中国新天地正运营包含上海新天地、虹桥天地、佛山岭南天地、武汉天地、重庆天地、瑞虹天地、创智天地在内的7个新天地项目。

　　截止2020年末，瑞安房地产持有232万平方米的写字楼物业，其中40.2万平方米已经落成并管理，持有214.6万平方米的零售物业，其中102万平方米已经落成并运营。

　　值得注意的是，瑞房目前仍然持有大量的写字楼物业，此次分拆上市，罗康瑞是否会将写字楼物业的运营管理放入其中仍是一个疑问。