瑞安房地产拟分拆中国新天地赴港上市 后者运营7个商业物业

　　本文为IPO早知道原创

　　作者｜苍穹

　　微信公众号｜ipozaozhidao

　　据IPO早知道消息，瑞安房地产（00272.HK）正在考虑其商业地产部门中国新天地在香港上市，现已就上市事宜同潜在财务顾问进行了早期讨论，最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

　　其实，“中国新天地上市”一说由来已久。早在2012年，瑞安房地产即有对外披露拆分子公司中国新天地单独上市的计划，并于次年将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地；2014年初，瑞安房地产为中国新天地引入加拿大投资者Brookfield，后者为中国新天地注资7.5亿美元。

　　此后瑞安房地产步入降负债进程，接连剥离商业资产进行套现，诸多上海企业天地、武汉天地企业中心等部分优质项目也遭出售。2016年瑞安房地产重新将中国新天地并表，并在2015年年度业绩发布会上表示，“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行中国新天地的上市计划”，至此上市计划戛然而止。

　　作为瑞安房地产四条业务线之一（其他三项分别为丰诚物业管理、瑞安建筑、瑞安投资管理），中国新天地立足于中国的高端商业地产项目投资者、经营者、管理者及社交空间构建者，负责营运管理瑞安房地产旗下的商业物业，并致力于建造充满活力的社区，从而带动整个区域的商业繁荣。

　　瑞安房地产架构（来源：官网）

　　按照瑞安集团主席罗康瑞此前所勾勒的蓝图，“中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业，瑞安房地产则专注于地产开发业务。”

　　截至2020年末，中国新天地在上海、武汉、重庆、佛山四个城市运营7个商业物业，包括上海新天地、虹桥天地、瑞虹天地、创智天地、武汉天地、重庆天地及佛山岭南天地。其中上海新天地是全国首店经济的标杆，落地包括Tom Dixon、NARS、Stussy、Neighborhood、Lenotre等多个全国首店品牌以及YSL美妆全球旗舰店、FRED PERRY中国首家概念旗舰店。

　　中国新天地典型商业项目（来源：官网）

　　拥有诸多优质物业，即便在疫情冲击下中国新天地尚能维持相对稳健的业绩。2020年第四季度其实现整体增长额同比增长12%，仅以去年十一期间为例，上海新天地销售额同比增长40%，重庆天地客流同比增长36%、销售额同比增长62%；而在2020年，i天地会员增长稳健，会员粘性及质量亦大幅度提升，消费会员人数同比提升29%，会员消费占比同比提升73%。

　　不同于传统商业地产品牌，新天地品牌是一个文化及社交目的地，其透过非凡的创意先锋文化内容，赋能多元的社交体验，构筑具有共鸣及归属感的社群体系。践行“中国创艺 Created in China”理念，2020年新天地品牌透过上海时装周@新天地、新天地设计节、表演艺术新天地、天地世界音乐节、光影上海等一系列原创文化艺术IP活动，挖掘本土创意力量，为线下商业空间注入文化活力，全年收获约16.8亿的媒体报道价值。

　　就在2020年，中国新天地全新推出办公业务管理品牌——瑞安办公SHUI ON WORKX，拥有企业天地（CA）、INNO等办公产品线，致力于以“人”的需求为出发点，又赋能企业与个人“价值创造”，为客户提供包括企业创新、社区服务、物业服务以及数字化服务平台在内的全周期且多元化的办公解决方案。

　　目前瑞安办公在全国范围内办公管理面积达192万平方米，其中上海成熟项目在2020年的平均出租率高达90%，并将在未来持续扩大在一线及新一线核心城市的业务版图，包括2021年即将入市的瑞虹企业天地、鸿寿企业天地等项目。

　　相较于2012年，中国新天地的IPO环境亦存在明显不同。

　　宏观环境方面，如今“房住不炒”已经深入人心，三道红线、银行贷款集中度、两集中供地政策共同组合成房地产长效机制，这将对房地产的融资带来较大压力；与此同时，资本市场的大门对涉房重资产模式更为严控，诸如物业管理等轻资产模式也因同质化褪去狂热，主打商管及运营已有华润万象生活、宝龙商业等优质企业成功上市。

　　自身因素方面，尽管瑞安房地产各项指标总体表现良好，2020年年末净资产负债率仅45%、现金及银行存款亦上升33%至157.96亿元，但这一年211.84亿元的合约销售额，在一众千亿房企面前规模并不算大。“轻资产战略”已是瑞安房地产的重头锚向，商业上市平台将给其带来更多机遇。