“三道红线”升级，房企拿地受限该如何突围？

　　在地产股绿油油之际，开发商头上却多了一道“红线”。

　　“试点房企拿地资金支出不得超过年度销售额的40%。”7月26日，市场传出“三道红线”升级的消息，据悉，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，也包括收并购等拿地资金支出。

　　“吹哨人”是旭辉集团CEO林峰，他于当日早间在自家官微发了一篇推文，就曾透露：投资买地的金额不超过年度累计销售的40%。

　　毫无疑问，这道红线比“三道红线”更具威力，也对房企及行业产生更为深远的影响。换言之，即使开发商再有钱，也不能自由地在土地市场上挥霍。

　　有投拓口人士透露，“得到消息后，某TOP 3房企的总裁赶紧开会，研究对策去了。”还有消息指出，某位TOP 4房企因为在第一轮集中供地拿地太多，在下一轮已被限制拿地。

　　眼下，政策组合拳不仅从供给侧压着房企投、融两端降杠杆，还从需求侧影响居民买房贷款利率，本质上是旨在稳定房地产市场健康秩序。未来，不排除地产行业还有更多政策“补丁”的出现。

　　额度“透支”

　　此前，在22个重点城市拿地被“两集中”。但事实证明，它并没有平抑躁动的土地市场，众多房企依旧削尖脑袋放手一搏，其中不乏国企央企。

　　所以今年上半年的数据一拉，十余家房企已经“超额”了。

　　据克而瑞主流房企拿地销售比统计：上半年超过40%的房企就有13家，其中有两家拿地最为生猛、超过90%，分别是卓越集团和越秀地产；建发地产紧随其后，超过70%。

　　超过50%的，有绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地；徘徊在40%~50%的有4家，龙光、融信、雅居乐、中国铁建；另有11家房企比例在30%~40%之间。

　　在首轮集中土拍中，发力过猛的房企，虽然在“关闸”之前囤到了“粮草”，但将面临额度不足、低利润率出货的考验，有可能会在下半年消停一阵子。

　　为了不至于血亏，甚至出现房企提前退地的现象。7月20日，宋都股份宣布退地，这是“集中供地”以来的首个退地案例。可见高溢价、低利润地块，大部分房企都在承压。

　　另一波在上半年选择观望，且手中尚有拿地额度的房企，在接下来的半年里，反而可以好好精挑细选一下地块，甚至有可能逆转成为年度赢家。

　　显而易见，拿地规则的再次更新，定会影响到房企第二轮、第三轮集中拍地的抉择。

　　是否存在一些“另类”方法去规避拿地这道“红线”，例如，自己不拿地，然后介入其他房企的项目，通过这类合作的方式扩大业绩？但有业内人士表示，合作拿地一样算作总销售的占比里。

　　但的确有一部分拿地方式，是没有被列入“限购”范围，例如城市更新、产业等多方面获取土地。

　　据克尔瑞数据统计，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均参与城市更新，并且 51%的百强房企城市更新规模已超百万平米。可见，未来房企对于优质旧改项目的争夺，应该更为激烈。

　　此外，房企寻求险资的合作也会增加，险资拿地，房企参股，全程操盘。

　　对于抢不到地的开发商们，林峰还有一条中肯建议，“有一些小规模的地产企业，在这个时间点，常常买不到地，不如放弃买房买地，拿着资金改为买股买债。”

　　挑对能熬过红海的企业，行业回归正常之后，常态应该是十几倍的市盈率，如果本身买的又是有持续增长的企业，那两项叠加，收益率还是可观的。

　　向左还是向右？

　　“这道红线”关注土地投入的总额，限制买地支出，透露出了哪些潜台词？

　　第一，房企少囤地囤房，自然得多去库存。

　　作为对政策领悟最敏锐的房企，万科在两天前召开了一场内部会议，讨论下半年房地产市场，郁亮也提及收紧投资，销售回款是下半年工作的重中之重。在他看来，“万科的问题不是手里没货，而是消化不良，是区域消化不够多，不够快。”

　　而在更早之前的中南半年度工作会议，陈昱含也将今年企业的主基调定为“去库存”，各区域被下达去化、回款等任务指标。每隔一段时间，会有专门会议汇报进度。

　　据乐居财经了解到，阳光城、世茂等房企也有自己的去库存安排。可见，“去库存”已成为行业当下的基本共识。

　　第二，驱逐“劣币”，稳固行业现有秩序。

　　过去，将规模视为发展第一要素的房企，拿地大胆激进，甚至有一些房企拿地销售比常年超过60%。该政策落地后，特别是被限额拿地且负债率较高的房企，未来日子不好过，甚至有可能暴雷后出局。

　　另外，不鼓励房企抢地上规模，未来土储规模还得降。面粉的额度被限制了，何来面包？包括头部房企在内，发展速度将会有所减缓，行业几乎难再现“黑马”。

　　第三，从根源上稳定地价。

　　从教育培训行业整顿各种乱象开始，到学区房逐渐退场，再到如今限制买地支出，本质上，都是为了稳定房地产市场健康秩序。

　　房企拿地被“束缚”住之后，不仅会降低其在高地价城市的拿地热度，还势必会影响到地方的土地市场收入，符合“稳地价、稳房价、稳预期”政策的取向。

　　第四，房企面临新的战略抉择，三四线城市拿地或许又将火起来。

　　由于地价在不同区域占比不同，在林峰看来这个指标也“不太公平”，比如一二线城市的货值中地价的占比常超过70%，如果要控在40%以内。

　　眼下只有两种情况，一种降低拿地金额，压缩增长；另一种是到地价占比货值低于40%的三四线城市去投资。

　　政策漏洞被“堵”上

　　除了投资买地的金额不超过年度累计销售的40%，监管层还有另一项观察指标：经营性净现金流为正。这是企业的自身造血能力，代表长期健康程度。

　　具体来说，对于近三年经营现金流为负的企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

　　而在金融融资层面，监管方面施行了银行分级管控、企业三道红线、购房者按揭、地方政府的举债和出让金归口，将四大主体都纳入管控，从表内到表外，从境内到境外，从贷款到商票，无死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。

　　据克而瑞不完全统计，2021年上半年，100家典型房企的累计融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%。

　　除了投融两端，监管部门也在客户C端层面出手了。一个多月以来，杭州、广州、武汉等热点城市出现房贷额度锐减，部分银行暂停接单二手房业务。无独有偶，新房按揭贷款也出现了收紧，审批门槛提升、放贷周期拉长以及利率上调。

　　通常银行放款周期1个月左右，而目前热点城市放贷周期至少3个月起步，其中南京、合肥更要排队到6个月以后，甚至多家银行无法确定放款周期。收紧银根，也进一步影响了房企的回款速度，不少开发商直言“压力特别大”。

　　如若说，三道红线在约束房企明股实债方面仍有漏洞，部分房企通过债务出表，还是可以快速“变绿”；那么眼下，对于购房者停贷等政策打上补丁，房企便再无“漏洞”可钻。

　　当土地杠杠、财务杠杠模型基本失效后，所有房企站在同一起跑线上，未来想要“突围”，更多要依靠管理红利与产品升级。