1700亿热钱“更新”城市 沪津锡相继成立城市更新基金

乐居财经 吕秀伦   2021-08-11 10:16
核心提示:沪津锡相继成立城市更新基金,总规模高达1700亿。在资金成本过高、开发周期长等难题面前,成立城更基金、鼓励多元资本入场,不失为良策!

  两个月前,一支规模800亿元的城市更新基金于上海成立,创下了国内落地规模最大城更基金的纪录。

  在那场声势浩大的战略合作协议签署仪式上,万科董事会主席郁亮、招商局总经理胡建华、保利党委常委傅俊元、中国太保董事长孔庆伟、中保投资董事长任春生等“一把手”悉数到场。

  两个月后,热度还未褪去,像“接力棒”一样在城市之间接连出现,无锡、天津相继成立类似的城市更新基金,基金规模分别为300亿元和600亿元。

  而房企作为城更基金中的重要一环,也同样加入“掘金”潮,名单上出现了万科、融创、保利、招商、中海、绿城、金茂、华润等十余家地产商的身影。

  “城市更新基金”到底是怎样的新物种?这股热钱的投入对于城市建设有何影响?

  房企+险资的豪华组合

  想跳上城市更新基金的“牌桌”并非易事。以上海城市更新基金为例,7家参与方均为具备国资背景的大型房企或者险资企业。

  有业内人士表示,上海市中心的很多老旧小区不能拆除重建,投资回报率较低,且开发时间很长、“回血”慢,民企一次性根本拿不出一大笔钱投入七、八年。

  天津、无锡城市更新基金的参与方亦是如此。

  在天津,天津城投集团与中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利地产、绿城中国、平安不动产、富力集团、中国建筑等17家大型企业就共同组建天津城市更新基金达成合作意向。该基金初始总规模600亿元,首期认缴规模100亿元。

  在无锡,无锡城建发展集团联合平安建投、中交投资、上海建工、上海城建置业、太保私募、民生银行、平安银行、招商银行、兴业银行、融创地产、华润置地等13家单位,共同发起设立无锡市首支城市更新基金,基金规模达300亿元。

  不难发现,上海、天津、无锡三市城市更新基金的参与方均为吸引拥有土地、物业、资金、运营等资源的国企、央企等大型企业加入。在分工上,保险、银行等社会资本主要进行财务投资,地产商则是产业投资。

  因此就中小型企业来说,难以拿到城市更新基金的入场券。加之,部分城市更新项目是盈利空间有限,也很难通过企业的风控部门。

  事实上,落地于今年6月的上海城市更新基金并非首创。早在2017年7月,广州城市更新基金正式宣告成立。彼时,该基金一经面世,便引起业内轰动。

  此基金采用“母子基金”形式,由越秀产业投资基金管理股份有限公司作为基金管理人,联合有实力的市属企业共同参与发起母基金,并在各层面引入社会资金,借助资本市场力量驱动城市更新改造。

  事与愿违,与当时的声势浩大形成鲜明对比的是,最后广州城市更新基金仅落地首期200亿元的广州轨道交通城市更新基金,此后便无下文。

  出资却不入股

  区别于一般开发商的拿地-建设-卖房,城市更新项目有着开发周期长,投资大,动辄需要数十亿、数百亿。所以,城市更新基金好比一种融资模式,它整合社会资金用于城市建设,又将城市发展红利带来的收益又反哺各投资主体。

  在这种融资模式下,如何进行运营、保障盈利自然也成为各方关注的焦点。

  以上海城市更新基金为例,根据不同业态的投资特点,它分为母子架构,共分为三个基金,分别是为城市更新母基金、一级开发子基金和针对自持商业物业运营的子基金。

  知情人士透露,基金架构主要由主要发起方上海地产集团研究设计,为私募基金。参与企业各自进入不同的基金,母基金层面和自持层面的资金主要由开发商提供。

  在组织形式上,上海地产集团为基金管理人(GP),负责组建基金管理公司和基金日常经营管理,收益为管理费和利润分成;其他参与企业为有限合伙人(LP),以其所投资的金额为限承担有限责任,但不参与基金的日常经营管理,其收益为公司的利润分成。

  就此次上海城更基金参与方而言,一马当先的当属中保投资。

  中保投资在其官网中指出,以权益工具形式,入股上海地产集团200亿元,补充黄浦、静安、虹口、杨浦等区内十五个旧改项目的资本金,首期64亿元资金已于6月11日顺利划出,剩余资金在年内陆续到位。

  同时也透露了参与方的出资模式,并非直接成立一家新的合资公司,而是入股上海地产集团,却不做股权变更。

  在上海城市基金盈利与退出问题上,有业内人士表示,政企双方应该也签署了对赌协议,否则无限期的旧改项目在金融机构内部也过不了风控关。双方会承诺基金的退出机制,一般以股权形式进来,但都要约定一个综合收益率,最终退出时参与方拿保底收益加分红。

  中保投资表示,“在满足保险资金安全性、收益性的基础上,帮助上海地产集团引入长期稳定的权益资本。进一步撬动银行信贷资金和其他社会资本参与城市更新旧改项目。”

  多元化投融资机制

  三支城更基金的牵头单位——天津城投集团、无锡城建发展集团和上海地产集团均是由国资委100%控股。其中,上海地产集团为何能成为最大规模城市更新基金的发起者?

  成立于2002年的上海地产集团(全称“上海地产(集团)有限公司”),注册资本300亿元,由上海国资委100%持股,承担了全市约60%旧改工作任务,被称之为上海存量“地主”。

  截至目前,上海地产集团对外投资了74家子公司(其中14家已注销),朋友圈不乏绿地、华润置地等实力房企。此外,它还战略入股了绿地控股(600606.SH)、中华企业(600675.SH)等企业。

  2018年10月,上海地产集团设立全资子公司——上海城市更新建设发展有限公司(下称“上海城更发展”),注册资本高达100亿元,经营范围涉及旧区改造、自有房屋租赁、房地产开发经营等业务。

  目前,该公司对外投资5家企业,均分布在上海,且均为城市更新投资企业,如,上海黄浦城市更新建设发展有限公司、上海虹口城市更新建设发展有限公司。穿透股权可知,上海城更发展均持有60%股权,剩余40%股权则由不同区国资委控股企业持股。

  此外,外界也好奇为何今年城市更新基金会越来越多,成为一个高频词汇?

  易居企业集团CEO丁祖昱曾指出,我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新,城市更新早就不是万亿级的市场,应该很快变成10万亿级的市场。

  在政策层面,自2021年以来,“十四五”规划明确提出城市更新行动,首次写入政府工作报告等利好加持下,城市更新已经成为房地产行业的新增长极。

  据克而瑞数据显示,进入到城市更新领域的房企中,TOP50房企占6成以上,并且多数已经有5-10年时间。比如,佳兆业、时代中国、富力、恒大、奥园、龙光等房企,城市更新土地储备建筑面积均在2000 万平方米以上。

  不过,资金成本过高成为城市更新首要难题,同时,还面临开发周期长、规划难度高、关系复杂等问题,市场存在很多不确定性,若房企未充分考虑匆匆入场,往往会落得被迫中途退场的下场。因此,眼下成立城更基金、鼓励多元社会资本入场,不失为一种良策。

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