对话赵泽生：合生商业的“芯”与“新”

　　编者按：一个博鳌，一个行业。

　　走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

　　来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

　　作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

　　值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

　　不同于一年半前初次见面的西装革履，这一次，穿着休闲T恤与修身长裤的赵泽生依然精神干练。

　　他的时间被排得很满，在与我们碰面前，才刚刚结束了一个内部会议，而且还在短暂的间隙中接了一个工作电话。听说这一个小时访问时间都是硬挤出来的，结束之后还有其他会议在等着他主持。

　　走入发展快车道的合生商业，除了多项目即将落地，项目升级迭代方面也有着异于常人的高效。

　　每个项目都至少有2-3个亮点，每年都要做不同区域的亮点性内容，“今年年底又有完全不一样的合生汇”。

　　据观点地产新媒体了解，朝阳合生汇离上一次升级更新才过去不到两年。

　　“这就是骨子里的创新基因，每个项目都要折腾，商业就是要折腾，不折腾就没有新东西。”赵泽生道出原因。

　　“我们期望成为中国最好的资产运营管理商，通过我们的努力，我有信心也认为有机会能够达到。”

　　在外界看来，合生商业是低调的，但是这个年轻的团队却雄心勃勃。

　　“价值创造者”

　　合生商业的发展确实比较快。

　　据资料显示，合生商业业务线覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、高端酒店及服务公寓这四大板块，已经在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市拥有近100余个在营项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。

　　与其他同行仅专注一两个业务线的打法不同，合生商业所涉甚广。

　　“我们是持有型物业运营商和资产管理商，我们把自己定位为‘商业生态链价值创造者’，是在提升、提炼标的公司的核心价值。”赵泽生向我们介绍，合生商业全链条业务都有，比如有商业，还有写字楼、产业综合体等。

　　“产业综合体看重的是产业调动和产业能力，这恰恰是我们的专长，因为合生系就是一个非常多元化的企业。我们是投资驱动型企业，在很多领域有产业方面的投资，比如在泛文化领域有投资，包括大型基础设施建设、教育、医疗、制药、新能源汽车……”

　　相较一年多前，合生商业在营项目已经由90多个发展到了100余个，在营面积也有近30%增幅。

　　犹记得2019年底，同样在朝阳合生汇，合生商业说计划以合生汇作为原点进行轻资产输出。如今再问及，赵泽生表示：“已经开始走这条路了”。

　　合生商业一开始就是轻重资产结合，除了自身项目以外，也接了很多外面的项目，“轻资产项目将逐步超过整个规模的50%。”

　　赵泽生续称：“合生商业轻资产的量已不小，在北上广、成都，并且在南京、西安、重庆都有目标项目。”据他介绍，其中有新建，也有改造，过段时间才能面世。

　　除了轻资产输出提速之外，在重资产方面同样有新的突破。

　　“你们进来之前，上一个会就是跟MOHO开会。”赵泽生说，年底推出的新产品线MOHO，是聚焦核心城市的高端综合体。

　　“第一它是定位为潮流奢华创新地标性商业综合体，第二只在核心城市做MOHO，比如说北京一个，上海一个，广州一个。”

　　MOHO作为合生商业推出的全新高端产品线，是一个跟以往不同的尝试：“很多创新想法可以在MOHO里做实验，例如通过做跨界联营，包括我们自投的品牌，去满足城市核心人群消费升级的愿望，让整个产品线传递出高端的lifestyle。”

　　对于新产品线，合生商业还有着不一样的感情：“MOHO应该代表着公司的情怀和愿景，我们没有设定MOHO产品线的项目数量指标，是因为要在非常适合项目调性的城市核心位置才做。一般来说，合生汇一个城市可以3个、4个、5个，但是MOHO可能就一个。”

　　“商业要折腾”

　　与赵泽生对话时，听到最多的就是合生商业对创新的执着追求。

　　“商业的本质，一是运营，二是创新。内容创新是我们的强项，因为我们不是靠购物中心、百货起家的，虽然运营上一开始不占先机，但我们更重视内容创新。”

　　至于内容创新的范本，朝阳合生汇或许就是代名词——据赵泽生透露：“今年年底又是完全不一样的‘新’合生汇。”

　　朝阳合生汇升级迭代频率如此之快，让我们听来都觉讶异，但在合生商业内部看来，这只是普通的日常。

　　赵泽生谈及内容升级时说：“我们要求每年至少有2-3个亮点，每年都要做不同区域的亮点性内容。常来常新，每次推开门都不一样。这个会持续下去，每年都投入很多资金。”

　　“这就是骨子里的创新基因，每个项目都要折腾，商业就是要折腾，不折腾就没有新的东西。”他补充说。

　　合生商业甚至将创新作为核心竞争力，并且主要体现在三个方面：第一是价值创造，第二是人才，第三是科技。

　　价值创造对应的正是前面提及的“内容创新”，而谈及人才，赵泽生讲述了极具合生商业特质的方法论。

　　“首先要发现人才，发现之后要人尽其才。” 赵泽生介绍，一方面，合生商业与985、211、沃顿等一流院校合作，架设完备的人才获取和培养体系。另一方面，合生商业更注重为人才和团队赋能，赋予优质团队实操项目的机会，“在战争中学会战争”，“不把大家放在温室里。” 他同时介绍，合生商业复制了一套完善的人员培训体系，依托于集团本身的教育资源，真正做到了实践与教学相结合。

　　据了解，合生商业管理人员的忠诚度非常高，去年人才流失率低于5%，绝大多数还是主动淘汰的。

　　“当这里成为实现大家梦想的地方。企业就永远不会有受制于人才的苦恼。”赵泽生说。

　　至于科技方面，赵泽生说一定要走在科技的前沿，要主动拥抱科技的变化：“我们危机感比较强，不去拥抱科技，最后就会被科技所颠覆。”

　　“居安思危的思想是我们老板很重视的，我们的业务也受到他这方面很多帮助。”

　　“比及格好一点”

　　或许是居安思危思想的影响，合生商业虽然在提速发展，但依然强调“稳步发展，不能一下太猛”。

　　尤其现在因高杠杆和流动性暴雷的房企在增多，合生商业很清楚这类企业为何走到如今这个地步。

　　“我们不是片面追求高周转或者规模化的公司，这种公司资金链比较紧，要求资金运作衔接性非常高，拆东墙补西墙的能力要特别强，但市场的变化不是能够控制的。”

　　“我们比较稳定，守得住初心，这边风景独好。”

　　因此，对于合生商业的发展步调，赵泽生淡定地说：“每年争取做一两个拳头产品，不在量上取胜。”

　　他将这种行事风格归因于自身的“基因”：首先是基因决定的，你不是一家高周转的公司；第二，项目投资人踏实，不会要求过高的回报率。

　　投资合生商业项目，回报率真的比较低吗？这或许有点“凡尔赛”，因为在谈及为投资人创造价值与自身操盘能力的时候，赵泽生还是忍不住透露了一点内幕。

　　“我们对投资人是最好的，做商业地产得回归本质，不断持续地创造价值，这是第一个核心竞争力。这么多项目，无论是轻资产、重资产还是参股、合作、小股操盘，他们愿意把整个项目给我们管，对我们的操盘能力有信心。”他肯定地说：“合生汇可能不是北京销售额最高的商场，但是一定是投入回报最高的！”

　　在前一次访问时，赵泽生就曾提到，合生商业“一定会给出跑赢市场的投资回报率，一般商业地产大概5%到6%的年化回报，但实际合生商业项目基本在12%左右”。

　　赵泽生对于合生商业的表现无疑是满意的，但问及给公司过去一年打多少分时，他却说：“我觉得70分。”

　　“要求也太严格了吧？”

　　“空间永远都要给自己留足，话不要说满。我们都还在路上，比及格好一点，但是离优秀还差很远。”在赵泽生的计划中，合生商业的目标显然不止于此。

　　“所以对合生商业有没有提出什么目标？”

　　“我们期望成为中国最好的资产运营管理商，通过我们的努力，我有信心也认为有机会能够达到。”

　　以下为观点地产新媒体对合生商业集团执行总裁赵泽生先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：现在做商业的企业越来越多，竞争也很大，合生商业核心竞争力是什么？

　　赵泽生：做商业管理我们最终服务于两大群体，一是消费者，二是投资人。

　　商业地产要回归本质，不断持续地创造价值，这是第一个核心竞争力。这么多项目，无论轻资产、重资产还是参股、合作、小股操盘，愿意把整个项目给我们管，其实就是对合生商业的操盘能力有信心。

　　我们对投资人是最好的，合生汇可能不是北京销售额最高的商场，但一定是回报最高的。

　　观点地产新媒体：年化回报率可以达到多少？

　　赵泽生：开业第一年年化回报超过12%，都是两位数以上的投入回报。

　　一方面，体现了我们的经营管理能力；另一方面，从拿地、规划设计到建设管理，再到招商运营、物业管理，全链条每一个节点都是价值创造的过程。

　　现在已经从原来的商场管理到运营管理、物业管理，再提升到资产管理和投资管理。我认为这是我们的亮点，让大家有信心把项目交给我们来管理。

　　观点地产新媒体：合生商业已经大力向外输出管理了吗？

　　赵泽生：对，已经开始走这条路了。现在轻资产的量不小，在北上广、成都，南京、西安，重庆也已经有目标项目，都在推进。因为这些项目有的是新建，有的是改造，要过段时间才能面世。

　　合生商业一开始就是轻重资产结合，除了自身项目外，还接了很多外面的项目。轻资产项目将逐步超过整个规模的50%。

　　当然，真正谈下来的也是百里挑一、优中选优，每年争取做一两个拳头产品，不在量上取胜。

　　观点地产新媒体：合生商业管理的业务很广。

　　赵泽生：我们是持有型物业运营商和资产管理商，我们把自己定位为‘商业生态链价值创造者’，是在提升、提炼标的公司的核心价值。

　　确实全链条都有，比如说有商业、有写字楼、产业综合体。产业综合体看重的是产业调动和产业能力，这恰恰又是我们的专长。

　　因为合生系就是一个非常多元化的企业，是投资驱动型企业，在很多领域有投资，比如泛文化领域有投资，包括大型基础设施建设、教育、医疗、制药、新能源汽车等。我们在产业园区上发力，除了提升产业招商能力，还可以双向驱动，即投资和运营一起做。

　　此外，我们还投资了一些酒店品牌，比如缦合也涉及到一些会所、豪宅。

　　观点地产新媒体：这么多业务都是自己培养人才吗？

　　赵泽生：对。首先要发现人才，发现之后要人尽其才。我们的用人核心理念是“在战争中学会战争”，不把大家放在温室里。

　　同时复制一套人员的培训体系，我们叫合生商业学院。依托于集团本身的教育资源，有三所自己的大学，新入职员工在前两三年都有机会回到学校，每年都有课程，实践+教学相结合。

　　我们公司管理人员的忠诚度都比较高，去年公司人才流失率低于5%，绝大多数是主动淘汰的。

　　公司的发展，人才很重要。有了人才的稳定性，才能支撑公司长期的发展。

　　当这里成为实现大家梦想的地方。企业就永远不会有受制于人才的苦恼。

　　观点地产新媒体：合生商业培养的人才都善于创新。

　　赵泽生：合生商业的核心竞争力，第一是价值创造，第二是人才，第三个是科技。

　　一定要走在科技的前沿，要主动拥抱科技的变化。我们危机感也比较强，觉得不去拥抱科技，最后就会被科技颠覆。

　　居安思危的思想是我们老板很重视的，所以我们的业务也受到他这方面很多帮助。

　　观点地产新媒体：创新这块，今年底还会推出新的产品线？

　　赵泽生：对，MOHO。你们进来之前，上一个会在跟MOHO开会。

　　MOHO定位为潮流奢华创新地标性商业综合体，在核心城市才会布局，比如说北京一个，上海一个，广州一个。”

　　MOHO作为合生商业推出的全新高端产品线，是一个跟以往不同的尝试：“很多创新想法可以在MOHO里做实验，例如通过做跨界联营，包括我们自投的品牌，去满足城市核心人群消费升级的愿望，让整个产品线传递出高端的lifestyle。”

　　MOHO代表着公司的情怀和愿景，我们没有设定MOHO产品线的项目数量指标，是因为要在非常适合项目调性的城市核心位置才做。一般来说，合生汇一个城市可以3个、4个、5个，但是MOHO可能就一个。”

　　MOHO和合生汇原则上是重资产，轻资产会考虑灵活一点的，比如合生广场、新天地系列。

　　观点地产新媒体：合生汇的升级迭代也是很快。

　　赵泽生：非常快，我们要求每年至少有2-3个亮点，要做不同区域的亮点性内容。

　　今年年底又有完全不一样的新合生汇，这块每年至少都有2-3个新亮点挖掘出来，常来常新，每次推开门都不一样，

　　这就是骨子里的创新基因，每个项目都要折腾。商业就是要折腾，不折腾就没什么新东西。

　　观点地产新媒体：这一两年暴雷的企业挺多，合生商业对资金管控这方面有什么原则？

　　赵泽生：首先，我们不是片面追求高周转或者规模化的公司。这种公司资金链比较紧，要求资金运作的衔接性非常高，拆东墙补西墙的能力要特别强。

　　但市场变化是不能控制的。

　　首先还是基因决定，我们不是这类高周转的公司，这本身就是一道防火墙。第二，项目投资人很好，能接受比较低的回报。

　　我们比较稳定，守得住初心。

　　观点地产新媒体：您觉得合生商业去年可以打多少分？

　　赵泽生：我觉得70分。

　　观点地产新媒体：要求也太严格了吧？

　　赵泽生：空间永远都要给自己留足，话不要说满。我们都还在路上，比及格好一点，但是离优秀还差很远。

　　观点地产新媒体：未来公司有怎样的目标？

　　赵泽生：我们期望成为中国最好的资产及运营管理商，朝着这个方向努力。

　　我在公司十几年，什么项目都做过，这种丰富性、综合性很少有企业具备。我们能做的包括物流地产，包括专业市场，还包括各种级别的住宅、酒店、公寓、仓储物流等。

　　我认为经过我们的努力，有信心、有机会达到这个目标。