“以守为攻”的太古地产，未来持续加仓内地核心城市

今日中午，太古地产发布2021年中期业绩报告。报告期内，集团实现营业收入90.68亿港元，同比增长38%；基本溢利上升7.6亿港币至45.13亿港币；股东应占综合溢利为19.84亿港币，同比增长92.8%。

其中，内地零售物业表现抢眼。报告期内，太古地产内地零售物业租金收入总额增长40%至港币15.38亿元。撇除租金支援摊銷和人民币升值的影响，租金收入综合上升25%。而整体零售销售额也较去年同期增长了23%。

2020年的“黑天鹅”危机，给商业地产投资开发企业包括太古地产产生了不小的挑战，尤其是香港和海外业务冲击较大。但依赖于2020年下半年内地市场防疫措施的完善，内地市场得到强劲恢复，使得太古地产的2020年过的有惊无险，也让太古地产对内地这块“市场蛋糕”有了更进一步的认知与肯定。

在刚刚过去的一段时间内，太古地产积极释放了持续加仓内地市场的信号，也不由得让人们对太古地产未来在内地的布局产生更多的兴趣。

内地零售物业持续向好

报告显示，内地五大运营期零售项目在上半年均取得了不俗成绩。其中，北京三里屯太古里的零售销售额上升85%，出租率达100%。随着三里屯太古里西区的竣工，即将在下半年亮相北京市场，想必未来三里屯太古里在零售销售额及租金收入方面或有更亮眼表现。

广州太古汇作为广州首屈一指的高端商业项目，在市场表现上一直可圈可点，即使遭遇疫情的冲击，去年上半年的广州太古汇依然保持了租金收入和销售额的双增长。今年上半年，广州太古汇延续了以往的强劲，租金收入同比增长52%、环比增长10%，零售销售额上升88%，出租率达100%。

北京颐堤港上半年的表现较其他项目稍逊一筹，零售销售额小幅上升6%，出租率达98%；成都远洋太古里零售销售额上升66%，表现出对客流的强势吸引，同时离不开所处城市成都在疫情防控及消费提振方面所做的努力；上海兴业太古汇零售销售额增长83%，出租率达96%。

太古地产内地零售物业的增长得益于几个项目积极对租户进行的优化升级，以及在市场营销角度为城市创造的新的亮点和内容。以三里屯太古里为例，为应对多变的市场消费需求，上半年三里屯太古里新增“首店”、“旗舰店”品牌9家，为北京市场注入了新的活力和体验。

太古地产也对下半年内地零售物业表现进行了预判，预计下半年，广州、成都、上海、北京几大城市在奢侈品零售、化妆品、餐饮、时尚生活品牌几个板块均表现出楼面需求的稳步增长或回升。

以“节制”与“稳健”的姿态加仓内地

近日来，太古地产频频出现在行业的“热搜榜”上。相隔十余天，太古地产在上海和北京两地“开花”。宣布与上海静安置业集团合资成立管理公司，以管理合作形式参与张园保护性开发项目。另外与北京市朝阳区人民政府、北京公共交通控股（集团）有限公司签署合作框架，计划携手改造位于三里屯太古里北区北侧、北京市朝阳区新东路2号的北京公交集团维修场站。

随着近些年商业地产存量趋于饱和，尤其核心城市的核心地块逐渐稀缺，商业开发面临着“僧多粥少”的局面。不少的开发商、投资者开始通过对老旧物业收并购的形式进入核心市场。而三里屯太古里北区北及上海张园这两个项目的官宣也意味着，太古地产正通过城市更新、合作开发等方式，进一步扩大自身在内地核心城市的资产规模。

核心城市的核心地块一直是太古地产的主要投资标的，20年来太古地产从未改变在核心城市开发精品项目，以“重运营”对冲“高周转”的初心。太古地产目前已开业运营的项目5个，加上即将开业的上海前滩太古里以及三里屯太古里北区北、上海张园两个项目，太古地产目前布局的8个项目均分布在北京、上海、广州、成都四个核心城市。

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今年下半年，北京三里屯太古里西区及上海前滩太古里即将陆续开业，而太古地产的这两次操刀改造均用了三年多的时间，可见太古地产的“慢性子”不仅体现在拿地投资方面，也体现在筹备开业方面。但实际上这也体现了太古地产区别于其他开发商的一个特性，比起“跑得快”，太古地产更希望“行的远”。

正如此前太古地产中国内地行政总裁彭国邦在接受媒体采访时表示，太古地产专注于在内地一线城市和新一线城市寻找机会，但不会为速度设定严格指标，太古地产在挑选地块和做长期投资方面是非常有节制的。

“节制”与“稳健”或许是太古地产在内地开发的底色，多年来，太古地产在保持稳健增长的前提下，有节制的投资开发新项目。而在最新的业绩报告中，太古地产也释放了未来在内地投资的方向及愿景，“计划通过一系列投资，进一步拓展内地业务，并正在一线城市和包括大湾区在内的新一线城市寻找机会。”