金辉上半年净利增超九成 三道红线保持“绿档”

作者：苗雪艳

“规模、利润、负债、现金流，金辉的业绩做到了四方面的平衡。”8月13日，在2021中期业绩会上，金辉管理层如是表示。

从头一天金辉公布的半年报指标看，销售规模增长近五成，净利润增幅超九成，现金短债比继续提升，三道红线保持“绿档”，每一面都控制在合理范围内且不断优化强化，凸显出金辉的稳健、自律与克制。

股吧里的评价反映了金辉在资本市场的印象——“稳，是这家公司最大的特点”。发布财报后的第二天，截至收盘，金辉股价上涨2.75%至4.48元。

1、 盈利能力：★★★★☆

净利增幅超九成

上半年金辉营收净利均大幅增长。营收160.7亿元，同比增幅44.1%；毛利润33.9亿元，同比增长33.2%；净利润20.1亿元，同比增长92.4%。净利润率12.5%，同比增加3.1个百分点。盈利能力大幅提升。

亿翰智库认为，在行业利润率整体下行的形势下，金辉盈利能力的提升，表现了金辉在业绩增长的同时注重对经营质量的提升，比如在产品质量上，金辉在原有四大产品系列的基础上，推出金辉颜选3.0体系，聚焦建筑外立面、户内以及全社区的品质与颜值打造，以迎合未来购房者的消费品位，在推动产品销量的同时提升经营质量，实现质与量的平衡。

而金辉未来的收入利润确定性还在于预收款的增长。上半年金辉合约负债（预收房款）增长至773.6亿元，较2020年底增长12%，为未来一两年的结转收入打下坚实的基础。

销售方面，金辉上半年合约销售总额557.7亿元，同比增幅49.3%，实现合约销售面积322万平方米，平均合约销售价格为17320元/平米。

根据金辉最新发布的公告显示，前7个月合约销售额达到了641.7亿元，同比增长39.4%。上半年增速以及前七月的销售额增速均高于38.9%的行业增速。

业绩的持续高增长，也进一步增厚了金辉的资产。报告期内公司资产总值增长至1974.22亿元，较2020年底增长6.33%。净资产增长至381亿元，较2020年底增长5.5%。

总资产及净资产的增速，均远高于有息负债的增速1.2%。这也说明金辉的增长并非是由债务和规模简单驱动，与其效率管控和成本控制有很大关系。而根据亿翰智库提供的数据，金辉三费费用率近几年呈递减态势，2018-2021上半年，分别为30.8%、23%、19.6%、19.4%。

2、 盈利能力：★★★★☆

0踩线，融资成本进一步降低

金辉的自律还体现在“三道红线”指标上，继去年底“三道红线”成为首批绿档企业后，今年上半年继续保持绿档队列，且指标还在不断优化中。

上半年金辉“三道红线”分别为：净负债率75.9%，现金短债比1.5，剔除预收款项后的资产负债率68.3%，0踩线。其中，现金短债比由2020年底的1.4提升为1.5，而剔除预收款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7个百分点。

按照三道红线政策，绿档企业，有息负债年增幅不得超过15%，按照此标准，上半年金辉有息负债总额仅为543.97亿人民币，较2020年底仅增幅1.2%。以此增速来看，假如金辉全年债务增速为2.4%，要远远低于15%的上限，融资还有很大的空间。

金辉深得资本市场青睐。上半年，陆续获得标普、穆迪和惠誉等三大国际评级机构上调或新增评级的认可。与此同时，金辉还因优异的市场表现在2021年2月被新增至恒生综合指数成份股名单中，随后成为港股通股票，并成为新纳入MSCI中国小型股指数成份股的企业之一。

稳健增长的业绩，以及健康的财务，为金辉赢得了资本市场的青睐，融资成本进一步降低。截止6月底，金辉加权平均债务成本6.95%，比2020年底的7.47%进一步降低，预计融资成本的降低将进一步提升金辉利润率。

自从“三道红线”政策出台后，房地产行业陆续有企业暴雷事件发生，其中不乏大型房企。现金流，尤其随着市场环境的变化，变得愈加重要。稳健自律的金辉在这一方面尤为重视，近几年现金流始终保持充裕。报告期末，金辉期末现金及银行结余达254.8亿元，现金短债比提升至今年上半年的1.5。

3、 拿地能力：★★★★☆

关注土地质量和项目利润

业绩的高速增长、财务的健康、现金流的充裕为金辉在投资市场留足了空间。上半年金辉共收购17幅新土地，规划建筑面积221.8万平方米。其中，16幅土地招拍挂获取。

金辉新增的土储涉及11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市，主要集中在长三角、东南和珠三角，都是重点区域。在具体的投资选择上，注重都市圈，避开“集中供地”大热点，布局“新二线”，高性价比拿地。例如北京大兴地块、惠州白云新城5宗涉宅地，金辉都是以底价竞得，土储扩张时机极为精准。

金辉控股执行董事兼执行总裁林宇表示，上半年土地市场火热，金辉保持谨慎乐观态度，更关注土地质量和项目利润，下半年拓展留有比较大的空间。

半年报也显示，金辉将坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。

截止上半年底，金辉土储总建筑面积3307万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市。考虑到管理半径和项目情况，金辉分为8个区域进行管控。西北土储最大，占比达21.6%，华东其次，占比19%。

金辉上半年应占权益后合约地价总额约88.97亿元、应占权益前合约地价总额约为146.83亿元；2021年上半年合约销售额为557.7亿元；以此计算金辉拿地销售比远低于40%。这意味着金辉下半年还有很大的拿地空间。

对此，林宇表示，从最近市场反馈，土地窗口比上半年要好。金辉拿地布局继续聚焦目前深耕的区域和板块，保持一定的投资强度。在新城市拓展上相对谨慎，更多的是看结构性的机会。在拓展方式上，公开市场是一个重点，收并购等方式作为补充。获取类型和产品打造上，坚持刚需刚改为主，这种产品销售和变现能力更强，同时辅以改善性产品。