越秀服务上半年商管服务外拓83万㎡，TOD物业净利率升5.7%

　　8月12日下午5：00，越秀服务（06626.HK）2021年中期业绩线上发布会如期举行。越秀服务董事会主席兼非执行董事林峰身穿一身黑色西装，搭配着黑白斜纹领带，与他站在一起的还有集团两位执行董事，行政总裁兼吴炜、常务副总裁毛良敏。

　　“中期业绩应该说还是非常不错的，管理层有信心，也有安排，保持未来高速增长。”执行董事兼行政总裁吴炜对取得的成绩表示满意，更重要的是对未来的高速增长也已胸有成竹。

　　半年小考，跻身资本市场还不到50天，越秀服务交出的首份成绩单表现不俗。

　　2021年上半年，越秀服务实现营业收入9.6亿元，较去年同期的4.6亿元大涨108.2%；净利润收入1.78亿元，同比大增134%；毛利率35.8%，同比提升了3.6个百分点；净利率18.5%，同比上升了2个百分点。

　　“未来两到三年快速达到1亿平方米的管理面积。”业绩会现场，越秀服务管理层多次重申这个发展目标。

　　TOD物业净利率升5.7%

　　在上市物企竞相切入细分赛道，以寻找出线机会的当下，顶着“TOD物业第一股”的光环进入资本市场，越秀服务TOD业务经营发展备受瞩目。

　　“今年上半年实现TOD物管业务的营收为1.17亿元，净利率达到了17.3%，同比上升5.7个百分点。”毛良敏介绍，越秀服务在TOD物管业务的发展已初见成效，盈利水平也比较不错。

　　据悉，越秀服务的TOD物管分为越秀地产开发的TOD住宅项目为主的盖上物业管理，以及以地铁站点、地铁车辆段为主盖下站点管理的独特管理模式。

　　毛良敏介绍，“盖上物业管理以大盘为主，平均每个项目有80万平方米。未来这些项目全部交付以后能实现的毛利非常高，因为有规模效应。”

　　2021年上半年，越秀服务TOD业务在管面积录得510万平方米，合约面积612万平方米，上半年新增合约面积约93万平方。同期TOD业务营收在总总营收中占比12%，毛利率27.9%，同比提升了1.9个百分点。

　　截至目前，越秀服务中TOD物业服务对象包括71个地铁站和25个车辆段和停车场有。而对于未来的TOD物业项目拓展，越秀服务管理层已经有了相应计划，并在稳步推进中。

　　“我们未来有机会借船出海，能够伴随着广州地铁走出去。”毛良敏介绍，广州地铁本身也在其它城市开发和运营相关地铁业务，包括跟南昌、重庆、青岛等城市进行合作。“今年上半年已与昆明、成都和长沙等城市的地铁运营企业沟通，与一些企业已经初步达成合作意向。”

　　“我们的TOD不仅仅是为地铁服务，TOD是基于一个公共交通的站点来建设的概念，未来希望不仅能够为地铁服务，还能为机场、高铁站等服务，希望也能够延伸过去。”

　　商管服务外拓83万方

　　越秀服务的业务营收主要分为非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务两个大类组成。其中，前者主要包括住宅物业、TOD的物业、公建物业及产业园。

　　越秀服务的非商业业务是主要收入来源，2021年上半年，该业务板块实现营收6.78亿元，占总营收的70.8%，较去年同期大增113.2%；商业管理服务板块营收占比虽略微下降，但整体收入也近乎翻倍，实现营收2.8亿元，较去年同期增长97.18%。

　　“未来在这一块也会大力发展，希望商业占比能够保持10%左右。”毛良敏表示，今年上半年越秀服务商业管理服务的整体发展势头还是比较不错，新增管理面积达到了83万方，而且都是比较优质的项目。而更重要的是大部分承接的是外面的项目，而不是来自母公司，“这对我们市场能力的培育也是一个比较好的实践和证明。”

　　亮丽的营收数据背后，离不开规模的增拓与加持。截至2021年上半年，越秀服务在管面积为3504万平方米，同比增长44.6%，期内新增在管面积376万平方米；合约面积达到了5273万平方米。其中，商管在管面积为296万平方米，合约面积为455万平方米。

　　此外，商管对越秀服务整体毛利率的提升作用也非常明显。

　　半年报数据显示，2021年上半年，越秀服务整体毛利率为35.8%，较去年同期增长了3.6个百分点。而具体到两条业务线上，非商板块的整体毛利率仅增长1.1个百分点，商业部分则从25.8%提升至了34.7%，增长了8.9个百分点。

　　超10亿并购金待启

　　跻身于行业第一梯队是越秀服务一个重要的目标。

　　“虽然规模与行业第一梯队相比还有一定的差距，但我们的投拓能力在快速提升。”林峰，“未来我们将通过内生外拓收并购多轮驱动的方式，快速提高管理规模，扩大我们的业务版图。”

　　“目前已经加紧推开，而且也有一些标的在谈。”对于收并购，吴炜表示，“因为我们在市场上成功融资，下半年的收并购动作一定会不断加快。”

　　此前IPO，越秀服务全球发售所得款项净额约为17.19亿港元。按照招股书对募资计划的说明，越秀服务将所得款项的60%用于为策略收购和投资提供资金。以此计算，越秀服务约有10.31亿元将被用于收并购。

　　“预计这一块未来3年实现3000万到3500万方的目标。”吴炜表示。

　　除了收并购发力，内生与外拓也是越秀服务加大面积的重要途径。内生方面，吴炜介绍，“母公司每年基本上能够保证500到600万方的面积，两三年下来可以提供1500万到1600万方。”

　　此前管理层曾透露，未来3年通过外拓扩张的面积计划达到2000万-5000万平方米。此次业绩发布会上，吴炜进一步介绍，目前集团已经准备了60到70人的团队，进行全国性布局。

　　“今年上半年外拓情况还是不错，增加了合约面积419万平米，下半年内部有一个目标，也应该可以完成。”吴炜表示。

　　“未来，越秀服务将以地铁物业管理为起点，进一步拓展TOD物管的边界。”林峰也表示，“同时凭借越秀集团、越秀地产和广州地铁三大国企的背景优势以及多元化业务范围，将助力于我们成功拓展更多的项目，这也是我们独特的优势。”