地产隐贵“合生系”

作者：杨柘

广东梅州走出的朱孟依三兄弟，正在向更宽阔的商业海洋迈进。

日前，大哥朱拉伊成为嘉应制药实控人，三弟朱庆伊获任银建国际执行董事兼行政总裁，朱孟依从地产深入到保险和金融投资。

上世纪80年代，朱家兄弟白手起家，建立起一个庞大的“合生系”商业帝国。这个商业帝国到底有多大鲜有认知，朱氏家族错综复杂的关系更是让人眼花缭乱。

起家

留隍镇是粤东梅州非常普通的一个乡镇，山多地少。上世纪80年代已有不少人南下深圳求生。那时，小镇上的朱孟依家族还在当地过着和普通人一样的生活。

家中老大朱拉伊从广州中医学院（现广州中医药大学）毕业之后，回到留隍镇卫生院工作，老二朱孟依在当地做包工头，三弟朱庆伊、四妹朱帆尚未成年。

兄妹之中，头脑灵活的朱孟依是最会做生意的人，据说第一桶金来自于参与镇上集贸市场的建设。一座小镇集贸市场能赚多少钱掐着手指都能算出来，但这为其日后成为房地产大鳄奠定了基础。

1990年，朱拉伊、朱孟依的生活轨迹有了新变动，大哥朱拉伊从留隍镇卫生院调入镇办企业，次年被调至广东省建总房地产开发公司第三开发处。

早于大哥岗位变动之前，朱孟依已经来到广州，寻求从建筑商向开发商转型，并结识到为他出资的合作伙伴。

1992年，朱孟依只身赴香港，和港胞张芳荣、陆维玑夫妇合作设立合生创展集团，主营房地开发，其后他们将业务重心放在内地。

为何先在港设立公司，后入内地发展？ 公开报道，朱孟依以港商身份回归获得了“便利”。1992年，朱孟依就在广州天河区开发第一个房地产项目华景新城，从此在广州站稳脚跟。

朱孟依能做大，既有能力也有机遇。早年间，他在天河区以低廉价格购买大批农地，时隔不久广州宣布天河区作为广州中心区域城市规划，土地资产几年里倍数级增值。

朱孟依在广州做得风生水起之时，哥哥朱拉伊下海，1994年创立广东新南方集团。广州的南兴花园、珠江广场成为他资本积累过程中两个重要项目。这两个项目总建筑面积只有30多万平方米，低密度、高舒适性的特点，让朱拉伊获利颇丰。仅珠江广场项目旺销超过20亿元，净利润率接近一半。

朱拉伊、朱孟依在房地产领域实力彰显，三弟朱庆伊紧随其后。1996年，朱庆伊创办珠光集团，初期专事操盘烂尾楼项目，之后转型城市旧改业务。

发力

2000年，朱拉伊带领广东新南方集团实施转型，医生出身的他将转型方向瞄准医药行业，房地产成为持续向医药新业务“输血”的钱袋子。

彼时，“入世”预期和市场需求的双重推动下，中国房地产开发投资保持了持续、快速的增长趋势，尤其是住宅投资一路狂飙。

大好形势下，二弟朱孟依、三弟朱庆伊仍坚守在房地产领域。

对大多数地产企业而言，高周转和高杠杆的主流模式，能迅速做大规模，而朱孟依对旧改业务的长期坚守，在意的是稳健和利润。

事实也证实了这一点。无论是地产黄金十年，还是如今的白银时代，合生创展集团的发展步子都不快，且在多年房地产榜单排名中落后。皆为朱孟依对低价拿地、缓慢开发的业务模式钟情：既要在房子上赚钱，也要享受土地升值的红利。

截至去年，合生创展集团销售规模仍不及400亿元，外界对公司龟速发展的质疑，朱孟依从不解释。

朱孟依近乎固执的坚持，也创造了奇迹。1998年和1999年，公司仅在广州市创造的利润，就超过万科在全国5大城市总利润。王石对朱孟依的敬佩不是没有道理。

朱孟依旗下主要有合生创展集团和珠江投资，前者主业是房地产开发，后者主要涉及城市更新等多个产业板块，但在旧改领域，这两家企业往往上同时上场，联手出击。

1998年，合生创展集团（（00754.HK））在港上市第二年，两家企业联手拿下广州新基村集体用地70.156公顷，后来又同步介入新基村旧改，开发华南新城项目。

朱孟依的野心并不局限于大本营广州。2015年，公司拿下上海最大旧改项目安康苑，投资超过600亿元。根据《债券跟踪评级报告》，该项目预计2021年预售，一期推出货值200亿元，整个安康苑项目货值初步预计超过千亿。

旧改业务是个苦活，流程繁琐，且因周期长而导致风险暗藏，这也是不少企业望而却步的主要因素。

朱孟依在旧改领域轻车熟路，成为业内公认的“旧改之王”。受益于旧改业务，截至2020年末，合生创展集团土地储备建筑面积约3044万平方米。

老三朱庆伊的旧改生意也不逊色于二哥，其旗下的珠光集团斥资20多亿拿下了广州大规模的“城中村”沥滘村改造项目，还有珠光御景壹号、潭村城中村改造项目、沥滘村旧改项目，以及AEC汽车城等体量庞大的旧改项目。

据公开报道显示，截至2019年底，朱氏家族拥有的旧改土地建筑面积超过4000万平方米。

崛起

积累了丰富的人际关系和超强市场洞察力，已让朱孟依不再满足于房地产。1997年，合生创展集团赴港上市之后，业务开始向多个领域延伸。

上世纪90年代末期，广东省内基础设施建设如火如荼，这是国有资本的主场，朱孟依却成功打破了资本的界限。

1998年，朱孟依通过旗下企业珠江投资参股广惠高速公路，成为国内首家参与国家重点基础设施建设的民营企业。

2000年，因特网应用和数据业务爆炸性增长，刺激国内光纤通信得到高速发展。当年，朱孟依通过其创办的盈通网络获得广东省铺设光纤网络干线许可权，不到两年就铺设3000公里。

彼时除了中国电信，盈通网络是广东省内拥有光纤网络资源最大的公司。后来，朱孟依将所持盈通网络绝大部分股权转让给中信集团，业内流传转让价格高达11亿元。

在“副业”上越干越顺手，朱孟依的手开始伸向上市企业。2004年，朱孟依通过珠江投资成为上海电气（601727.SH）的战略投资者，2015年出售部分股权套现82亿元。

迄今为止，珠江投资不仅涉足地产，还涉及保险、能源、教育、金融等领域，成为资本市场上不可小觑的“珠江系”。

大哥朱拉伊由房地产商向医药领域转型，最成功的决策是投资广州中医药大学首席教授李国桥的青蒿素抗疟疾药物。

2003年，李国桥的第四代青蒿素抗疟疾药物项目面临资方中止投资的风险，朱拉伊对这个项目非常看好，与李国桥一拍即合。在此后12年中，朱拉伊累计投资金额将近16亿元。目前青蒿素药物已在非洲大陆多个国家落地。

除了青蒿素研究项目，2003年，朱拉伊还获得国医大师邓铁涛的凉茶配方，推出邓老凉茶。

今年8月，朱拉伊成为嘉应制药（002198.SZ）实控人，他称将降脂减肥胶囊、夏桑菊胶囊等产品委托嘉应制药管理，为公司谋求新的业务发展机遇。

朱拉伊投资医药的支撑，一方面来自于房地产，另一方面来自在能源领域的投资。根据新南方集团官网，其在新疆吐鲁番、阜康拥有两座煤矿，已探明地质资源储量分别为1.2亿吨、1.5亿吨。

朱庆伊的动静也并不小。日前，其获任银建国际（00171.HK）执行董事兼行政总裁。该企业虽然是综合性集团，经营的不良资产业务是最大亮点，中国华融就曾向其出售百亿级不良资产。

交织

在2020年胡润百富榜上，朱孟依家族以455亿元位列第95名。

朱家三兄弟虽早已各立门户、独立运行，但他们的旗下企业关系千丝万缕。

去年4月，朱庆伊的珠光控股（01176.HK）将广州火村旧改项目以31.18亿元对价出售给广州博浩。穿透股权之后，广州博浩为博大金控所控制，其实控人为朱孟依。

2020年5月，朱桔榕接下父亲朱孟依的权杖，率领合生创展集团耗资百亿在北京分钟寺区域拿下3宗土地，一级开发企业为北京嘉富龙，为珠江投资子公司。

公开报道显示，根据挂牌文件，上述三宗地块合计以179.6亿元成交，其中112.98亿元要给到珠江投资，相当于在“合生系”企业之间左手转右手。

2009年，珠光控股借壳南方国际在港上市，朱拉伊、珠光集团副总裁廖佳腾控制的融德投资成为珠光控股第一大股东。截至目前，朱拉伊仍为公司执行董事。

除此之外，朱家三兄弟企业在地产领域的合作开发项目亦是常态。

2005年左右，朱拉伊的新南方集团与珠光集团合作推出“珠光新南方”高端地产品牌，共同开发的楼盘包括珠江御景湾、新城御景等，另外在养生、能源等领域双方均有合作。

朱庆伊执掌的珠光集团和朱孟依的合生创展、珠江投资的合作也比较频繁，1996年至1998年，双方合作开发了珠光南景、逸景翠园等项目。

珠江投资被誉为朱孟依的第二艘超级航母，关键岗位大多为朱家人。1993年，公司法人变更为何国华、1997年由何国华变更为朱庆伊。1998年，何国华为公司董事长，2003年又变更为朱克林。何国华为朱孟依之妹夫，朱克林为朱孟依之亲戚。

朱孟依在子女安排上煞费苦心，小女儿朱桔榕掌管合生创展集团，长子朱一航在2011年就被派往珠江商贸集团担任董事长，次子朱伟航为珠江投资实控人。