宝龙商业中期业绩会实录：不与万达、华润比最大最强

　　一众上市的商管物业公司中，宝龙商业较早交出了2021年上半年成绩单。

　　8月19日，宝龙商业举行2021年中期业绩发布会，出席的管理层包括董事会主席许华芳、执行董事兼总裁陈德力、执行董事兼首席财务官张云峰及副总裁唐剑锋。

　　截至2021年6月底，宝龙商业实现营业收入11.7亿元，同比增长34.8%；归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%；归母核心净利润2.31亿元，同比增长59.4%；综合毛利率为32.8%，同比增长3.5个百分点。

　　从年报来看，对宝龙商业上半年的经营表现，管理层较为满意。

　　与此同时，公司的出租率、外拓、毛利率等，成为这场业绩会的关注焦点。

　　出租率与收并购

　　作为商管企业运营能力考量的重要指标，出租率最先引起了关注。

　　半年报显示，截止到2021年6月30日，宝龙商业旗下项目平均出租率为92.3%，较去年同期87.1%上涨了5.2个百分点。同时，该数字也创下了宝龙商业近年来的新高。

数据来源：企业年报、观点指数整理

　　此前宝龙商业平均出租率在行业内并不算高，2020年商业项目整体出租率为89%，虽然与前几年相比有所提升，但仍未达到90%以上，在竞争上并不占据优势。

　　在年初举行的2020年度业绩会上，宝龙商业管理层给出了出租率“2021年超过93%、2023年不低于95%”的目标。

　　为了提升出租率，管理层也着实下了一番苦工。

　　据悉，自总裁陈德力去年6月上任以来，宝龙商业在他的主导下实施了所有项目的分类管理，分为出租率95%以上、90%到95%之间、低于90%的这几档。

　　同时，根据不同的出租率，宝龙商业制定了相关激励考核。据陈德力介绍，上半年有17个项目出租率达到100% ，“下半年按照冲刺100%、冲刺98%、冲刺95%、冲刺90%去抓，相信到今年年终时，出租率会有一个很好的表现。”

　　面对公司是否通过大量租金优惠来提高出租率的声音，陈德力直接予以了否定。

　　他表示，不存在这种情况，公司对于出租率在95%以上的项目，即使做到100%，也基本没有租金优惠。而在出租率90%到95%之间的项目，一小部分空置时间比较长的和空置面积比较大、且面积大于500平方的商铺，才会给一些优惠，但不是很多。

　　不过，陈德力也坦言，虽然长期来看出租率上升对公司未来战略实施有很大作用，但短期之内并不会让业绩出现明显增长，“当前宝龙商业的业绩增长靠的主要还是新开业项目的增量，而不是出租率的提升。”

　　于是，轻资产外拓作为宝龙商业未来重要的利润增长点，也受到了关注。

　　不同于去年，今年以来宝龙商业轻资产外拓取得的成绩似乎让管理层颇为满意。数据显示，1-7月宝龙商业新增签约项目27个，预计总建筑面积约236万平方米。其中，来自独立第三方的拓展项目有7个，总建筑面积近30万平方米。

　　据陈德力介绍，按照宝龙商业的外拓计划，每年新增第三方拓展面积为50万平米。如今已完成计划60%，下半年很有把握完成剩余20万平方米的第三方拓展。

　　值得注意的是，上述7宗独立第三方拓展项目中，四宗来自与厦门轨交的合作。

　　此前7月22日，宝龙商业与厦门轨道集团达成合作，获得厦门1号线将军祠等4个综合开发用地项目的租赁经营权，均属鹭岛核心区块，总计9.1万平方米。该项目属于TOD地铁上盖物业类型，规划有居住、办公、酒店、商业、地铁配套、公建等多种功能。

　　对此，陈德力表示：“这是一个新的探索，在厦门已经开始了。目前，宝龙有20多个TOD项目，下一步会在其他城市积极努力探索这种机会。”

　　收并购方面，宝龙商业目前收获并不多，仅在2020年中收购浙江星汇商管公司60%股权。

　　董事会主席许华芳则表示：“从拓展角度看，宝龙商业和宝龙地产一样，执行的战略是'生意本身是好生意'才会去推进，不会追求低效扩张和发展。”

　　他透露，公司在“1+1+N”战略中重点关注长三角的苏浙沪以及广东省，每个省份都寻找一个并购机会，通过并购轻资产管理团队，作为辅助线推进商业发展。目前正有一两家在谈，下半年争取能并购一家。

　　毛利率与科技

　　宝龙商业成绩单中，除了出租率和外拓之外，盈利能力也颇受关注。

　　半年报显示，期内宝龙商业实现毛利约为3.83亿元，较2020年同期2.55亿元增长约50.5%；毛利率由去年同期的29.3%升至32.8%，提高了3.5个百分点.

　　管理层介绍，如何提升盈利能力，一直是公司重点的研究课题，当前主要有三种手段。

　　具体来看，首先是对于项目的分类管理。据悉，针对体量在5万平方米以下的项目，宝龙商业从今年开始进行更精细化的组织架构和能力编制梳理，从围绕经营和利润角度出发，通过对人工的充分调整，产生一系列节约。

　　在半年报中也能看出这一点，上半年宝龙商业员工成本同比出现明显下降。

　　其次，是管理的规模效应，主要体现在净利率提升上。当处于同样毛利率情况下，规模出现增长，而管理费用方面又比较稳定，净利率会提升。

　　最后，是科技。虽然从战略来说，科技投入的主要目的是打造商业新模式，出发点并非为了降成本。但公司在科技的研究投入时，同样也兼顾到成本原则。

　　据悉，自去年开始，宝龙商业便在全国开始推广停车场无人收费，而今年将会陆续推出智能扫地机器人和智能物管安防，这样保洁和保安成本会下降。同时，公司还在研究线上营销模式，一旦在全国推广，营销费用也有继续下调空间。

　　此外，今年5月27日，宝龙商业和腾讯之间的合作升级，与上海悦商签订增资协议，分别投资人民币5000万元，总额1亿元，用于加码布局智慧商业。

　　该公司管理层表示：“目前我们现在已经试行的项目，如果推行的话，估计未来两三年通过科技投入，能够使毛利率每年最少有一个点左右的上升。”

　　以下为宝龙商业2021年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：今年上半年，同行们纷纷开始拓展第三方项目，这样的情况下宝龙开拓了23个新的商场，请问是怎么实现的？

　　陈德力：现在整个市场上凡是做商业管理的知名企业，基本上都在做轻资产拓展，所以竞争肯定是有的。我们通过坚持“1+1+N”战略，已经在长三角和大湾区具有相对的数量、资源和规模优势。接下来仍将坚持战略不变，借优势继续发展。

　　同时，宝龙商业的外拓节奏不会改变，计划每年新增第三方拓展面积50万平米。今年上半年已经实现了30万平方米，下半年有把握可以完成50万平方米的新增拓展计划。

　　此外，宝龙商业坚持发展的质量和水平，以及项目所处的本身优势，希望通过稳健的增长和稳健的发展，成为行业里面有一个比较特殊、比较典型的标志。

　　现场提问：此前宝龙商业与厦门地铁达成合作，这种合作能否复制到其他城市，给公司提供增长动力？

　　陈德力：关于和厦门地铁的合作，这是一个新的探索，我们一共签了四个项目，总计9万多平方米，是纯合资公司的模式。

　　目前，宝龙商业已有20多个TOD项目，下一步会不会在其他城市有这种机会合作？我们会积极努力探索。

　　现场提问：上半年出租率提升是通过适当的租金优惠还是整体战略优化带来的？对于下一步实现95%出租率，重点关注哪些商场和有哪些管理动作？

　　陈德力：我们的出租率提升，首先是实施了分类管理。

　　自从我来宝龙商业之后，便把所有项目按出租率分成95%以上、90%到95%之间、低于90%这几档。

　　对于95%以上的，这部分即使做到100%，也基本没有租金优惠。90%到95%中的一小部分，尤其是空置时间比较长和空置面积比较大的，比如大于500平方，这样的商铺会略微给一些优惠，但不是很多。

　　通过这样的方式，结合宝龙本身的管理优势，同时实施出租率方面相关激励考核。

　　截止上半年，全国有17个项目出租率达到100% ，下半年会继续冲刺100%、冲刺98%、冲刺95%、冲刺90%，按不同的标准去完善，我相信到年终时，出租率会有一个很好的表现。

　　现场提问：出租率大幅提升预计能为报表带来多少贡献？

　　陈德力：我们承诺到下一步要做到93以上，这部分提高以后对老项目的业绩增长大概有10%左右提升。但是宝龙商业的业绩增长靠的主要是新开业项目的增量，而不是出租率的提升。

　　出租率的提升更多是改善经营，通过改善经营，有很好的经营费用和经营秩序以后，提高商业业绩。在租约到期以后再次签约，那个时候业绩增长就非常明显。

　　所以，出租率的提升在短期之内看不到明显的业绩方面增长，还是靠新项目。但长期来讲，尤其对宝龙商业未来战略的实施有非常大的作用。

　　现场提问：公司利润率实现了稳步提升，是否和腾讯合作有关系？未来商业的利润率是否会有持续提升的通道？

　　张云峰：关于利润率提升，主要是利用三个方面的手段，第一是通过精细化的分类管理，第二是通过科技手段，第三是规模效应。

　　首先，公司今年实施了对于项目的分类管理，针对体量在5万方以下的项目，进行更精细化的组织架构和能力编制梳理，从围绕经营和利润角度出发，通过对人工的充分调整，产生一系列节约。

　　其次，科技方面，目前只是一个起点。去年我们在全国开始推广停车场无人收费，今年将会陆续推出智能扫地机器人和智能物管安防，这样保洁和保安成本会下降。同时，我们也在研究线上营销模式，一旦在全国推广，营销费用也有继续下调空间。

　　第三，管理规模效应，主要体现在净利率提升上。在同样的毛利率情况下，规模出现增长，而管理费用方面又比较稳定的情况下，净利率也会提升。

　　现场提问：随着轻资产项目越来越多，宝龙商业在外拓项目的定价方面有没有形成更加成熟统一的标准化竞价模型？

　　陈德力：宝龙商业主要有四种轻资产拓展模型，第一个是委托管理模式，这个跟宝龙地产收费模式基本一样，采用主要的轻资产外拓模式。

　　第二个是总租模式，主要针对一些国有资产，或者政府资产，可能有一些比较优惠的条件。

　　第三是咨询顾问模式；第四个是物业收益分成模式，这种模式目前为止没有完全签约的，但有几个项目已经在谈，未来应该是很大的可能。

　　现场提问：今年以来，公司基本上没有并购，下半年在并购方面是否有机会？

　　许华芳：宝龙商业拓展的角度，其实和宝龙地产一样，一直以来执行的战略是“生意本身是好生意”才会去推进，不会追求低效扩张和发展。

　　宝龙商业最关注拓展的方向就是“1+1+N”战略中长三角的四个省以及广东省，策略是在每个省份都寻找一个并购机会，通过并购轻资产管理团队，作为辅助线推进商业发展。

　　我们现在有一两家在谈，下半年争取能有一家。

　　现场提问：相比万达、华润等商管公司，宝龙跟这两家公司相比有什么不一样的地方？有什么样的优势是人家不可取代的？

　　许华芳：最大不一样，我个人感觉最重要宝龙是走差异化路线。

　　大部分中国商业地产商走的路线是单一产品走天下的模式，无论是万达还是龙湖还是新城。而宝龙走的是3+1的产品线发展，所以我们大中小项目都有，中型大型会多一点。

　　此外，过去五年我们高度聚焦长三角跟大湾区，特别是在长三角。我们不会一味的跟万达、华润比最大最强，更看重能不能在长三角范围内做到最大最强。

　　陈德力：关于聚焦长三角和大湾区的战略，给大家一组数据。宝龙商业一共签约的133个项目，其中浙江省有54个项目，占比达到38.8%，54个项目据我了解是商管公司中最多的。

　　同时，公司在江苏省有23个项目，而在上海有12个项目，苏浙沪共计有89个项目，占到项目总数的64%。此外，公司还在在广东布局了7个项目。

　　从战略聚焦的角度来讲，我们在全国可能不是最大的，但我们希望未来在长三角和大湾区是最有优势的。

　　因为聚焦，所以我们在管理的优化和成本方面有比较明显的优势。可能大家也关注到上半年公司人工成本同比下降很明显，主要是从去年年底开始，我们把长三角区域的管理，尤其是浙江省和上海，进行了进一步的优化，包括人员结构、资源调配、资源分配以及新的团队建设。

　　现场提问：八月份江苏省发布《关于完善商业网点规划管理的指导意见》，明确指出要严控大型商业综合体的规模和数量。同时，商务部也发布《关于公开征求城市商圈建设指南意见的通知》，旨在规范商业综合体的规划质量，控制数量的盲目扩张，请问公司如何解读这些政策？

　　许华芳：我们最近也关注到这两个报告跟资料，公司非常重视，召集团队对这个报告进行研究。

　　总的来讲，是对商业非常大的利好，宝龙做商业这么多年来一直讲痛点，除了互联网的冲击以外，竞争的无序供应才是商业地产最大的竞争困境。比如江苏省，在全国的购物中心饱和度应该算比较高的，提出这个问题是比较正确的。

　　至于会不会影响发展？这个市场太大了，是很大的生意。现在很大程度上除了增量，存量也是要关注的，所以我不会去把它作为一个负面的角度，反而是积极的角度去理解这个事情。

　　从企业角度来讲，我们深度聚焦长三角和大湾区，所以对区域未来发展也很关注。我们希望在一定时间内能通过自身研究以及外部咨询，把未来在长三角及大湾区购物中心发展趋势做一些深度的研究，能让我们的战略发展更加精准，不会走冤枉路。