龙湖智慧服务的速度与激情 收并购助力物管规模增长

　　高价地块进入结算期，反映到上市公司的财务报表上，就是行业利润下降，这种现象在上半年的业绩数据上尤为明显，不过，龙湖集团是少数逆势保持高水准业绩的房企。

　　8月25日，作为公认的“优等生”，龙湖集团交出一份亮眼的成绩单，营收和核心净利润均呈现双位数增长，毛利率也保持在27.7%的行业高位，不过，更重要的是，龙湖集团的收入结构显著优化，来自地产开发业务的营收占比进一步下降至85.5%。

　　与这种势头相应，龙湖集团上半年经营性收入超过87.8亿元，保持快速增长，尤其是物业管理及其他业务，上半年实现收入（合并抵消后）40.0亿元，同比增长58%，是龙湖集团各项业务中增速最猛的业务。

　　实际上，无论是收购东北最大的物管公司，还是持续探索城市空间服务，龙湖智慧服务的发展都不容忽视，甚至是某种意义上的风向标，作为少数几家没有上市的龙头物管公司，龙湖智慧服务虽然暂时没有分拆上市的计划，但其一举一动仍然是业界关注的焦点。

　　收并购助力物管规模增长

　　当前，物管行业处于粗放式的规模竞争阶段，一向注重规模与利润平衡的龙湖智慧服务处于行业前列。

　　截至2021年上半年末，龙湖智慧服务已在北京、重庆、成都、西安、上海等百余个城市开展了规范化的物业服务工作，实际管理面积2.05亿平方米，基本完成一、二线核心城市及三四线潜力城市的布局。

　　除了来自内部的开发物业交付，龙湖智慧服务的规模增长也来自于收并购。上半年，龙湖先后收购了亿达服务和楷林商务服务，其中，亿达服务是东北地区规模最大、最具影响力的物业服务企业，在国内一二线城市服务诸多产业园区业态，而楷林商管亦为高端写字楼专业服务商，为诸多国内高端写字楼、500强企业提供物业服务。

　　“每年会有超过30%的增长。”龙湖集团CEO邵明晓透露，预计龙湖智慧服务实管面积全年超过2.7亿平方米，合约面积超过5亿平方米。

　　邵明晓表示，一部分是自己所管业务的有机增长，一部分则通过外延式的收并购，收并购不是为了冲规模，未来会按照两个标准进行收并购，第一是标的公司的城市跟龙湖是高度重合的，第二，希望用户的质量，包括未来增值服务的可能性相对比较大。

　　龙头物业在收并购方面比较具有优势。长江证券表示，预计未来行业整合仍将加速，尤其是伴随港交所上市标准提高和房地产监管趋严，中小物企独立发展的空间和意愿将明显降温，有利于品牌龙头物企开展收并购，进而有利于物业服务行业规范化发展，有利于业主获得更加优质的物业服务。

　　从收入角度来看，在2021年上半年，龙湖智慧服务实现合并抵消前收入，即全口径营业收入为52亿元，在行业内维持在较高的水准。

　　服务内容延伸至城市生活

　　在今年，龙湖智慧服务提出了“服务城市生活”的发展方向，在巩固传统住宅业态的同时，龙湖智慧服务进一步加快城市空间的探索，服务内涵进一步延伸。

　　从行业经验看，商业、写字楼等城市空间业态的利润水平远高于传统的住宅物业，截至今年上半年，龙湖智慧服务非住宅业态占比约为30%，除住宅外，还覆盖商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、医养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等丰富业态。

　　上半年，龙湖智慧服务正式进驻成都新津区，开启在成都地区170万平米的城市级管理服务；接管苏州相城区15所中小学物业服务；正式进驻广州白云区图书馆等，服务遍及更多城市空间。

　　更重要的是，在非住业态面积的维度上，外部项目占比已经超过了龙湖的自持项目。公开资料显示，截至目前，龙湖智慧服务商写事业部已经服务200余个项目，其中，包括近60个自营商业地产项目和超百个第三方写字楼、公建等合作项目，合计管理面积超2000万平方米，几乎相当于一个中型的物业企业。

　　社区增值服务是龙湖智慧服务的增长引擎，基于业主的真实需求，龙湖智慧服务推出焕代大师、愚公搬家、龙眼优选、团团游等多样的增值服务，覆盖装修、搬家、社区生鲜、旅游等生活的方方面面，在空间里叠加更多优质的服务。

　　以“焕代大师”为例，龙湖智慧服务提供一站式整装升级服务，通过打通供应链降低成本的同时，为客户完成一步到位的软硬装服务，并且从设计之初到后期入住实现全周期式服务。

　　尤其值得一提的是，龙湖智慧服务的业主满意度连续12年超过90%，这也意味着未来龙湖智慧服务的增长空间极具潜力。举个例子，为了让业主享受宁静的夜晚，夜间巡逻的保安会专门配备一副耳机、一双软底皮鞋，以降低对话、脚步声对业主休息的干扰等等。

　　据了解，经过过去 24 年的探索，龙湖智慧服务沉淀出约4500条物业服务标准。

　　协同释放业绩想象空间

　　“空间即服务”，这是龙湖集团2018年提出的战略，其路径是以客户为视角，以技术为驱动，深度参与城市空间和服务的重构，在龙湖智慧服务方面，体现为龙湖服务效率的不断提升。

　　上半年，龙湖智慧服务在物业服务智慧化上，实现进一步的丰富。例如，上半年，龙湖U享家APP便在线上交付、装修线上化、停车云等内容，有了进一步的更新，包括接房手续、装修备案、车位管理等，均可由APP在线上进行操作、管理。

　　目前，龙湖智慧服务已构建了系统性的科技支撑体系，并结合大数据智能分析并深度刻画社区空间场景服务，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环，龙湖希望借此提升社区治理和小区管理现代化，促进公共服务和便民利民服务智能化。

　　正如龙湖集团坚持不拆分物业独立上市，龙湖始终追求的是通过多航道间的协同，凝聚出更多成长的效能。

　　实际上，在积极审慎的外拓之余，龙湖智慧服务与各航道间的协同，亦是其拓宽服务半径、提升服务能力的重要土壤。

　　基于开发业务的稳健增长和多元业务的持续创新，龙湖智慧服务的服务能级也在不断成长。财报显示，2021年上半年龙湖集团合同销售额同比增长28.4%至1426.3亿元，邵明晓在业绩会现场表示，有信心完成3100亿元销售目标。

　　上半年，龙湖集团投资物业租金收入47.8亿元，继续保持极高的增长速度。从智慧服务体内孵化而出的“塘鹅”，也释放出极强的活力。截至一季度末，塘鹅租售已覆盖30余座城市，不仅仅局限于房屋租售业务，还将日常生活服务带给周边广大居民；而塘鹅美装修基于环保、即装即住的特点，也已在租赁住房、写字楼、连锁品牌酒店等环保要求较高的业态中，实现了龙湖体外场景生长。同时，由于强大的资产负债表，上半年龙湖集团净负债率为46.0%，在手现金为994.7亿元，平均借贷成本为年利率4.21%，平均贷款年限为6.18年，持续五年维持“三道红线”的绿档水平，这将为龙湖集团的业务发展奠定强有力的基础。

　　除了规模增长、业务结构优化、服务效率提高之外，业内认为，龙湖集团各航道间的凝聚、协同释放更多的发展效能，也为龙湖智慧服务未来的业绩增长逐渐释放更大的价值。