惠州确定未来主副中心，老城&新区如何抢占机遇？

　　惠州作为深圳都市圈的重要组成部分，我们一直对其商业动态保持关注。在6月推送的《惠州首进二线城市，各大商圈迎来新一轮转型升级（上）》一文中，我们重点分析了“惠州第一区”惠城区五大商圈的现状及未来趋势。

　　据赢商大数据不完全统计，目前惠城区已有18个已开业商业项目（≥3万㎡），数量为惠州全市之最。“南北分立”的江北CBD和花边岭商圈，正迎来南面金山湖商圈的强势崛起。同时，在“提升中心城区首位度”的战略驱动下，东平、西湖等传统老商圈亦积极焕新。

　　目前，惠州市除了下辖2个市辖区（惠城区、惠阳区）、3个县（惠东县、博罗县、龙门县）外，还另设有仲恺高新技术产业开发区（简称仲恺高新区）、大亚湾经济技术开发区（简称大亚湾开发区）2个功能区。

　　6月18日，惠州发布《惠州市国土空间总体规划（2020—2035 年）》（草案），首次构建“主中心—副中心—县城—重点镇—一般镇”五级发展体系，其中惠城区、仲恺高新区确认为惠州“主中心”，惠阳区、大亚湾开发区确认为惠州“副中心”。

　　那么，在更高能级的规划部署下，仲恺高新区、惠阳区、大亚湾开发区，以及惠东、博罗两县（龙门县≥3万方集中商业数目为0，故暂不展开），该如何抓住机会，实现商业量变甚至质变？本篇将继续探讨。

仲恺高新区

聚焦惠环、陈江，打造仲恺版“深南大道”

　　仲恺高新区是惠州高新企业最集中、拥有最多创新资源的区域，汇聚着LG、可口可乐、西门子、索尼、TCL等名企。2020年，仲恺高新区实现GDP 631.6亿元，常住人口为44.6万人。

　　去年9月，仲恺发布了关于征求《惠州仲恺高新区城市更新专项规划（草案）》意见的公告，提及强化惠环街道、陈江街道等中心区服务职能，引导国家自主创新示范区、广东人工智能产业园、仲恺大道沿线、潼侨工业基地、惠南科技园等重点地区更新，打造城市发展的“新增长极”。

　　其中，惠环街道2018年工业总产值已达到1025.70亿元，成为惠州继陈江之后第二个工业总产值达到千亿级的镇域经济体，居民消费潜力巨大。

　　而仲恺大道沿线9.7平方公里的城市更新被视作未来仲恺版的“深南大道”，覆盖莞惠城轨仲恺站（将更名陈江南站）和惠环站周边。随着仲恺产业逐渐转移至潼湖一带，仲恺大道沿线规划以商务功能为主，牵手金融、互联网等高新产业，逐步向仲恺未来CBD前行。星河、卓越、佳兆业、天益等大房企早已抢滩布局，将翻新提革仲恺大道沿线的商业体验。

仲恺大道概念性效果图（图源：仲恺高新区城市更新中心）

　　据赢商大数据监测，目前仲恺已开业商业项目多集中在陈江、惠环两大核心商圈，但普遍体量小且定位中低档，未来更高远的市场前景必定促进该片区商业的洗牌焕新。

　　•天益城是惠州首个城轨枢纽高端综合体，集商场、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一身，无缝接驳莞惠城轨陈江南站，并引入沃尔玛、麦当劳、万达影城、惠州首个真冰滑冰场等优质商户。

图源：惠州日报

　　•鑫月·欢乐海湾购物中心是惠州首个海洋主题购物中心，今年8月转变为惠州首家主打“运动文化”的奥特莱斯，引入耐克、阿迪达斯、安德玛、中国李宁等10家品牌，同时保留超市、影院、KTV、健身房、儿童娱乐等原主力业态。

大亚湾开发区

深莞惠“半小时生活圈”+惠州湾产业新城

　　相比仲恺，大亚湾开发区的地理位置和自然资源更得天独厚，西与深圳东部相连，北与惠阳淡水相接，南边更拥有迷人海岸线。2020年，大亚湾开发区依托石化和电子信息两大支柱产业，实现GDP 703.1亿元，但常住人口仅44.4万人，人均消费力不可小觑。

　　随着深圳“东进”战略和粤港澳大湾区战略的推进，以及深大城际（宝安T4站-大亚湾站）、深圳地铁16号线的重磅规划，大亚湾与周边一线城市的距离由“1小时生活圈”逐渐缩短至“半小时生活圈”，不断承接着大量深圳外溢人口。

　　去年惠州两会上，“惠州湾”概念更首次亮相，将按世界级水准建设惠州湾产业新城，剑指大湾区数智高地，助力惠州对接湾区先进发达地区的产业要素、创新资源，产业势能一触即发。

　　区位、交通、产业等多重利好叠加，大亚湾无论人气还是消费力都在持续累积。因此，2017年大亚湾万达广场开业的人山人海，无疑验证了大亚湾从“睡城”蜕变为“新城”的实力，为惠州在大湾区城市放射线中又增加了一个新商圈。

　　如今，大亚湾繁华的商业蓝图已铺开，深惠·龙光商业广场、灿邦新天地、翡翠山·益田Holiday Park相继开业，恒大、保利、碧桂园、融创、华润等头部房企纷纷拿地开发，大亚湾自身资源和城市基础配套日益“丰盈“。

　　•大亚湾万达广场是惠州首个万达广场，商业面积逾10万㎡，共引入了260多个国内外知名品牌包括万达影城、一站式亲子主题乐园万达宝贝王、永辉超市、胖哥俩、探鱼、Adidas、NIKE等，其中有108个品牌是首进大亚湾。

　　•翡翠山·益田Holiday Park系由益田旅游商业集团与澳宏集团联袂打造的惠湾首个3.0版本城市微度假型街区商业，商业面积约5万㎡，以主力店21%、餐饮43%、配套30%、零售6%的业态配比，引进了天虹Sp@ce精品超市、胡桃里等一批大亚湾首进及特色品牌。

惠阳区

淡水一镇独大，商业期待爆发

　　作为惠州历史最悠久的城区，惠阳区2020年实现GDP 632.67亿元，仅次于惠城区和大亚湾，常住人口为96.6万人。惠阳拥有9个镇（街），但几乎全部优质资源都集中在淡水。2006年，沃尔玛进入淡水，2007年底，惠阳印象汇开业，淡水商超、购物中心持续爆发，商业密集度和丰富度仅次于惠城区。

　　淡水商圈面积达126.6万方，居住人口4.7万，工作人口3.6万，区位商业价值排名全市第三（来源：赢商大数据）。

　　惠阳不仅毗邻深圳，交通方面亦利好不断。2013年厦深高铁通车，设惠州南站（将更名惠阳站）于淡水；深圳规划将地铁14号线延伸至惠州南站，预计2022年通车，进一步为惠阳虹吸人气，激发片区商业潜力。

　　目前淡水已开业商业项目不少，多数已经营了10年以上，且体量偏小，缺乏大型综合性购物中心的身影。

　　•惠州印象汇是印力集团在惠州布局的第一个项目，作为小体量“老商场”，惠阳印象汇去年对品牌进行优化，引入喜茶、wow colour、完美日记、苹果、华为旗舰店，以及良品铺子等网红潮牌店铺，组成年轻时尚潮流品牌矩阵，保持稳定竞争力。

　　•惠州星河COCO Garden是星河集团在惠州的开山之作，亦是星河商置管理运营的首个社区品牌购物中心，地处淡水老城区与大亚湾西区接壤位置，总建面约4.2万㎡，集品牌超市、巨幕影城、精品零售、主题餐饮、亲子教育等于一体。

博罗县

3座高铁站在建，园洲、龙溪抢跑

　　博罗县与惠城区和仲恺高新区相邻，存在着商业、交通、街镇发展不平衡等不足，但像石湾、园洲、龙溪等靠近惠城区和东莞的街镇，已成为整个博罗县的经济引擎。2020年，博罗县实现GDP 619.04亿元，常住人口达121.1万人。目前，博罗较为标志性的已开业商业项目基本集中在园洲、龙溪两个片区。

　　尽管经济实力不如两大城区及开发区，但小小的博罗县竟在建3座高铁站，分别有赣深高铁的博罗北站，广汕高铁的博罗站、罗浮山站，分别预计2021年6月和2022年底建成，博罗县依然具备一定的发展势能。

　　•T·Mall唐鸿时代广场是园洲首家一站式购物公园，商业建筑面积6万平方米，采用公园式的主题购物场景，设有超大前广场、中庭舞台和空中花园，是集时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐于一体的体验式购物圣地。

惠东县

先天优势不足，商业基础薄弱

　　惠东县旅游业相对发达，海景资源丰富，但各街镇不如博罗县有接壤更先进地区的区位优势，中大型商业也仅有在县城平山的惠东天虹购物中心。2020年，惠东县实现GDP 607.6亿元，常住人口达101.8万人。

　　•惠东天虹购物中心地处华侨城大道与新平大道的交汇处，经营面积约6万平方米，是惠东县体量最大、颜值最高的首家购物中心，诸多品牌均是首次进驻惠东市场，为惠东华侨城商圈注入新的活力。